Глава II. Способы управления многоквартирным домом в Российской Федерации

2.1. Управление управляющей организацией как способ управления многоквартирным домом в Российской Федерации

С целью упорядочения процесса управления многоквар­тирным домом действующее жилищное законодательство предусматривает ряд способов управления.

На сегодня собственникам помещений в МКД предложено выбрать один из трех способов управления⁷:

1) непосредственное управление собственниками поме­щений;

2) управление товариществом собственников жилья, жи­лищным кооперативом или иным специализированным потре­бительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Отметим, что каждый из способов следует рассматри­вать исключительно как форму, которую можно наполнить совершенно разным содержанием. В связи с этим к выбору способа управления нужно относиться очень серьезно и учи­тывать следующие обстоятельства: инженерно-техническое состояние дома, степень его износа, год введения в эксплуа­тацию, коммерческую привлекательность дома, количество и социальный состав собственников (их количество, возраст и материальное благосостояние), наличие грамотных и энер­гичных лидеров из числа собственников жилья. Только с уче­том всех перечисленных обстоятельств можно принять опти­мальное решение.

Не бывает плохих или хороших способов управления до­мом - бывает хорошая или плохая реализация того или иного способа управления.

Управляющая организация - это, как правило, коммерче­ская организация, которой по решению общего собрания соб­ственников помещений дома могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, со­зданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг. Стоит помнить, что управляющая организация - это бизнес, нацеленный на извлечение прибыли. В лучшем виде это цивили­зованный, честный и социально ответственный бизнес, необхо­димый обществу и государству.

Собственники жилья в многоквартирном доме сами долж­ны выбирать цену и качество жилищных услуг, определять их перечень, должны научиться «торговаться» с управляющей компанией, быть попросту здравомыслящими и по-хорошему жадными.

При выборе управляющей организации одним из главных критериев следует признать ее стаж на рынке жилищно - коммунальных услуг, перечень и состояние жилого фонда, находящегося в управлении (обслуживании) этой организации. Не лишним будет предварительно узнать о штате сотрудников управляющей организации, прежде всего руководителе, а также учредителях организации. Из открытых источников желательно узнать показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации. Большое значение имеет сложивше­еся общественное мнение в отношении управляющей организа­ции. Эти элементарные действия необходимы, чтобы быть уве­ренным, что завтра управляющая организация не обанкротится.

Конечно, не следует сразу же после встречи с руководя­щим составом управляющей организации ставить вопрос о ее выборе. Нужно, как минимум, тщательно проанализировать и сравнить 3-5 организаций, предварительно заказав у каждой из них калькуляцию цен на работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Важное место в деятельности управляющей компании должно быть отведено постоянному контакту с собственниками жилья (заказчиками жилищно-коммунальных услуг) и отчетно­сти перед ними за проделанную работу. Образно говоря, в этом аспекте управляющая компания - это, прежде всего, директор, который всегда открыт к диалогу, сам «полезет» на крышу или в подвал дома для оценки и организации ликвидации аварийной ситуации, и всегда готовый отчитаться перед своими заказчика­ми за каждый рубль. Решить данный вопрос возможно разными способами: регулярно проводить встречи с представителями до­мов и инициативными жителями, вывешивать информацию на специально оборудованных стендах и т. п. Жители сами должны оговорить в договоре на управление домом способ предоставле­ния информации. Эффективным представляется выпуск управ­ляющей компанией периодического информационного издания.

Это можно делать в виде ежемесячного печатного издания и/или в виде корпоративного интернет-сайта. Содержание и направ­ленность этого информационного издания (интернет-сайта) за­висит от выдумки команды управляющей компании. Главное, чтобы издание (сайт) включало в себя рассказы о проделанной работе, планируемых работах, ценах на данные работы, событи­ях на обслуживаемом жилом фонде и др⁸.

Наша жизнь неотделима от многочисленных справок, ак­тов и других документов. Оформить самую простую справку иногда не так-то просто. Получить бланк в одном кабинете, за­полнить - в другом, подписать - в третьем, зарегистрировать - в четвертом, печать поставить - в пятом. И каждый раз: «прихо­дите завтра», или «сегодня не приемный день». Хорошо, если эти кабинеты находятся на разных этажах здания, а не в разных концах города. Поэтому управляющую компанию выгодно вы­деляет работа в режиме «единого окна», когда все необходимые документы можно заказать и получить в одном месте. Руководи­тели управляющих компаний должны предпринять все меры для удобства людей - их обслуживания в «едином окне», а не «го­нять» собственников жилья по кабинетам. Ведь офис управля­ющей компании - это лицо компании.

