Глава III. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом в Российской Федерации

3.1. Понятие, виды и формы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Основным ㅤмеханизмом ㅤреализации ㅤправ ㅤсобственников ㅤжилья ㅤна ㅤуправление ㅤмногоквартирным ㅤжилым ㅤдомом, ㅤсогласно ㅤЖК ㅤРФ, ㅤявляется ㅤинститут ㅤобщего ㅤсобрания ㅤсобственников ㅤпо­мещений ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме. ㅤТак, ㅤв ㅤсоответствии ㅤсо ㅤст. ㅤ44 ㅤЖК ㅤРФ, ㅤсобственники ㅤжилых ㅤи ㅤнежилых ㅤпомещений, ㅤрас­положенных ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме, ㅤвправе ㅤучаствовать ㅤв ㅤоб­щем ㅤсобрании ㅤс ㅤправом ㅤголоса ㅤпо ㅤвсем ㅤвопросам ㅤповестки ㅤдня.

Общее ㅤсобрание ㅤсобственников ㅤпомещений ㅤявляется ㅤпод­ступом ㅤк ㅤпрямой ㅤдемократии, ㅤолицетворением ㅤреферендума ㅤв ㅤмасштабах ㅤмногоквартирного ㅤдома. ㅤЭтот ㅤинститут, ㅤреализовав ㅤв ㅤполном ㅤобъеме ㅤсвой ㅤпотенциал, ㅤстанет ㅤ«школой» ㅤкультуры ㅤсамоуправления, ㅤгде ㅤможно ㅤприобрести ㅤнавыки ㅤвзаимодействия, ㅤконсолидации ㅤи ㅤуважения ㅤчужого ㅤмнения.

Процедура ㅤсозыва ㅤи ㅤпроведения ㅤобщего ㅤсобрания, ㅤего ㅤформа, ㅤсообщение ㅤо ㅤпроведении ㅤсобрания, ㅤего ㅤкомпетенция ㅤи ㅤпорядок ㅤпринятия ㅤрешения ㅤдетально ㅤрегламентированы ㅤстать­ями ㅤ44-48 ㅤЖК ㅤРФ. ㅤПричем ㅤобращаем ㅤвнимание, ㅤчто ㅤабсолютное ㅤбольшинство ㅤнорм, ㅤпосвященных ㅤинституту ㅤобщего ㅤсобрания, ㅤносит ㅤимперативный ㅤхарактер, ㅤт. ㅤе. ㅤне ㅤподлежит ㅤпересмотру ㅤпо ㅤволеизъявлению ㅤсобственников¹⁸.

Согласно ㅤст. ㅤ44 ㅤЖК ㅤРФ, ㅤпод ㅤобщим ㅤсобранием ㅤсобствен­ников ㅤпомещений ㅤв ㅤМКД ㅤпонимается ㅤорган ㅤуправления ㅤмного­квартирным ㅤдомом. ㅤЭто ㅤединственный ㅤмеханизм ㅤуправления ㅤвсем ㅤмногоквартирным ㅤдомом.

Все ㅤвопросы, ㅤрешаемые ㅤна ㅤобщем ㅤсобрании ㅤусловно ㅤмож­но ㅤразделить ㅤна ㅤдва ㅤвида: ㅤа) ㅤорганизационно-правовые; ㅤб) ㅤиму­щественно-правовые ㅤ.

К ㅤорганизационно-правовым ㅤвопросам ㅤотносятся: ㅤвопросы ㅤоб ㅤизбрании ㅤодного ㅤиз ㅤтрех ㅤспособов ㅤуправления ㅤмногоквартир­ным ㅤдомом; ㅤизбрание ㅤобслуживающей ㅤ(управляющей) ㅤоргани­зации ㅤили ㅤсоздание ㅤТСЖ; ㅤзаключение ㅤдоговора ㅤуправления ㅤи/или ㅤоказание ㅤуслуг ㅤи ㅤвыполнение ㅤработ ㅤпо ㅤсодержанию ㅤи ㅤре­монту ㅤобщего ㅤимущества ㅤв ㅤзависимости ㅤот ㅤвыбранного ㅤспособы ㅤуправления.

К ㅤимущественно-правовым ㅤотносятся ㅤследующие ㅤвопросы: ㅤреконструкция ㅤМКД, ㅤстроительство ㅤхозяйственных ㅤпостроек ㅤи ㅤиных ㅤсооружений ㅤна ㅤземельном ㅤучастке, ㅤна ㅤкотором ㅤрасполо­жен ㅤтакой ㅤдом, ㅤвопрос ㅤо ㅤтекущем ㅤи ㅤкапитальном ㅤремонте ㅤобще­го ㅤимущества, ㅤпередаче ㅤв ㅤпользование ㅤобщего ㅤимущества ㅤМКД ㅤтретьим ㅤлицам ㅤи ㅤдругие ㅤвопросы.

В ㅤобщем ㅤсобрании ㅤмогут ㅤпринимать ㅤучастие ㅤсобственники ㅤпомещений ㅤдома. ㅤИзначально, ㅤготовясь ㅤк ㅤпроведению ㅤобщего ㅤсобрания, ㅤего ㅤинициатор ㅤдолжен ㅤзаранее ㅤзнать ㅤреестр ㅤсобствен­ников. ㅤРеестр ㅤсобственников ㅤМКД ㅤформируется ㅤна ㅤосновании ㅤправоустанавливающих ㅤдокументов ㅤна ㅤквартиру ㅤили ㅤнежилое ㅤпомещение ㅤв ㅤдоме. ㅤНа ㅤпрактике ㅤреестр ㅤсобственников ㅤведется ㅤлибо ㅤуправляющими ㅤ(обслуживающими) ㅤорганизациями ㅤлибо ㅤТСЖ. ㅤНамного ㅤреже, ㅤно ㅤфактически ㅤвстречаются ㅤслучаи, ㅤкогда ㅤтакой ㅤреестр ㅤведется ㅤСоветом ㅤМКД.

ЖК ㅤРФ ㅤне ㅤопределяет ㅤконкретного ㅤсубъекта ㅤответственно­го ㅤза ㅤведение ㅤподобного ㅤреестра, ㅤи ㅤв ㅤпринципе ㅤне ㅤустанавливает ㅤобязанности ㅤпо ㅤведению ㅤданного ㅤреестра. ㅤВместе ㅤс ㅤтем, ㅤв ㅤотсут­ствие ㅤданного ㅤреестра ㅤинициаторам ㅤобщего ㅤсобрания ㅤбудет ㅤза­труднительно ㅤуведомить ㅤвсех ㅤсобственников ㅤпомещений ㅤв ㅤта­ком ㅤдоме, ㅤзатруднительно ㅤбудет ㅤвести ㅤподсчет ㅤголосов ㅤпри ㅤопределении ㅤкворума ㅤи ㅤбудут ㅤмногие ㅤдругие ㅤтрудности.

В ㅤсилу ㅤположения ㅤст. ㅤ48 ㅤЖК ㅤРФ, ㅤсобственник ㅤпомещения ㅤв ㅤМКД ㅤможет ㅤпринимать ㅤучастие ㅤв ㅤобщем ㅤсобрании ㅤкак ㅤлично, ㅤтак ㅤи ㅤчерез ㅤсвоего ㅤпредставителя. ㅤПолномочия ㅤпредставителя ㅤдолжны ㅤбыть ㅤоформлены ㅤв ㅤвиде ㅤдоверенности ㅤв ㅤпростой ㅤпись­менной ㅤформе, ㅤудостоверенной ㅤуправляющей ㅤ(обслуживающей) ㅤорганизацией, ㅤТСЖ, ㅤпо ㅤместу ㅤработы ㅤдоверителя, ㅤпо ㅤместу ㅤле­чения ㅤи ㅤдругими ㅤразрешенными ㅤзаконом ㅤспособами, ㅤвключая ㅤнотариальное ㅤзаверение.

Собрания ㅤсобственников ㅤусловно ㅤможно ㅤразделить ㅤна ㅤ3 ㅤвида: ㅤпервоначальное, ㅤочередное ㅤи ㅤвнеочередное.

Первоначальное ㅤобщее ㅤсобрание ㅤсобственников ㅤпомеще­ний ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме ㅤ- ㅤэто ㅤсамое ㅤпервое ㅤсобрание, ㅤкото­рое ㅤбыло ㅤпроведено ㅤс ㅤмомента ㅤввода ㅤдома ㅤв ㅤэксплуатацию.

Очередное ㅤобщее ㅤсобрание ㅤдолжно ㅤпроводиться ㅤодин ㅤраз ㅤв ㅤгод.

Внеочередное ㅤобщее ㅤсобрание ㅤсозывается ㅤв ㅤлюбое ㅤвремя ㅤпо ㅤинициативе ㅤлюбого ㅤиз ㅤсобственников ㅤкак ㅤжилого, ㅤтак ㅤи ㅤне­жилого ㅤпомещения ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме. ㅤФактически ㅤжи­лищное ㅤзаконодательство ㅤне ㅤпредусматривает ㅤслучаи, ㅤкогда ㅤнеобходимо ㅤили ㅤвозможно ㅤпроведение ㅤвнеочередного ㅤобщего ㅤсобрания. ㅤВ ㅤсвязи ㅤс ㅤэтим ㅤможно ㅤсделать ㅤвывод, ㅤчто ㅤвнеочеред­ное ㅤобщее ㅤсобрание ㅤможет ㅤсозываться ㅤв ㅤлюбых ㅤслучаях, ㅤесли ㅤтого ㅤтребуют ㅤинтересы ㅤхотя ㅤбы ㅤодного ㅤиз ㅤсобственников.

Общее ㅤсобрание ㅤвозможно ㅤв ㅤдвух ㅤформах¹⁹:

1) совместное ㅤприсутствие ㅤсобственников ㅤпомещений ㅤв ㅤданном ㅤдоме ㅤдля ㅤобсуждения ㅤвопросов ㅤповестки ㅤдня ㅤи ㅤприня­тия ㅤрешений ㅤпо ㅤвопросам, ㅤпоставленным ㅤна ㅤголосование ㅤ(так ㅤназываемое ㅤочное ㅤсобрание);

2) проведение ㅤзаочного ㅤголосования, ㅤто ㅤесть ㅤпередача ㅤв ㅤместо ㅤили ㅤпо ㅤадресу, ㅤкоторые ㅤуказаны ㅤв ㅤсообщении ㅤо ㅤпроведе­нии ㅤобщего ㅤсобрания ㅤсобственников ㅤпомещений ㅤв ㅤмногоквар­тирном ㅤдоме, ㅤв ㅤписьменной ㅤформе ㅤрешений ㅤсобственников ㅤпо ㅤвопросам, ㅤпоставленным ㅤна ㅤголосование ㅤ(ч. ㅤ1 ㅤст. ㅤ47 ㅤЖК ㅤРФ).

В ㅤч. ㅤ2 ㅤст. ㅤ44 ㅤЖК ㅤРФ ㅤустановлен ㅤпримерный ㅤ(открытый) ㅤперечень ㅤвопросов, ㅤотносящихся ㅤк ㅤкомпетенции ㅤобщего ㅤсобра­ния. ㅤТак, ㅤобщее ㅤсобрание ㅤсобственников ㅤпомещений ㅤправомоч­но ㅤпринимать ㅤрешения ㅤпо ㅤследующим ㅤвопросам:

- о ㅤреконструкции ㅤмногоквартирного ㅤдома ㅤ(в ㅤтом ㅤчисле ㅤс ㅤего ㅤрасширением ㅤили ㅤнадстройкой), ㅤстроительстве ㅤхозяй­ственных ㅤпостроек ㅤи ㅤдругих ㅤзданий, ㅤстроений, ㅤсооружений, ㅤка­питальном ㅤремонте ㅤобщего ㅤимущества ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме;

- пределах ㅤиспользования ㅤземельного ㅤучастка, ㅤна ㅤкотором ㅤрасположен ㅤмногоквартирный ㅤдом, ㅤв ㅤтом ㅤчисле ㅤвведения ㅤогра­ничения ㅤпользования ㅤим;

- пользовании ㅤобщим ㅤимуществом ㅤсобственников ㅤпоме­щений ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме ㅤиными ㅤлицами, ㅤв ㅤтом ㅤчисле ㅤо ㅤзаключении ㅤдоговоров ㅤна ㅤустановку ㅤи ㅤэксплуатацию ㅤреклам­ных ㅤконструкций, ㅤесли ㅤдля ㅤих ㅤустановки ㅤи ㅤэксплуатации ㅤпред­полагается ㅤиспользовать ㅤобщее ㅤимущество ㅤсобственников ㅤпо­мещений ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме;

- об ㅤопределении ㅤлиц, ㅤкоторые ㅤот ㅤимени ㅤсобственников ㅤпомещений ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме ㅤуполномочены ㅤна ㅤзаклю­чение ㅤдоговоров ㅤоб ㅤиспользовании ㅤобщего ㅤимущества ㅤсобствен­ников ㅤпомещений ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме ㅤ(в ㅤтом ㅤчисле ㅤдогово­ров ㅤна ㅤустановку ㅤи ㅤэксплуатацию ㅤрекламных ㅤконструкций) ㅤна ㅤусловиях, ㅤопределенных ㅤрешением ㅤобщего ㅤсобрания;

- о ㅤтекущем ㅤремонте ㅤобщего ㅤимущества ㅤв ㅤмногоквартир­ном ㅤдоме;

- выборе ㅤспособа ㅤуправления ㅤмногоквартирным ㅤдомом;

- другие ㅤвопросы, ㅤотнесенные ㅤЖК ㅤРФ ㅤк ㅤкомпетенции ㅤобщего ㅤсобрания ㅤсобственников ㅤпомещений ㅤв ㅤмногоквартир­ном ㅤдоме.

В ㅤкачестве ㅤпримера ㅤиных ㅤвопросов, ㅤотнесенных ㅤЖК ㅤРФ ㅤк ㅤкомпетенции ㅤобщего ㅤсобрания, ㅤможно ㅤпривести ㅤследующие ㅤвопросы:

- определение ㅤсроков ㅤи ㅤпорядка ㅤпроведения ㅤгодового ㅤоб­щего ㅤсобрания, ㅤа ㅤтакже ㅤпорядка ㅤуведомления ㅤо ㅤпринятых ㅤим ㅤрешениях ㅤ(ч. ㅤ1 ㅤст. ㅤ45 ㅤЖК ㅤРФ);

- определение ㅤпомещения ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме, ㅤв ㅤко­тором ㅤразмещаются ㅤсообщения ㅤо ㅤрешениях, ㅤпринятых ㅤобщим ㅤсобранием, ㅤи ㅤоб ㅤитогах ㅤголосования ㅤпо ㅤсоответствующим ㅤво­просам ㅤ(ч. ㅤ3 ㅤст. ㅤ46 ㅤЖК ㅤРФ);

- определение ㅤместа ㅤили ㅤадреса ㅤхранения ㅤпротоколов ㅤоб­щих ㅤсобраний ㅤ(ч. ㅤ4 ㅤст. ㅤ46 ㅤЖК ㅤРФ);

- избрание ㅤСовета ㅤмногоквартирного ㅤдома ㅤ(ст. ㅤ161.1 ㅤЖК ㅤРФ) ㅤи ㅤего ㅤпредседателя;

- другие ㅤвопросы.