Тема 8. Оценка зданий и сооружений .

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Включает следующие этапы:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

ПСВ=ВхV_стрхk,

где ПСВ—полная стоимость воспроизводства;

В — восстановительная стоимость единицы измерения (1м³) данного типа здания;

V_стр — строительный объем здания;

k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устранимого функционального, неустранимого функционального, внешнего (см. гл. 3.).

Пример. Допустим, вы анализируете объект за 100000 долл. Валовой рентный мультипликатор из подобного объекта равен 4, из оцениваемого объекта – 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100000/4=25000 долл., а из оцениваемого 100000/5=20000 долл. Следовательно, внешний износ равен 5000 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.

Тема 9. Оценка стоимости машин и оборудования.

1.Особенности машин и оборудования как объектов оценки

Машины оборудование, называемые, также активной частью, основных фондов, составляют технологическую основу любого предприятия, являясь существенной частью его имущественного комплекса. Как объекты оценки машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами:

• • не связаны жестко с землей;

• • могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;

• • могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.