2. Метод дисконтирования денежных потоков

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1. Установление продолжительности периода получения дохода.

2. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанной с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:

— размер дохода и характер его изменения

(постоянный, изменяющийся с известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);

— периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

— продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода

3. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей.

4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежных средств, выражающие:

— чистый операционный доход;

— доход инвестора до налогообложения;

—доход инвестора после налогообложения;

— доход банка по выданному кредиту;

— доход арендодателя по арендному договору.

5. Ставка дисконтирования выбирается, как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости и отражающую ожидания рынка недвижимости.

Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств, в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и, соответственно, меньше текущая стоимость будущих доходов.

6. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

8. Расчет стоимости предприятия как разницы между суммой, доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Вопросы для самоконтроля:

1. Дайте определение капитализации дохода.

1. В чем заключается метод прямой капитализации?

2. Виды ставок капитализации.

3. Какие виды расходов включается в операционные расходы?

4. Дайте определение внутренней нормы прибыли.

5. В чем заключается метод дисконтирования денежных потоков?

6. Методы начисления амортизации.

7. Как определяется стоимость заемного капитала?

8. Когда используется модель Гордона?

9. Как определяется ставка дисконта?

Тесты:

1. Существует два вида коэффициентов капитализации:

а) ставка капитализации и нормы прибыли;

б) норма прибыли на собственные средства, ставка капитализации для собственных средств.

в) общая ставка капитализации, внутренняя норма прибыли.

2. Ставка капитализации определяется:

а)ставка капитализации ₌ Доход .

(с.к.) стоимость имущества

б) ставка капитализации ₌ прибыль .

(с.к.) стоимость имущества

в) ставка капитализации ₌ ЧОД .

(с.к.) стоимость имущества

3. Чистый операционный доход представляет собой:

а) ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов после даты оценки.

б) рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов резервов за год.

в) совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов собственности на основе его потенциальной способности приносить доход.

4. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых операционных расходов:

а) действительный валовой доход;

б) что из ниже следующего не является компонентом общего коэффициента капитализации при выведении его с помощью метода кумулятивного построения:

в) потенциальный валовой доход

5. Что из нижеследующего не является компонентом общего коэффициента капитализации при выведении его с помощью метода кумулятивного построения:

а) безрисковая ставка;

б) премия за низкую ликвидность;

в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью

д) все является

6. Предположим, что доходы некоторого акционерного общества возросли на 50%. Какие из ценных бумаг этой корпорации скорее всего поднимутся в цене?

а) обыкновенные акции

б) привилегированные акции

в) облигации

г) краткосрочные векселя

7. Какой подход к оценке собственности основан на экономическом принципе ожидания?

а) сравнительный

б) затратный

в) доходный.

8. Какой подход обычно применяется для оценки недвижимости особого назначения?

а) подход сравнительного анализа продаж

б) затратный подход

в) доходный подход

г) все вышеперечисленные подходы.

9. При стабильном потоке доходов основным методом оценки является:

а) метод прямой капитализации

б) метод дисконтирования денежных потоков

в) оба эти методы.