ㅤЗаключение ㅤ

Основная ㅤмасса ㅤсобственников ㅤжилья ㅤв ㅤмногоквартирных ㅤдомах ㅤв ㅤРоссии ㅤна ㅤсегодняшний ㅤдень ㅤне ㅤимеют ㅤдаже ㅤобщих ㅤпредставлений ㅤо ㅤтом, ㅤкак ㅤуправлять ㅤсвоим ㅤжильем ㅤи, ㅤхуже ㅤтого, ㅤне ㅤпроявляют ㅤжелания ㅤим ㅤуправлять. ㅤЭта ㅤситуация, ㅤна ㅤнаш ㅤвзгляд, ㅤявляется ㅤсамой ㅤактуальной ㅤпроблемой ㅤреформирования ㅤсистемы ㅤуправления ㅤжилищным ㅤфондом ㅤв ㅤсовременной ㅤРоссии.

Цели ㅤуправления ㅤмногоквартирными ㅤдомами ㅤдостижимы ㅤтолько ㅤв ㅤусловиях ㅤпоявления ㅤв ㅤэтих ㅤдомах ㅤнеравнодушного, ㅤграмотного ㅤи ㅤрационального ㅤ«хозяина», ㅤспособного ㅤсформули­ровать ㅤи ㅤразместить ㅤзаказ ㅤна ㅤжилищно-коммунальные ㅤуслуги, ㅤа ㅤтакже ㅤобеспечить ㅤконтроль ㅤнад ㅤкачеством ㅤих ㅤисполнения. ㅤДея­тельность ㅤэтого ㅤсубъекта ㅤдолжна ㅤпротекать ㅤв ㅤформе ㅤобщего ㅤсо­брания ㅤсобственников ㅤпомещений ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме, ㅤСо­вета ㅤмногоквартирного ㅤдома, ㅤобщего ㅤсобрания ㅤчленов ㅤтовари­щества ㅤсобственников ㅤжилья ㅤи ㅤдр.

Наряду ㅤс ㅤ«хозяином» ㅤмногоквартирного ㅤдома ㅤдолжно ㅤвы­зревать ㅤпрофессиональное ㅤуправление ㅤмногоквартирными ㅤдома­ми ㅤкак ㅤвид ㅤпредпринимательской, ㅤтрудовой ㅤи ㅤуправленческой ㅤдеятельности. ㅤПовышение ㅤуровня ㅤпрофессионального ㅤуправления ㅤмногоквартирными ㅤдомами ㅤпредопределяется ㅤразвитием ㅤинсти­тута ㅤуправляющей ㅤорганизации. ㅤЭффективное ㅤфункционирова­ние ㅤжилищно-коммунального ㅤхозяйства ㅤтрудно ㅤпредставить ㅤбез ㅤуправляющих ㅤорганизаций, ㅤдобросовестно ㅤи ㅤнепрерывно ㅤреали­зующих ㅤфункции ㅤуправления ㅤмногоквартирными ㅤдомами.

Обучение ㅤуправлению ㅤмногоквартирными ㅤдомами ㅤявляет­ся ㅤважнейшим ㅤусловием ㅤвключения ㅤсобственников ㅤжилья ㅤв ㅤпроцессы ㅤуправления ㅤсвоими ㅤдомами, ㅤпоявления ㅤпрофессио­нальных ㅤуправляющих ㅤдомами, ㅤразвития ㅤжилищной ㅤи ㅤправовой ㅤкультуры, ㅤстановления ㅤбесперебойно ㅤфункционирующего ㅤжи­лищно-коммунального ㅤкомплекса.

Исследование ㅤи ㅤанализ ㅤнормативных ㅤправовых ㅤактов, ㅤрегулирующих ㅤдоговор ㅤуправления ㅤМКД, ㅤпозволяет ㅤсделать ㅤследующие ㅤвыводы.

Договор ㅤуправления ㅤМКД ㅤявляется ㅤсамостоятельным ㅤдоговором, ㅤкоторый ㅤпозволяет ㅤэффективно ㅤрегулировать ㅤотношения ㅤмежду ㅤсобственниками ㅤжилых ㅤпомещений ㅤв ㅤМКД ㅤи ㅤуправляющей ㅤорганизацией. ㅤВ ㅤтоже ㅤвремя ㅤвведенный ㅤЖК ㅤРФ ㅤтретий ㅤуровень ㅤправового ㅤрегулирования ㅤ– ㅤмуниципальные ㅤправовые ㅤакты ㅤ– ㅤпредставляется ㅤнесоответствующим ㅤКонституции ㅤРФ ㅤи ㅤдолжен ㅤбыть ㅤисключен, ㅤпутем ㅤотмены ㅤч. ㅤ7 ㅤст. ㅤ5 ㅤЖК ㅤРФ.

Основным ㅤпреимуществом ㅤнепосредственного ㅤуправления ㅤмногоквартирным ㅤдомом ㅤявляется ㅤотсутствие ㅤрасходов ㅤна ㅤсодержание ㅤштата ㅤТСЖ ㅤили ㅤрасходов ㅤсвязанных ㅤс ㅤпривлечением ㅤк ㅤуправлению ㅤуправляющей ㅤкомпании, ㅤтак ㅤкак ㅤуправление ㅤв ㅤэтом ㅤслучае ㅤосуществляется ㅤнепосредственно ㅤинициативными ㅤсобственниками ㅤмногоквартирного ㅤдома. ㅤОднако ㅤэто ㅤявляется ㅤи ㅤглавным ㅤнедостатком ㅤтакого ㅤвида ㅤуправления ㅤв ㅤтом ㅤслучае, ㅤесли ㅤв ㅤдоме ㅤпроживает ㅤдостаточно ㅤбольшое ㅤколичество ㅤжильцов ㅤи ㅤплощадь ㅤобщего ㅤпользования ㅤявляется ㅤзначительной. ㅤВедь ㅤчем ㅤбольше ㅤдом ㅤ- ㅤтем ㅤбольше ㅤможет ㅤвозникнуть ㅤпроблем ㅤс ㅤего ㅤуправлением ㅤи ㅤразногласий ㅤмежду ㅤжильцами. ㅤА ㅤнайти ㅤтакого ㅤуправляющего, ㅤкоторый ㅤпо ㅤсвоей ㅤинициативе ㅤрешал ㅤбы ㅤмассу ㅤвопросов ㅤдостаточно ㅤсложно. ㅤТаким ㅤобразом, ㅤвыбор ㅤнепосредственного ㅤуправления ㅤоптимален ㅤв ㅤнебольших ㅤмногоквартирных ㅤдомах, ㅤгде ㅤобъем ㅤработы ㅤпо ㅤуправлению ㅤдомом ㅤминимален.

Управляющая ㅤкомпания ㅤпринимает ㅤобъекты ㅤнедвижимости ㅤв ㅤдоверительное ㅤуправление. ㅤОсобенностью ㅤуказанного ㅤдоговора ㅤявляется ㅤто, ㅤчто ㅤправо ㅤсобственности ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤне ㅤпереходит ㅤк ㅤуправляющей ㅤкомпании, ㅤа ㅤостается ㅤу ㅤсобственника. ㅤПредприятие ㅤобеспечивает ㅤпредоставление ㅤсамого ㅤкомплекса ㅤуслуг ㅤпо ㅤсодержанию ㅤобъектов ㅤнедвижимости:

- ㅤполное ㅤтехническое ㅤобслуживание ㅤинженерных ㅤсистем ㅤзданий ㅤ(отопления, ㅤводоснабжения, ㅤвентиляции ㅤи ㅤкондиционирования), ㅤлифтового ㅤхозяйства, ㅤсистем ㅤколлективного ㅤтеле ㅤ– ㅤрадиоприема, ㅤинтернета;

- ㅤсанитарное ㅤсодержание ㅤмест ㅤобщего ㅤпользования;

- ㅤуборку ㅤприлегающих ㅤтерриторий;

сбор ㅤи ㅤвывоз ㅤбытового ㅤмусора;

- ㅤобеспечение ㅤсанитарно-эпидемиологической ㅤбезопасности ㅤзданий, ㅤохраны ㅤжилых ㅤи ㅤнежилых ㅤзданий.

Управляющая ㅤкомпания ㅤрешает ㅤвсе ㅤвопросы ㅤпо ㅤсодержанию ㅤдома, ㅤоплате ㅤи ㅤэксплуатации ㅤс ㅤпоставщиками ㅤкоммунальных ㅤуслуг. ㅤСобственник ㅤможет ㅤпередать ㅤуправляющей ㅤкомпании ㅤправо ㅤна ㅤсдачу ㅤв ㅤаренду ㅤчасти ㅤпомещений, ㅤпри ㅤэтом ㅤсобственник ㅤосвобождается ㅤот ㅤоплаты ㅤэксплуатационных ㅤрасходов ㅤна ㅤуказанную ㅤплощадь ㅤи ㅤполучает ㅤправо ㅤна ㅤежемесячное ㅤвознаграждение ㅤв ㅤсумме, ㅤустановленной ㅤдоговором ㅤ(дополнительным ㅤсоглашением). ㅤСобственник ㅤможет ㅤпоручить ㅤуправляющей ㅤкомпании ㅤпродать ㅤчасть ㅤпомещений ㅤпо ㅤустановленной ㅤим ㅤцене. ㅤВ ㅤдомах ㅤЖСК ㅤи ㅤТСЖ, ㅤнаходящихся ㅤу ㅤуправляющей ㅤкомпании ㅤв ㅤуправлении, ㅤдоговоры ㅤзаключены ㅤс ㅤкаждым ㅤсобственником. ㅤВ ㅤдомах, ㅤнаходящихся ㅤв ㅤуправлении ㅤуправляющей ㅤкомпании, ㅤдоговоры ㅤзаключаются ㅤс ㅤправлениями ㅤобъединений ㅤсобственников ㅤэтих ㅤдомов.

