Тема 6. Затратный подход в оценке бизнеса.

1. Вопросы для подготовки к занятию.

2. Затратный (имущественный) подход к оценке стоимости бизнеса на современном этапе.

3. Сущность затратного подхода.

4. Область применения затратного подхода.

5. Методы оценки восстановительной стоимости.

6. Какие этапы затратного подхода и последовательность их выполнения.

7. Способы определения износа.

8. Методы определения совокупного износа.

Задания для подготовки к занятиям.

1. Какой принцип лежит в основе затратного подхода.

2. Дайте определения срока «физической жизни» и срока «экономической жизни».

3. Рассмотрите как рассчитывается физический износ неустранимый.

4. Формой, какого износа является устаревание конструкции.

5. Рассмотрите последовательность применения метода разбиения.

6. В чем заключается суть метода поэлементного расчета.

Задания для практической работы по теме 6.

1. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28000 у.е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90000 у.е., а общий износ здания оценивается в 20 %.

2. Срок экономической жизни объекта 8 лет. Ставка процента функции амортизации 5 %. Сегодня объект недвижимости может быть продан за 100000 у.е. Чему может быть равна стоимость объекта через 5 лет?

3. Определите функциональный износ при наличии следующих данных. Деревянные оконные блоки требуют замены на металлопластиковые. Площадь окон 150 м² , стоимость 1 м² деревянных блоков 100 руб. Стоимость монтажа 1 м² деревянных блоков 50 руб. Их неустранимый физический износ 15 %. Стоимость монтажа 1 м² деревянных блоков 20 руб. Стоимость материалов в расчете на 1 м² деревянных блоков 10 руб. Стоимость монтажа 1 м² металлопластиковых блоков 250 руб. Стоимость монтажа 1 м² металлопластиковых блоков при строительстве 55 руб. Стоимость монтажа 1 м² металлопластиковых блоков в существующем здании 70 руб.

Тема 7. Оценка земельного участка

7.1. Вопросы для подготовки к занятию.

1. Оценка стоимости земельного участка.

2. Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

3. Этапы применения метода техники остатка для земли.

4. Этапы применения метода средневзвешенного коэффициента капитализации.

5. Использование метода сравнения продаж.

6. Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.

7.2. Задания для подготовки к занятию.

1. Дайте определение нормативной и рыночной стоимости земельного участка .

2. В каких случаях признаются частная собственность земли

3. Укажите традиционные подходы и методы индивидуальной оценки земельных участков.

4. Когда проводится массовая оценка для определения кадастровой стоимости земельного участка.

5. Укажите достоинство метода сравнения продаж.

6. Укажите алгоритм метода капитализации.

7.3. Задания для практической работы по теме 7.

1. Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120000, коэффициенты капитализации для земли и для здания – 8 % и 10 % соответственно.

2. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Характеристика	Оцениваемый участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог №4	Аналог № 5
Цена 1 сотки исходная	-	1100	1200	1370	1450	980
Корректировка 1 Расстояние от границы города (1 км ± 1,5 %	28	35	37	20	23	40
Корректировка 2 Инженерное обеспечение. Величина корректировки 50 % (электричество 20 %, газ 10 %, вода 10 %, канализация 10 %)	электри-чество, вода, газ, канализация	элект-ричест во, вода	газ	вода	элект ричество, вода, газ, канализация	элект ричество
Корректировка 3 Степень освоенности участка. Величина корректировки 5 % (освоен +5%, неосвоен – 5%)	освоен	не освоен	освоен	освоен	не освоен	освоен
Корректировка 4 Транспортная доступность. Величина корректировки 15 % (10 мин ± 2%)	45 мин	1 ч 15 мин	1 ч 25 мин	30 мин	35 мин	1 ч. 30 мин