Управляющие организации осуществляют свою деятель­ность в соответствии с нормами действующего законодатель­ства, а также на основании договоров управления многоквар­тирным домом.

Решение общего собрания о выборе способа управления, согласно статье 161 ЖК РФ, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Заказчиками услуг управляющей организации могут быть:

- собственники помещений в многоквартирном доме (фи­зические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, в собственности которых находится часть помещений в доме);

- ТСЖ, ЖК, ЖСК (объединения собственников);

- РФ в лице органов государственной власти, субъекты РФ в лице органов региональной власти, муниципальные образова­ния в лице органов местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.

Если заказчиком услуг управляющей организации на управление домом выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК), то это не отно­сится к способу управления домом «управление управляющей организацией». Способ управления в этом случае - управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК).

Между выбранной управляющей организацией и соб­ственниками помещений заключается договор управления, ко­торый является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

Договор управления домом - это единственный юридиче­ский документ, связывающий правами и обязанностями управ­ляющую компанию и собственников жилья. Это единственный документ, регламентирующий взаимодействие сторон. К проце­дуре его составления и заключения следует отнестись с особой тщательностью и щепетильностью.

С проектом договора управления собственникам жилья сле­дует знакомиться до того собрания, на котором будут утвержде­ны условия заключения этого договора. Если собственников жи­лья что-то не устраивает в проекте договора, то они могут выдви­нуть свои соображения относительно договорных положений.

В том случае, если выбор управляющей организации осу­ществлен общим собранием собственников помещений в много­квартирном доме, то договор управления заключается на усло­виях, указанных в решении этого общего собрания, оформлен­ном протоколом. Если выбор управляющей организации осуществлен органом местного самоуправления на основании конкурсного отбора (в случаях, когда собственники не избрали ни один из предложенных ЖК РФ способов управления домом), то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации.

Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором управления, представляет собственникам помещений многоквартирного дома отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Для достижения целей по договору управления управляю­щая организация:

- оказывает услуги по управлению;

- организовывает оказание или самостоятельно оказывает жилищные услуги;

- заключает договоры с предприятиями-поставщиками жилищных услуг;

- заключает договоры с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг;

- совершает иные действия, направленные на управление многоквартирным домом.

Размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предло­жений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года. Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управ­ление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартир­ном доме не принято, то размер данной платы устанавливается органом местного самоуправления⁹.

Установление размера платы за жилищные услуги - это сегодня полностью прерогатива собственников помещений в многоквартирном доме. Размер указанной платы - итог торго­вых переговоров между управляющей компанией в лице руко­водства и собственников жилья в лице Совета дома. Отсюда каждый многоквартирный дом должен иметь индивидуальный размер этой платы, обусловленный проблемами и потребностя­ми этого дома. Нижний порог этой суммы обусловлен требова­ниями безопасности и функциональности многоквартирного до­ма. Данной суммы должно быть достаточно для планирования, организации и исполнения минимального и необходимого пе­речня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имуще­ства в многоквартирном доме. Верхнего порога размера платы за жилое помещение нет и не будет, т. к. комфортность дома можно повышать бесконечно за счет дополнительных услуг (ра­бот), что требует денежных вложений.

Управляющая организация должна составить годовой план управления многоквартирным домом, в котором отражается весь перечень оказываемых услуг и работ на текущий год, вы­полняемых собственными силами и силами подрядных органи­заций. Этот план - основа для определения размера платы за жилое помещение. Данный план подлежит утверждению на об­щем собрании собственников помещений. Базовый перечень жилищных услуг, оказываемых управляющей компанией насе­лению, приведен на рис. 6. Объем выполняемых своими силами работ и услуг управляющая организация определяет самостоя­тельно, исходя из принципа экономической целесообразности.

Услуги (работы) по управлению многоквартирным домом могут состоять из деятельности по:

- составлению перспективных и текущих планов управле­ния домом, включающих в себя объемы работ, источники фи­нансирования текущего календарного периода и планируемые на будущие периоды, инвестиционные и прочие программы и мероприятия, позволяющие достичь поставленных целей управления в определенные сроки;

- изучению рынка поставщиков жилищно-коммунальных услуг, заключению договоров на поставку услуг, работ и кон­тролю над исполнением договорных обязательств подрядными организациями;

- начислению, учету и сбору платежей за жилищно- коммунальные услуги с собственников помещений;

- организации регистрации граждан по месту жительства, месту пребывания и снятия с такой регистрации;

- оформлению первичных документов на указанную реги­страцию (снятие);

- осуществлению иной деятельности, направленной на управление многоквартирным домом (работа с должниками, по учету и ведению технической документации по управляемому дому, созданию и ведению базы данных по текущему и капи­тальному ремонту общего имущества дома) и др.

Далее хотелось бы рассмотреть проблемы в деятельности управляющих организаций в свете решений судебных органов.

В постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2012 г. № 02АП-2617/12¹⁰ была сформулирована правовая позиция, касающаяся вопроса применения к отношениям между управляющей организацией и собственниками законодательства о защите прав потребителей. Суть спора, рассмотренного судом, состояла в следующем. Государственная жилищная инспекция Ярославской области привлекла к административной ответственности ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Красноперекопского района». Управляющая организация с этим не согласилась и обратилась в арбитражный суд с просьбой признать решение инспекции незаконным. Среди прочего арбитражный суд разбирал вопрос: возможно ли применить к отношениям между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, обслуживанием которого занимается организация, законодательство о защите прав потребителей? Суд пришел к выводу, что применить указанное законодательство в данном случае нельзя. Основанием для такого решения послужило следующее. Согласно мнению суда, «наряду с управляющей организацией другой стороной договора управления многоквартирным жилым домом могут являться не только собственники жилых помещений, но и собственники нежилых помещений (организации и индивидуальные предприниматели), товарищество собственников жилья, жилищный потребительский кооператив». Так как законодательство о защите прав потребителей предполагает, что в качестве потребителей выступают только физические лица, то применять данное законодательство к рассматриваемым отношениям нельзя. Прежде всего стоит заметить, что во многом решение суда было предопределено неточностями в формулировании оснований для привлечения к ответственности управляющей организации, допущенными жилищной инспекцией. Однако даже наличие таких неточностей не давало оснований арбитражному суду для правовой позиции, которая приведена выше. Безусловно, Закон РФ «О защите прав потребителей» в преамбуле устанавливает, что на стороне потребителей могут быть только физические лица. Арбитражный суд сделал из этого вывод, что, раз на стороне потребителей-участников договора управления могут выступать также и юридические лица (индивидуальные предприниматели), это выводит данный вид договора из-под действия законодательства о защите прав потребителей. Ошибка суда, на наш взгляд, заключается в том, что суд не провел дифференциацию отношений. Другими словами, раз на стороне потребителей-участников договора управления могут выступать и физические лица, то в данном случае должны применяться нормы о защите прав потребителей. В ситуации, когда стороной договора выступает юридическое лицо, применять рассматриваемое законодательство оснований нет.

В постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2012 г. № 14АП-2840/12¹¹ была сформулирована правовая позиция, согласно которой договор управления многоквартирным домом относится к публичным договорам. Кроме этого, в том же решении была сформулирована позиция, в соответствии с которой условия договора управления многоквартирным домом, заключаемого с собственниками нежилых помещений, могут отличаться от условий договора управления многоквартирным домом, заключаемого с собственниками жилых помещений. Данное решение было вынесено после рассмотрения следующего дела. ООО «Деловой центр «Чайка» обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении управляющей организации ООО УК-2 «Наш дом — Архангельск» к заключению договора управления. Суд удовлетворил данное требование, основываясь на следующем. Проанализировав ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и ст. 426 Гражданского кодекса РФ, суд пришел к выводу, что договор управления является публичным. Поэтому управляющая организация обязана заключить договор с истцом. Кроме этого, в ходе процесса суд рассматривал вопрос: возможно ли заключение между собственником нежилых помещений и управляющей организацией договора управления, условия которого будут отличаться от условий договора, заключенного с собственниками жилых помещений? Суд пришел к выводу, что действующее законодательство не содержит соответствующего запрета. При этом суд указал, что отличия одного договора от другого могут быть обоснованы только спецификой нежилого помещения. Так как ранее среди ученых-юристов не было единогласия в вопросе отнесения договора управления к публичным, необходимо остановиться на этом подробнее. А.Б. Рыжов, никак не аргументируя свою позицию, утверждает, что договор управления — это публичный договор . Т.А. Барзенкова считает, что, несмотря на то что Жилищный кодекс РФ не признает договор управления публичным, он (договор управления) содержит отдельные элементы публичного договора. Например, «можно утверждать, что управляющая организация обязана заключить договор при наличии возможности оказать… услугу по управлению домом». С этим нельзя согласиться, так как Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, которая бы обязывала управляющую организацию заключать договор. Ю.П. Свит считает, что договор управления в силу своей специфики не может являться публичным. Ученый отмечает, что так как условия договора определяются общим собранием, то не может быть соблюдено одно из требований Гражданского кодекса РФ к публичным договорам — требование о равенстве условий для всех обратившихся к организации. Кроме того, одной из сторон публичного договора обязательно является коммерческая организация, а Жилищный кодекс РФ допускает, чтобы в роли управляющей организации выступали и некоммерческие организации. Вместе с тем Ю.П. Свит предлагает в законодательном порядке обязать управляющие организации заключать договоры с обратившимися собственниками. Единственным основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие технической возможности выполнить условия, определенные управляющей организацией. С этим согласны В.А. Белов и С.А. Бушаенкова, но они добавляют, что договор управления должен признаваться обязательным для управляющих организаций, в месте расположения которых находятся дома обратившихся собственников. В целом сходную позицию занимают Д.П. Гордеев и В.Ю. Прокофьев, считая, что «договоры управления многоквартирными домами не относятся к публичным договорам». Об этом же пишет Е.Б. Козлова, которая особо подчеркивает, что «договор не может расцениваться как публичный ввиду отсутствия квалифицирующих признаков, закрепленных ст. 426 ГК РФ» . Необходимо согласиться с мнением Ю.П. Свита и тех ученых, которые не относят договор управления к публичным. Анализ ст. 426 Гражданского кодекса РФ и ст. 162 Жилищного кодекса РФ не позволяет утверждать, что законодатель относит данный договор к публичным. Напротив, договор управления не подпадает под те признаки, которые в качестве существенных указаны в ч. 1 ст. 426 Гражданского кодекса РФ. Дополнительным аргументом в пользу такого вывода может считаться следующее. В проекте Жилищного кодекса РФ, принятом Государственной Думой РФ в первом чтении, в ст. 162, были п. п. 2 и 3, в которых закреплялось, что договор управления многоквартирным домом является публичным. Поэтому управляющая организация не вправе отказаться от заключения договора управления за исключением случаев, когда такой отказ вызван отсутствием у управляющей организации технической возможности принять многоквартирный дом в управление либо допускается законом или иными нормативными правовыми актами. Однако данные нормы были исключены из текста проекта закона уже во втором чтении. Это позволяет предположить, что законодатель, изначально встав на точку зрения, что договор управления многоквартирным домом является публичным, отказался от нее. Позиция законодателя вполне объяснима. Во-первых, как и указывается в специальной литературе, контрагентом публичного договора обязательно должна быть коммерческая организация, а управляющей организацией может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель, а также некоммерческая организация. Во-вторых, так как объем работ и услуг, порядок их выполнения, финансирование определяет общее собрание собственников, то становится понятно, что соблюсти правило ч. 2 ст. 426 Гражданского кодекса РФ будет невозможно. Таким образом, встать на позицию арбитражного суда не представляется возможным. Также нельзя занять и позицию суда в вопросе о возможности наличия отличий между договорами в зависимости от того, кто выступает на стороне собственников. В ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ сформулировано однозначное требование: условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Законодатель не разделяет в указанной норме собственников жилых и нежилых помещений.

В постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 12АП-4188/11¹² была сформулирована правовая позиция, согласно которой договор управления является особым видом договора со специальным режимом правового регулирования. Данное решение было вынесено по следующему делу. ТСЖ «Микрорайона 503» обратилось в арбитражный суд с просьбой о понуждении ООО «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства» к передаче функций по управлению многоквартирным домом. Решая данный вопрос, арбитражный суд исходил из того, что договор управления имеет специальный правовой режим. В юридической науке нет однозначного понимания, к какому виду договоров отнести договор управления многоквартирным домом. Так, авторы комментария к Жилищному кодексу РФ считают, что договор управления является смешанным, поскольку содержит элементы других договоров . С этим согласна Т.А. Барзенкова, которая считает, что договор управления содержит элементы договора возмездного оказания услуг, бытового подряда, доверительного управления имуществом, энергоснабжения, агентского договора . Ю.П. Свит считает, что договор управления не имеет черт смешанных договоров. Аргументирует свою позицию ученый тем, что ст. 421 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что к смешанным договорам могут относиться только договоры, не урегулированные законом. Так как договор управления регулируется ст. 162 Жилищного кодекса РФ, то он не может быть назван смешанным¹³. Соглашаясь с этим последним мнением, надо отметить, что буквальное прочтение ч. ч. 2 и 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ может навести на мысль, что для того, чтобы договор был признан смешанным, вовсе не обязательно отсутствие законодательного регулирования. Однако договоры, уже сформировавшиеся, законодательно закрепленные в качестве самостоятельных видов, не могут рассматриваться как смешанные, так как отпадает надобность в применении к ним положения о тех традиционных договорах, элементы которых включены в их содержание. С таким пониманием отнесения договоров к смешанным согласна С.А. Голосова, которая считает, что «в смешанном договоре стороны сами определяют его условия» . В противном случае, если «урегулирование произведено с достаточной степенью определенности на законодательном уровне», договор не может быть отнесен к смешанным. На то же указывают Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев, которые пишут, что «если… законодатель приступает к детальной, а значит, во многом императивной, регламентации договора, то такой договор неизбежно превращается в поименованный тип (вид) договора». Поддерживает данную позицию и Е.В. Татарская, которая особо подчеркивает, «что, если договор в силу высокой взаимозависимости включенных в него разнородных элементов приобретает значительную специфику или в силу устойчивости и широкого практического применения содержащегося в нем сочетания элементов наделен законодателем отдельным правовым регулированием, отпадают основания рассматривать этот новый договор в качестве смешанного». Опираясь на выводы ученых и анализируя ч. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, можно прийти к мнению, что смешанным может признаваться только тот договор, который, во-первых, не закреплен в гражданском законодательстве, а во-вторых, содержит элементы нескольких разных договоров. Причем оба условия должны присутствовать одновременно.

В договоре управления многоквартирным домом действительно можно выделить элементы, близкие договору возмездного оказания услуг, подряду и др., и это как будто может склонить к мнению, что договор управления относится к смешанным договорам. Однако, как указывалось выше, Жилищный кодекс РФ четко определил существенные условия договора, а также урегулировал вопросы заключения договора о сроке, цене и предмете, что дает основания считать договор управления многоквартирным домом самостоятельным договором. Ведь «смешанный договор имеет место только тогда, когда участники гражданских правоотношений сами, своей согласованной волей смешивают (конструируют) условия договора, используя при этом элементы нормативно установленных договоров…». При этом более верным является отнесение договора управления многоквартирным домом к комплексным договорам. Как указывают Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев, «комплексный договор — это самостоятельный сложный договор, элементы которого конструирует законодатель». Действительно, как говорилось выше, договор управления включает в себя элементы различных договоров, но при этом относительно подробно регулируется Жилищным кодексом РФ. Это и позволяет признать такой договор комплексным. Поэтому толковать решение арбитражного суда необходимо таким образом, что договор управления относится к числу комплексных договоров.

