1.3. Государственный контроль за деятельностью организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом в Российской Федерации

21 июля 2014 года принят Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» № 255-ФЗ (далее – Закон №255)

Важнейшей новацией жилищного законодательства является введение обязательного лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществляемого органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации.

С 01 мая 2015 года предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами будет осуществляться только на основании лицензии на ее осуществление.

Требование о наличии лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами не распространяется на товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы.

Одними из основных лицензионных требований в числе прочих является наличие у должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата, соблюдение соискателем лицензии требований к раскрытию информации о деятельности по управлению многоквартирными домами.

При этом, проверка квалификации лица, претендующего на получение квалификационного аттестата, осуществляется в форме квалификационного экзамена⁵.

Лицензия выдается на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации, принимаемого по мотивированному предложению Инспекции о предоставлении лицензии или об отказе в ее предоставлении.

ЖК РФ дополнен нормами, определяющими порядок принятия решения о предоставлении (об отказе в предоставлении) лицензии, порядок ведения реестров, содержащих сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами и лицензиатах, порядок осуществления Инспекцией лицензионного контроля, порядок аннулирования, прекращения действия лицензии.

Введены нормы, предусматривающие административную ответственность для лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, а также за осуществление указанной деятельности без лицензии.

В рамках осуществления лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами существенная роль отведена органам местного самоуправления, а именно предусмотрена обязанность по: информированию участников жилищных правоотношений о решениях, принимаемых в рамках Инспекцией в отношении лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, в рамках осуществления деятельности по лицензированию; созыву общих собраний собственников помещений многоквартирных домов по вопросу выбора способа управления; проведению открытых конкурсов по отбору управляющей организации, деятельность которой соответствует лицензионным требованиям.

Указанные выше изменения жилищного законодательства вступают в силу с 01 сентября 2014 года.

Законом № 255 также внесены дополнения в ЖК РФ, регулирующие вопросы осуществления капитального ремонта многоквартирных домов. Внесенными изменениями предусмотрено, что помимо товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного кооператива, регионального оператора, владельцем специального счета может быть управляющая организация.

Указанное изменение вступили в силу с 01 января 2015 года⁶.

Выводы. История многоквартирного жилья насчитывает более двух тысяч лет. Первые многоквартирные дома, в привычном для нас понимании, появились во времена Римской империи, когда сенат принял законы, разрешавшие свободным гражданам Рима владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах. Тогда и появился употребляемый сегодня во многих странах термин «кондоминиум», то есть совладение. В Средние века дома со многими помещениями – отдельно для каждой семьи, которыми совместно владели собственники этих помещений, строились в огражденных стенами городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам.

Многоквартирный дом представляет собой имущественный комплекс, состоящий из совокупности помещений, предполагающих самостоятельное использование в соответствии с их целевым назначением. Вместе с тем, в литературе обсуждается тема главных вещей - жилых и нежилых помещений и принадлежности к ним, - объектов общей собственности, самостоятельного значения не имеющих, в законодательном запрете их отчуждения - без отчуждения главных вещей (п.п. 1,2 п.4 ст.37 ЖК РФ).

С 01 мая 2015 года предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами будет осуществляться только на основании лицензии на ее осуществление.

Требование о наличии лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами не распространяется на товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы.

Законом № 255 внесено ограничение, касающиеся способа управления многоквартирным домом - непосредственное управление, а именно выбор собственниками помещений непосредственного управления многоквартирным домом допустим только в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать.