2.2. Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом как способ управления многоквартирным домом в Российской Федерации

Одним из распространенных способов управления много­квартирным домом является управление некоммерческим объ­единением собственников помещений в доме: чаще ТСЖ, реже ЖК и ЖСК.

ТСЖ – некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников помещений (физических и юридических лиц) для управления многоквартирным домом.

Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ): 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом; 

3) управление управляющей организацией. 

Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных  домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями. 

В случае выбора  способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ  смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию. 

Способ управления ТСЖ подходит для любого  многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории. 

Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ). 

ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом. 

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ.  Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме. В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов  (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП). 

Цель создания ТСЖ - управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме: 

- лифты, лифтовые и другие шахты; 

- коридоры, лестницы, лестничные площадки; 

- технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; 

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции; 

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; 

- земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п. 

Основные преимущества ТСЖ: 

- ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).

Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.

- ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

- ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

- Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

- В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;

- ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):

-обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир). 

ТСЖ при всех своих достоинствах и недостатках - это площадка для организации общения между собственниками по­мещений в доме, это форма жилищного самоуправления с вкраплениями профессионального управления.

Таким образом, управление многоквартирным домом ТСЖ - это деятельность некоммерческого объединения соб­ственников жилья, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуще­ством, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется объедине­нием собственников помещений дома самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций.