Тема 6. Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия.

Данный метод основан на принципе замещения — покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.

Основные преимущества сравнительного подхода:

1. Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. Цена определяется рынком, а оценщик

ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.

2. Оценка основана на ретроинформации и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия.

3. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков: игнорирует перспективы развития предприятия в будущем получение информации от предприятий-аналогов является довольно сложным процессом; оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки, требующие серьезного обоснования, в итоговую величину и промежуточные расчеты.

Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода: метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Вопросы для самоконтроля:

1. Основные преимущества сравнительного подхода

2. Сравнительный подход имеет ряд недостатков. Каких?

3. Какие основные методы включает сравнительный подход?

4. Дайте определение ценового мультипликатора.

5. Какие оценочные мультипликаторы применяется при оценке стоимости бизнеса.

Тесты:

1. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор:

а) делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход

б) деление чистого операционного дохода на цену продажи

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход.

2. Для определения величины поправок используется следующие методы:

а) анализ парных продаж, стандартные программы и др.

б) анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента

в) анализ парных продаж, метод поэлементного расчета, метод разбиения

3. Виды поправок:

а) последовательные процентные поправки, рублевые, амортизация, срок займа

б) последовательные процентные поправки, в долларах и рублях, престижность, местоположение

в) поправки в абсолютном (или стоимостном) выражении в долларах и рублях, поправки в процентах, поправки в форме общей группировки и кумулятивные процентные поправки.

4. В какую из статей обычно не вносят поправки при корректировке баланса из статей определения стоимости чистых активов:

а) основные средства

б) дебиторская задолженность

в) запасы

г) денежные средства.

Тема 7. Оценка земельного участка.

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования: индивидуальное (жилищное) строительство; крестьянское (фермерское) хозяйство; личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство; приватизированные участки под предприятиями.

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка:

V_з=(Д_В-И)/К_к,

где V_з —стоимость участка земли;

Д_В — реальный или условно начисленный валовой доход;

И — ожидаемые издержки;

К_к — ставка (коэффициент) капитализации.

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.