Словарь оценочных терминов

АКТИВ — объект собственности, принадлежащий индивиду или фирме и имеющий денежную оценку. Активы бывают трех видов: а) физические активы — здания, сооружения, оборудование, земля, потребительские товары длительного пользования (автомобили и т. п.); б) финансовые активы — наличные деньги, банковский вклады, акции; в) нематериальные активы — торговые марки и т.д.

АМОРТИЗАЦИЯ — снижение ценности актива в ходе его эксплуатации.

АННУИТЕТ — серия равных платежей, производимых через фиксированные промежутки времени с момента осуществления исходных разовых инвестиций.

АННУИТЕТНЫЙ МЕТОД — метод капитализации будущих потоков доходов от инвестиций. Предусматривает использование формул сложного процента, в которых потоки доходов рассматриваются как аннуитетные, обеспечивающие как возврат инвестированного капитала, так и доход на него.

АРЕНДА — предоставление одной стороной (арендодателем) по договору другой стороне (арендатору) во временное владение и пользование имущества за определенную плату.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА — регулярные, производимые в течение срока аренды, платежи арендодателю за сданное в аренду имущество.

БАЛАНС — бухгалтерский отчет об активах и пассивах фирмы на последний день операционного периода.

БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ — стоимость основных средств (долгосрочных активов) в бухгалтерских книгах юридического лица (за вычетом амортизации). Балансовая стоимость определяется как ее чистые активы, то есть совокупные активы за вычетом совокупных обязательств (долгов).

ВАЛОВОЙ ДОХОД — показатель конечных результатов экономической деятельности предприятия, полученный в результате производства и продажи продукции, товаров и услуг. Валовой доход определяется вычитанием из выручки от реализации продукции, работ и услуг текущих материальных затрат.

ВАЛОВОЙ РЕНТНЫЙ МУЛЬТИПЛИКАТОР - отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ - остаточная балансовая стоимость, помноженная на ценовые коэффициенты, рассчитанные по уровню цен на момент продажи предприятия.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ — процесс приведения разновременных затрат к одному моменту времени; установление современного эквивалента выплачиваемой в будущем суммы с помощью дисконтирующего множителя.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА - перевод значений входящих и исходящих денежных потоков, образующихся в результате инвестиций, в текущую стоимость предприятия.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД — способ оценки приносящей доход недвижимости (бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД — метод, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.

ЗАТРАТЫ — совокупность выраженных в денежной форме расходов юридического лица либо физических лиц на производство продукции, оказание услуг, выполнение работы их реализацию

ИЗНОС — уменьшение стоимости актива, которое возникает в результате его использования и/или естественного старения.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ — метод оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающийся в установлении величины капитала, способного приносить такие же доходы или прибыль при норме прибыли, равной среднему ссудному проценту.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) - используются в подходе прямого сравнительного анализа продаж. Прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

КОЭФФИЦИЕНТ ДИСКОНТИРОВАНИЯ – коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость.

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ — способ определения рыночной стоимости предприятия путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ - способ расчета ставки капитализации или дисконтирования, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки (премии), учитывающие риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

МЕТОД ОТРАСЛЕВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ - способ использования коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанных на основе обобщенных данных о продажах предприятий малого бизнеса, учитывающих их отраслевую специфику.

МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ - способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

МЕТОД СДЕЛОК — способ оценки стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым происходили покупка контрольного пакета акций или компаний в целом, слияние и поглощение компаний:

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ – метод оценки затрат на строительство здания путем определения полной стоимости 1 кв. м (или другой единицы) базового сооружения, взятого в целом.

МЕТОД СРОКА СЛУЖБЫ (ЖИЗНИ) - метод оценки накопленного износа путем умножения стоимости полного воспроизводства на коэффициент, равный отношению фактического возраста объекта к продолжительности его полезной экономической жизни.

МОДЕЛЬ ГОРДОНА — формула оценки стоимости объекта в послепрогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста Доходов.

МУЛЬТИПЛИКАТОР — коэффициент, отражающий соотношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные — цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивиденды, цена/выручка от реализации; моментные — цена/чистые активы и др.

НЕУСТРАНИМЫЙ ИЗНОС — износ, затраты на устранение которого превосходят соответствующую прибавку к стоимости.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ — расходы на эксплуатацию приносящей доход собственности, исключая обслуживание долга и подоходные налоги.

ОЦЕНКА — 1) способы, методы определения доходности активов, ценных бумаг, стоимости имущества и т. д.; 2) определение стоимости товаров и ценных бумаг на основе их рисков и доходности.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ - процесс оценки стоимости приносящего прибыль предприятия как единого функционирующего комплекса, включающий обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

ПЕРИОД (СРОК) ОКУПАЕМОСТИ - время, необходимое для получения от реализации инвестиционного проекта денежных средств, равных первоначально инвестированной сумме.

