Принципы определения стоимости

Перечислим основные общеэкономические принципы, которые необходимо соблюдать при оценке стоимости имущественного комплекса предприятия. Их можно систематизировать в три группы принципов, связанных с:

1. Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе

2. Принципы, связанные с рыночной средой

3. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества Факторы, влияющие на стоимость имущества

Мировая практика оценивая выделила ряд факторов, которые наиболее существенно влияют на оценку стоимости имущества:

физические: природные – земля, климат, ресурсы и созданные человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.

социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, уровень преступности и т.д.

экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост и сокращение затрат на строительство, цены, спрос, предложение.

Политические (административные): строительные нормы и правила ограничительные или либеральные, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.

В теории оценки недвижимости выделяют четыре цикла развития среды местоположения объекта:

1. рост;

2. зрелость

3. упадок

4. обновление

Оценщику чрезвычайно важно точно определить в каком цикле и в каком месте цикла развития находиться населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз развития имущественного комплекса.

Тема 2. Технология оценки стоимости предприятия (бизнеса).

Процесс оценки стоимости предприятия – это сложный трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Весь процесс оценки предприятий можно разделить на семь основных стадий:

1. Определение проблемы.

2. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку.

3. Сбор и анализ данных.

4. Оценка земельного участка.

5. Применение трех подходов к оценке стоимости предприятия.

6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

7. Подготовка отчета и заключения об оценке.

8. Доклад об оценке

Отчет по оценки стоимости предприятия (бизнеса)

Отчет по оценке стоимости бизнеса подготавливается в письменной форме. Обычно используются одновременно две формы — полный отчет и заключение.

К отчету по оценке стоимости бизнеса предъявляются следующие основные требования:

1. Изложение всех логических построений и выводов из них должно быть ясным и четким.

2. Все факты отчета должны быть документально подтверждены.

3. Отчет должен содержать цель и функцию оценки, четкое описание оцениваемого объекта, определение вида оцениваемой стоимости, расчет издержек, прогноз будущих чистых доходов предприятия, документальное подтверждение используемых фактов, выводы.

4. Эксперт-оценщик должен представить обоснование используемых им методов оценки.

5. В приложении к отчёту лица, принимавшие участие в оценке, подтверждают, что они не имеют какого-либо интереса в оцениваемом объекте собственности и не заинтересованы лично в результате оценки.

6. Отчет должен быть оформлен по стандартной форме и подписан всеми лицами, принимавшими участие в оценке.

7. Отчёт должен содержать копии документов об образовании оценщика, копию лицензии на осуществление оценочной деятельности, копию страхового полиса о страховке гражданской ответственности оценщика.

Основные разделы отчета следующие:

1. Введение.

2. Описание макроэкономических параметров.

3. Характеристика отрасли.

4. Описание предприятия, его финансовое и технико-экономическое состояние.

5. Исследование данных по сопоставимым предприятиям.

6. Выбор и применение методов оценки.

7. Заключение по оценке.

8. Приложение.

Вопросы для самоконтроля:

1. Назовите характерные случаи возникновения потребности в оценке стоимости предприятия.

2. Какие виды стоимости знаете?

3. Перечислите основные общеэкономические принципы?

4. Какие факторы влияют на стоимость имущества.

5. Основные циклы развития среды месторасположения объекта.

6. Какие основные стадии оценки предприятия вы знаете.

7. Какие требования предъявляются к отчету по оценки стоимости бизнеса.

8. Основные разделы отчета.

Тесты:

1. Какая стоимость из перечисленных ниже – является оцененной валовой величиной в денежном выражении, которая может быть получена от продажи объекта при наличии достаточного периода времени для поиска покупателя и при необходимости у продавца продать «как есть и где: есть»?

а) обоснованная рыночная стоимость;

б) полная стоимость замещения;

в) остаточная ликвидационная стоимость;

г) стоимость при упорядоченной ликвидации.

2. Основные условия возникновения стоимости:

а) спрос, полезность, количество.

б) дефицитность, качество, спрос.

в) спрос, полезность, дефицитность, возможность передать прав собственности.

3. Что из ниже перечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости:

а) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятий по отдельности;

б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности;

в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;

г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;

д) стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства.

4. С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость:

а) стоимость воспроизводства, стоимость имущественного комплекса, остаточную

б) первоначальную, восстановительную и остаточную

в) инвестиционную, потребительскую и разовую и т.д.

5. Какая стоимость из перечисленных ниже обозначает стоимость воссоздания новой точной копии объекта собственности на базе нынешних цен и с использованием точно таких же или очень сходных материалов:

а) полная стоимость замещения;

б) обоснованная рыночная стоимость;

в) ликвидационная стоимость

г) полная стоимость воспроизводства.

6. Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, является принципом:

а) замещения;

б) соответствия;

в) прогрессии и регрессии;

г) полезности.

7. Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:

а) стоимостью действующего предприятия;

б) инвестиционной стоимостью;

в) обоснованной рыночной стоимостью;

г) балансовой стоимостью.

8. Факторы, влияющие на стоимость имущества:

а) физические, уровень преступности, экономические, политические.

б) экономические, политические, социальные, физические.

в) физические, земля, почва, социальные и т.д.