В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2012 г. № 13АП-5377/12¹⁴ арбитражный суд сформулировал правовую позицию, согласно которой в том случае, если собственники приняли решение об изменении управляющей организации в рамках выбранного способа управления, они также должны принять на общем собрании отдельное решение об отказе от исполнения ранее заключенного договора управления многоквартирным домом. В свою очередь в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 12АП-4188/11 была сформулирована аналогичная правовая позиция. При этом арбитражный суд специально разъяснил применение постановлений Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, относящихся к подобным делам. В первом из указанных выше дел суд рассматривал ситуацию, когда собственники избрали вместо одной управляющей организации другую, но при этом не приняли специального решения о расторжении договора с прежней управляющей организацией. Суд посчитал это достаточным основанием для того, чтобы признать договор управления действующим. О сути второго дела мы уже писали выше, когда рассматривали вопрос об отнесении договора управления к числу публичных. К ситуациям, связанным с расторжением договора управления, арбитражные суды, как правило, применяют два решения Высшего арбитражного суда — постановление от 15 июля 2010 г. № 1093/10 и постановление от 15 июля 2010 г. № 1027/10. В первом постановлении суд пришел к выводу, что управление многоквартирным домом может осуществляться только одним из способов, предусмотренных законодательством. Во втором постановлении суд пришел к выводу, что собственники на общем собрании вместе с решением вопроса об изменении управляющей организации должны принять отдельное решение об отказе от исполнения договора с предыдущей управляющей организацией. В указанном выше постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда было разъяснено следующее. Постановление № 1093/10 применяется к ситуациям, когда собственники принимают решение об изменении способа управления. Постановление № 1027/10 применяется к ситуациям, когда собственники принимают решение об изменении управляющей организации в рамках выбранного способа управления. Другими словами, если собственники изменяют способ управления, то они не должны принимать специальное решение о расторжении предыдущего договора управления; если же собственники выбирают иную управляющую организацию, то они обязаны принять такое специальное решение. Необходимо отметить, что в ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса недавно были внесены изменения. Теперь законодатель предусмотрел, что в ситуации, когда собственники принимают решение об изменении способа управления, также необходимо специальное решение об отказе от исполнения предыдущего договора. С данной позицией законодателя вполне можно согласиться, так как предусмотренное регулирование расторжения договора в одностороннем порядке вносит большую стабильность и ясность в правоотношения.

В постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 18АП-3689/12¹⁵ по результатам рассмотрения обстоятельств дела было принято решение, согласно которому имущество было отнесено к общему на основании технического паспорта, справки о вводе в эксплуатацию нежилого помещения. Данная позиция не может найти нашей поддержки. Связано это вот с чем. В прошлой статье мы указывали, что сами по себе такие документы, как технический паспорт и др., не могут свидетельствовать о том, что имущество является общим. Такая позиция находит поддержку в монографических исследованиях, касающихся общего имущества. Так, рассмотрев в своей работе «Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые аспекты» различные документы, связанные с учетом имущества многоквартирного дома, С.В. Стрембелев приходит к выводу, что для отнесения к общему имуществу необходимо исследовать технические характеристики объектов. При этом свою позицию ученый обосновывает ссылками на судебную практику. Поэтому указанную выше позицию арбитражного суда нельзя поддержать. Судебные органы должны не просто изучать документы, связанные с объектами, правовой статус которых необходимо установить, но также изучать технические характеристики таких объектов. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в своем постановлении от 2 мая 2012 г. № Ф04-1210/12 пришел к выводу, что домофоны не могут быть включены в состав общего имущества. Данная позиция суда также не может быть нами поддержана. Если опираться на определение общего имущества, данное в Жилищном кодексе РФ, а также в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, то необходимо прийти к выводу, что домофон относится к общему имуществу. На наш взгляд, управляющая организация должна была передать домофон в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2012 г. № 04АП-1388/12¹⁶ содержится правовая позиция, согласно которой отсутствие договора управления многоквартирным домом не снимает с собственника помещений в данном многоквартирном доме бремени несения расходов на него. Аналогичная правовая позиция также содержится в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2012 г. № 15АП-2348/12¹⁷. В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2012 г. № 10АП-2295/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой под документами, упомянутыми в п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, необходимо в том числе понимать и перечисленные жильцами денежные средства.

Жилищное законодательство остается одним из самых спорных. При этом судебные органы, вынужденные самостоятельно «дополнять» правовое регулирование, зачастую не могут выработать общие критерии для решения тех или иных вопросов, как это имеет место в вопросе об отнесении к общему имуществу. Несмотря на то что государство предпринимает определенные шаги к тому, чтобы устранить противоречия, заполнить пробелы в нормативном регулировании, многие положения Жилищного кодекса не находят поддержки у юридического сообщества. Например, юристы не соглашаются с той схемой, которую законодатель установил для отношений управляющей организации и ресурсоснабжающей организации. Конечно, законодатель старается учесть это, следствием чего стали поправки в Жилищный кодекс. Однако такие поправки оставляют впечатление, что власть понимает всю противоречивость выбранного направления жилищной реформы.

Таким образом, что управляющая организация - это про­фессиональное управление, это команда людей, обладающих специальными знаниями в области управления многоквартир­ными домами.