Тема 4. Доходный подход к оценке стоимости предприятия. Доходный подход

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимость с помощью коэффициентов капитализации.

Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли.

Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит имущество, и стоимостью этого имущества. В зависимости от показателей чистого дохода и стоимости имущества различают следующие виды ставок капитализации:

1. Общая ставка капитализации. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта.

2. Ставка капитализации для собственных средств. Представляет собой отношение потока денежных средств (до налогообложения) к собственным средствам, вложенным в приобретенное имущество.

3. Ставка капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная). Выражает отношение ежегодных выплат по кредиту к величине самого кредита.

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения.

Виды нормы прибыли:

1. Внутренняя норма прибыли (ВНП) - это ежегодная норма прибыли на вложенные средства, которую на протяжении периода владения будет получать инвестор в результате (положительных и отрицательных) потоков денежных средств.

2. Норма прибыли на собственные средства (норма прибыли инвестора). Показатель аналогичен показателю ВНП, при расчете которого использовались вложение в приобретение объекта собственные средства, оставшийся в распоряжении доход после выплат по кредиту и выручка от продажи объекта по закрытию кредита.

3. Норма прибыли на заемные средства (норма прибыли инвестора). Показатель аналогичен показателю ВНП. При расчете этого показателя используются потоки денежных средств, получаемые банком (выданный кредит, периодический доход и получении остатка задолженности по основной сумме в случае досрочного закрытия кредита).

Иногда ставки капитализации и нормы прибыли для конкретного объекта могут совпадать, но это абсолютно разные показатели и не должны взаимно заменяться.

В мировой практике при доходном подходе используются два метода оценки:

метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов. Это наиболее универсальные методы, применяемые при оценке стоимости различных видов имущества предприятия.

1. Метод прямой капитализации

Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.

Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.

Этап 2. Расчет ставки капитализации

Этап. З Расчет текущей стоимости имущества предприятия.