Преимущества ㅤуправляющей ㅤкомпании ㅤперед ㅤдругими ㅤформами ㅤсобственности:

- ㅤспособность ㅤболее ㅤоперативно ㅤреагировать ㅤна ㅤизменения ㅤвнешней ㅤсреды;

- ㅤиспользование ㅤновых ㅤвозможностей ㅤдля ㅤизвлечения ㅤприбыли ㅤот ㅤдеятельности;

- ㅤвнедрение ㅤи ㅤобслуживание ㅤсистем ㅤвнутридомовых ㅤинформационных ㅤкоммуникаций, ㅤ- ㅤприема ㅤтелевидения, ㅤсистем ㅤбезопасности;

- ㅤиспользование ㅤпридомовых ㅤтерриторий ㅤи ㅤмест ㅤобщего ㅤпользования ㅤзданий, ㅤвстроенно-пристроенных ㅤнежилых ㅤпомещений ㅤдля ㅤорганизации ㅤдополнительных ㅤуслуг ㅤ(автостоянки, ㅤремонтно-отделочные ㅤфирмы ㅤи ㅤт. ㅤп.).

Недостатки. ㅤПреимущественно ㅤодин. ㅤДефицит ㅤвысококвалифицированных ㅤкадров ㅤи, ㅤнесмотря ㅤна ㅤобщепринятое ㅤмнение, ㅤнизкая ㅤзаработная ㅤплата ㅤперсонала ㅤрабочих ㅤспециальностей.

В ㅤправовом ㅤрегулировании ㅤдоговора ㅤуправления ㅤМКД ㅤимеют ㅤместо ㅤне ㅤвполне ㅤясные ㅤмоменты, ㅤчто ㅤприводит ㅤк ㅤошибкам ㅤв ㅤправоприменительной ㅤпрактике. ㅤВ ㅤчастности, ㅤимеются ㅤразличные ㅤточки ㅤзрения ㅤпо ㅤвопросу ㅤо ㅤпубличности ㅤдоговора ㅤуправления ㅤМКД ㅤи ㅤо ㅤтом, ㅤявляется ㅤли ㅤтакой ㅤдоговор ㅤсмешанным. ㅤВполне ㅤобоснованным ㅤпредставляется ㅤопределение ㅤобязанности ㅤуправляющей ㅤорганизации ㅤзаключать ㅤдоговор ㅤуправления ㅤМКД ㅤс ㅤкаждым ㅤиз ㅤобратившихся ㅤсобственников, ㅤпри ㅤналичии ㅤсоответствующих ㅤусловий. ㅤПри ㅤэтом ㅤдоговор ㅤуправления ㅤсмешанным ㅤне ㅤявляется. ㅤБольшей ㅤопределенности ㅤтребует ㅤвопрос ㅤо ㅤличном ㅤхарактере ㅤобязанностей ㅤуправляющей ㅤорганизации, ㅤчто ㅤпозволит ㅤусилить ㅤправовую ㅤзащищенность ㅤсобственников. ㅤДля ㅤэтого ㅤтребуется ㅤдополнить ㅤст. ㅤ162 ㅤЖК ㅤРФ ㅤч. ㅤ3.1, ㅤв ㅤкоторой ㅤдолжна ㅤбыть ㅤзакреплена ㅤтакая ㅤобязанность. ㅤКроме ㅤтого, ㅤнужно ㅤусилить ㅤответственность ㅤуправляющей ㅤорганизацией. ㅤПредставляется ㅤхоть ㅤи ㅤсоответствующей ㅤзакону, ㅤно ㅤне ㅤотвечающей ㅤинтересам ㅤсобственников, ㅤвозможность ㅤдля ㅤуправляющей ㅤорганизации ㅤотвечать ㅤна ㅤосновании ㅤвины, ㅤа ㅤне ㅤпредпринимательского ㅤриска. ㅤВ ㅤтоже ㅤвремя, ㅤсобственник ㅤдолжен ㅤотвечать ㅤтолько ㅤна ㅤосновании ㅤвины. ㅤНеобходимо ㅤдополнить ㅤст. ㅤ18 ㅤФедерального ㅤзакона ㅤот ㅤ29 ㅤдекабря ㅤ2004 ㅤг. ㅤ«О ㅤвведении ㅤв ㅤдействие ㅤЖилищного ㅤкодекса ㅤРоссийской ㅤФедерации» ㅤч. ㅤ3: ㅤ«Если ㅤсобственники ㅤжилых ㅤпомещений ㅤв ㅤмногоквартирном ㅤдоме ㅤне ㅤвыбрали ㅤспособ ㅤуправления ㅤдо ㅤ1 ㅤянваря ㅤ2007 ㅤгода, ㅤто ㅤони ㅤне ㅤмогут ㅤреализовать ㅤправо ㅤна ㅤвыбор ㅤспособа ㅤуправления ㅤдо ㅤтого ㅤмомента, ㅤпока ㅤне ㅤпрекратит ㅤдействие ㅤдоговор ㅤуправления ㅤмногоквартирным ㅤдомом, ㅤзаключенный ㅤпо ㅤитогам ㅤоткрытого ㅤконкурса, ㅤопределенного ㅤв ㅤчасти ㅤ1 ㅤнастоящей ㅤстатьи».

