Тема 5. Затратный подход в оценке бизнеса.

1. Сущность затратного подхода к оценке

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат – это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановленной стоимости оцениваемого объекта(или стоимости замещения) и определения физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Восстановительная стоимость, как это было сказано ранее, это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.

Стоимость замещения – это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Главный признак затратного подхода – это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

2. Область применения

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

при оценке государственных объектов;

при расчете стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) - это школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

при переоценке основных фондов;

для бухгалтерского учета основных фондов;

при оценке в целях налогообложения и страхования;

при судебном разделе имущества;

при распродаже имущества на открытых торгах.

2.3. Этапы затратного подхода и последовательность их выполнения

Затратный подход оценки включает следующие этапы:

1. Анализ структуры имущественного комплекса предприятия;

2. Определение стоимости земельного участка;

3. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);

4. Определение износа;

5. Расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;

6. Расчет общей стоимости объекта собственности предприятия;

Вопросы для самоконтроля:

1. Сущность затратного подхода.

2. Методы оценки восстановительной стоимости.

3. Какие этапы затратного подхода и последовательность их выполнения Вы знаете?

4. Какие способы определения износа Вы знаете?

5. Методы определения совокупного износа.

6. Дайте определения срока «физической жизни» и срока «экономической жизни».

7. Как рассчитывается физический износ неустраняемый?

Тесты:

1. Какой принцип лежит в основе затратного подхода:

а) иерархии

б) равновесия

в) конкуренции

г) замещения.

2. Формой, какого износа является устаревание конструкции (дизайна):

а) физического

б) функционального

в) внешнего

г) экономического.

3. Износ может быть разделен на две категории:

а) внутренней и внешней

б) устранимый и неустранимый

в) наблюдаемый и рассчитываемый

г) все перечисленное выше.

4. Восстановительная стоимость недвижимости – это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

а) верно

б) не верно.

5. Износ и оценочная деятельность – это процесс распределения первоначальной цены актива на весь срок его службы без определения его текущей стоимости:

а) верно

б) не верно.

6. Методы определения совокупного износа:

а) физический, функциональный, высший

б) экспертный, нормативный, стоимостный

в) метод «срока жизни», метод сравнения продаж; метод разбиения.

7. Методы оценки восстановительной стоимости. Это:

а) метод удельных затрат на единицу площади, метод поэлементного расчета, Метод сметного расчета

б) метод поэлементного расчета, метод сметного разбиения

в) метод срока жизни, метод поэлементного расчета, метод сметного расчета.

8. Вид износа:

а) физический, моральный, внешний

б) физический, функциональный, внешний

в) физический, материальный, внешний.