ПОЛЕЗНОСТЬ — способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в течение определенного периода времени. В случае предприятия, приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, обычно выражается в виде потока денежного дохода.

ПРИНЦИП ВКЛАДА — принцип оценки, определяющий сумму, на которую увеличивается или уменьшается стоимость или чистый доход от хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ — согласно этому принципу максимальная стоимость актива определяется самой низкой ценой или затратами на строительство (приобретение) другого актива эквивалентной полезности.

ПРИНЦИП КОНКУРЕНЦИИ — принцип оценки, согласно которому конкуренция на соответствующем рынке усиливается в случаях, когда прибыль превышает доход, необходимый для оплаты факторов производства, что, в свою очередь, приводит к снижению чистых средних доходов.

ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ — законное, физически возможное, финансово обоснованное и вероятное использование участка земли, создающее поток дохода, который, будучи капитализированным, дает наивысшую текущую стоимость земли.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ - согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным активом.

ПРИНЦИП СБАЛАНСИРОВАННОСТИ - принцип оценки, согласно которому для любого типа землепользования существует оптимальное сочетание различных факторов производства, обеспечивающее получение максимальной стоимости земли.

ПРИНЦИП СООТВЕТСТВИЯ - принцип оценки, согласно которому стоимость объекта зависит от того, насколько его архитектурный стиль и уровни удобств и услуг отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

ПРОСТОЙ ПРОЦЕНТ — процент, получаемый только на основную сумму долга, но не на начисленные ранее проценты.

ПРЯМАЯ ОБЩАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ - метод капитализации дохода, в основу которого положено деление чистого операционного дохода на коэффициент, полученный в результате анализа сопоставимых объектов и сравнения доходов от этих объектов с ценами их продажи.

РИСК — опасность возникновения непредвиденных потерь (ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денежных средств) в связи со случайным изменением условий экономической деятельности.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ — цена, с которой согласны желающий продать и желающий купить имущество, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА — договорная цена, реализованная в результате переговоров между покупателем и продавцом.

СКОРРЕКТИРОВАННАЯ БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ — 1) балансовая стоимость после внесения изменений и дополнений в статьи актива и пассива баланса. Корректировка производится экспертом-оценщиком для определения стоимости предприятия, например для изменения величины уставного капитала; 2) в бухгалтерских документах предприятия скорректированная балансовая стоимость предприятия — это стоимость активов за вычетом износа основных производственных фондов.

СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ — процент, получаемый как на основную сумму, так и на любые ранее начисленные проценты.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД — оценка стоимости предприятия путем сравнения цен на сходные предприятия или цен на акции сопоставимых компаний. При оценке используются финансовый анализ и мультипликаторы. Подход включает три метода: метод компании-аналога (рынок капитала), метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

СТАВКА (КОЭФФИЦИЕНТ) КАПИТАЛИЗАЦИИ - процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объекта.

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА - затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого актива.

СТОИМОСТЬ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ – стоимость предприятия, рассматриваемого как действующее, а не просто сумма его активов.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ — затраты в текущих ценах на создание объекта, аналогичного по функциям оцениваемому, но построенного с применением современных материалов, технологий и стандартов.

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ — максимальная обоснованная сумма оценки стоимости в целях страхования рисков.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ - способ оценки зданий и сооружений, согласно которому доход, полученный от их эксплуатации, является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - способ оценки стоимости земельного участка, определяющий доход, получаемый от использования земли, как остаток после вычета из чистого операционного дохода его части, приходящейся на здания и сооружения.

ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ — определенная Едиными профессиональными стандартами оценки последовательность процесса оценки стоимости предприятия. Включает в себя следующие этапы: определение объекта, предмета, цели и функции оценки, разработку плата оценки, определение наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого предприятия, сбор и анализ необходимой информации, оценку стоимости предприятия с использованием различных методов, сопоставление стоимостей, полученных различными методами, и установление наиболее вероятной стоимости оцениваемого предприятия, составление отчета и заключения об оценке стоимости предприятия.

УСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) — износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

ФАКТОР ИНВУДА — мультипликатор, используемый для оценки обычного аннуитета.

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС — снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия.

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД - действительный валовой доход от объекта за вычетом операционных расходов.

ЭКСПЕРТ-ОЦЕНЩИК — гражданин, прошедший соответствующее профессиональное обучение, получивший аттестат, имеющий сертификат на проведение оценки и осуществляющий оценку