Обнаруживаются ㅤзаконодательные ㅤпротиворечия, ㅤтребующие ㅤразрешения. ㅤНапример, ㅤнормы ㅤПравил ㅤпроведения ㅤоткрытых ㅤконкурсов, ㅤв ㅤчасти ㅤдопущения ㅤдействительности ㅤконкурса ㅤс ㅤодним ㅤучастником, ㅤвступают ㅤв ㅤпротиворечие ㅤс ㅤнормами ㅤГК ㅤРФ. ㅤВ ㅤданной ㅤситуации ㅤнеобходимо ㅤотменить ㅤнормы ㅤПравил ㅤпроведения ㅤоткрытых ㅤконкурсов, ㅤкоторые ㅤвступают ㅤв ㅤпротиворечие ㅤс ㅤнормативным ㅤправовым ㅤактом ㅤбольшей ㅤюридической ㅤсилы.

Необходимо ㅤизменить ㅤопределенные ㅤнормы, ㅤс ㅤцелью ㅤповышения ㅤэффективности ㅤдоговора ㅤуправления ㅤМКД. ㅤТак, ㅤсрок ㅤдоговора ㅤне ㅤдолжен ㅤискусственно ㅤограничиваться ㅤЖК ㅤРФ. ㅤЭто ㅤтот ㅤслучай, ㅤкогда ㅤЗакон ㅤдолжен ㅤпредоставить ㅤбольшую ㅤсвободу ㅤсторонам ㅤдоговора.

Необходимо ㅤвнести ㅤдополнения ㅤв ㅤЖК ㅤРФ, ㅤв ㅤчасти ㅤнаиболее ㅤполного ㅤрегулирования ㅤважнейших ㅤвопросов ㅤдоговора ㅤуправления ㅤМКД. ㅤНапример, ㅤнеобходимо ㅤпрописать ㅤвозможность ㅤуправляющей ㅤорганизации ㅤчерез ㅤсуд ㅤпонуждать ㅤсобственников ㅤзаключать ㅤдоговор ㅤуправления.

Обобщая ㅤсказанное, ㅤнеобходимо ㅤуказать ㅤна ㅤследующее. ㅤВ. ㅤКрасинский ㅤв ㅤсвоей ㅤстатье ㅤ«Качество ㅤроссийских ㅤзаконов» ㅤзаметил, ㅤчто ㅤ«признаками ㅤкачества ㅤзаконов ㅤявляются ㅤвыполнение ㅤвозложенной ㅤна ㅤзаконы ㅤроли ㅤсоциальных ㅤрегуляторов, ㅤпринятие ㅤс ㅤсоблюдением ㅤустановленных ㅤпроцедур ㅤв ㅤпределах ㅤпредметов ㅤведения, ㅤсоответствие ㅤКонституции ㅤи ㅤдругим ㅤзаконодательным ㅤактам, ㅤпроработанность ㅤюридической ㅤтехники» ㅤ[38]. ㅤС ㅤэтой ㅤпозиции ㅤправое ㅤрегулирование ㅤдоговора ㅤуправления ㅤМКД ㅤможно ㅤпризнать ㅤхоть ㅤи ㅤкачественным, ㅤно ㅤтребующим ㅤдальнейшего ㅤсовершенствования? ㅤкак ㅤс ㅤсодержательной, ㅤтак ㅤи ㅤс ㅤюридико-технической ㅤстороны.