Глава I. Управление многоквартирным домом как особый вид деятельности, направленный на удовлетворение интересов собственников помещений в многоквартирном доме

1.1. Исторический аспект организации управления многоквартирным домом в Российской Федерации

История многоквартирного жилья насчитывает более двух тысяч лет. Первые многоквартирные дома, в привычном для нас понимании, появились во времена Римской империи, когда сенат принял законы, разрешавшие свободным гражданам Рима владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах. Тогда и появился употребляемый сегодня во многих странах термин «кондоминиум», то есть совладение. В Средние века дома со многими помещениями – отдельно для каждой семьи, которыми совместно владели собственники этих помещений, строились в огражденных стенами городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам¹.

После Средневековья вплоть до начала ХХ века идея общей собственности на многоквартирный дом не возникала, хотя именно за счет быстрого и многочисленного строительства таких домов разрастались города в эпоху индустриализации – многоквартирные дома, как правило, полностью принадлежали богатым владельцам и являлись доходными, то есть помещения в них сдавались внаем.

Только в первой половине ХХ века в Западной Европе (Германия, Австрия, Франция) квартиры в отдельных домах стали передаваться в собственность граждан. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания, квартиру за квартирой, арендаторам и другим желающим получить собственное жилье – так в Европу вернулись кондоминиумы. Затем этот подход распространился на страны Латинской Америки и Пуэрто-Рико, где в 1951 году были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части корпоративного и жилищного права. Из Пуэрто-Рико идея общей собственности на многоквартирный дом распространилась на США, а оттуда – на Канаду.

После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широкое распространение во многих странах мира. Наибольшую долю многоквартирных домов кондоминиумы составляют в США и Мексике, также они распространены в странах Западной Европы. В Венгрии первые кондоминиумы – дома из 6-12 квартир начали строиться представителями среднего класса после Первой мировой войны, вторая волна строительства кондоминиумов началась в 60-е годы ХХ века, когда в жилищной политике Венгрии был взят курс на привлечение личных средств граждан для строительства жилья. С начала 90-х годов кондоминиумы как результат приватизации государственного и муниципального жилищного фонда появились в странах бывшего социалистического блока: Польше, Чехии, Словакии и др., а также в странах СНГ. Кроме того кондоминиумы стали возникать при строительстве многоквартирных домов, помещения в которых еще на этапе строительства или сразу по его завершении продаются различным собственникам, а дом становится их общим имуществом. Такое строительство превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес: жилье в этих домах обладает стопроцентной ликвидностью и приносит хорошие прибыли компаниям-застройщикам.

До начала 90-х годов прошлого века в названных странах государство было владельцем большей части жилищного фонда. В России государству принадлежало 67% всего жилья (в городах – 90%), которое находилось в управлении муниципалитетов либо государственных предприятий. Государственные организации и строили, и содержали жилищный фонд. Распределение квартир (жилых помещений) осуществлялось также государственными структурами между семьями-очередниками.

Под многоквартирным домом понимают совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Если рассматривать многоквартирный дом в материальном плане, то он находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания можно выделить следующие элементы:

1. Конструктивные элементы здания являются части здания, которые представляют собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

2. Помещения жилые и нежилые. Под жилыми помещениями понимают определенные объемы между строительными конструкциями, которые предназначены для постоянного проживания граждан (квартиры).

Таким образом, жилым помещением признается изолированное помещение, которое будет являться недвижимым имуществом и которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. данное помещение будет отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). В соответствии с Гражданским кодексом к жилым помещениям относят: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

К нежилым помещениям относят помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), которые предназначены для осуществления различных видов деятельности. К ним можно отнести офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения.

3. Помещения, которые не являются частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), которые не относятся к квартирам и нежилым помещениям. Примером таких конструкций могут быть коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

4. Инженерные сети и оборудование здания. Под ними понимают коммуникации и оборудование, которые расположены в доме и предназначены для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Примером могут служить трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Рассмотрев состав многоквартирного дома в материальном плане, следует отметить, что жилые и нежилые помещения не будут рассматриваться в данной работе как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

1) В отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;

2) В отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещении.

Исходя из вышесказанного, делаем вывод, что под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, которые не являются частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

Действующий Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом». Таким образом, для того, чтобы самостоятельно выделить данное понятие, необходимо выделить его признаки.

К признакам управления многоквартирным домом относят:

1) Деятельность. Управление есть процесс, который действует во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома- с момента его постройки и до момента сноса.

2) Объект. Любое управление направлено на определенный объект. От объекта зависит форма управления многоквартирным домом:

- управление жилищным фондом (деятельность, которая связана с управлением всеми помещениями, находящимися в собственности одного лица);

- управление общим имуществом в доме (деятельность, которая осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками).

3) Субъект. Под субъектом управления понимают лицо, группу лиц, специально созданный орган или общество в целом, воздействующие на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

К функциям субъекта относят:

- осуществление управленческой и организационной работы;

- принятие решений;

- обеспечение достижения поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, которые привлечены ими для управления домом (опосредованный субъект). Предусмотрено также, что в некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (это происходит в тех случаях, если собственники сами не выбирают способ управления домом, то за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления).

4) Целенаправленность. Любая деятельность по управлению ставит перед собой определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:

- благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

- надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

- решения вопросов пользования общим имуществом;

- предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в таком доме.

5) Согласованность и единство. При ситуации, если жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежат различным собственникам, то управление может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут самостоятельно вырабатывать эти условия, либо поручить формирование их уполномоченному лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Делая вывод, можно сказать, что под управлением многоквартирным домом понимают согласованную деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, которая направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в таком доме.