Показатели инвестиционного проекта.

Годы	Денежный поток до налогов(реально)	Денежный поток наминально гр. 2*1,1	Денежный поток после налогов		Коэффициент дисконтирования реальный	Коэффициент дисконтирования номинальный	Дисконтированный потоки
			Реально	Номинально			Номинально гр. 4*гр.6	Реально гр. 5* гр. 7
1	2	3	4	5	6	7	8	9
0	-750	-750	-750	-750	1,0000000
1	500	550	300	330	0,833333
2	600	726	360	435,6	0,6944444
3	600	798,6	360	479,16	0,5787037
4	300	439,23	180	263,54	0,482253
Сумма	-	-	-	-	-

Ответы:

1. «Налоговый щит» равен амортизации, умноженной на налоговую ставку. Амортизация для 3 год года = 93,75.

0,4-93,75=37,5. Чтобы получит нужный ответ, следует умножить на коэффициент дисконтирования 1: 1,1³= 1:1.331=0.7513148=0.7513148*37.5=28.174305.

2. Чистая приведенная стоимость равна i_r=0.2 (20%)

3. Чистая приведенная стоимость проекта рана 45,139 ( две последние графы таблицы).

4. При расчете приведенной стоимости данного проекта в номинальном исчислении применяется ставка 0,32 (32%). См. графы 7 и 9 таблицы.

5. Совершенно одинаковые значения. См. две последние графы таблицы.

Задание № 4.

Относительный сравнительный анализ стоимости недвижимого имущества

Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качёственные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Оценка объекта с помощью данного метода проводится в несколько этапов.

Этап 1. Кодировка ценообразующих характеристик объекта – после выбора и описания ценообразующих характеристик им по степени предпочтения назначаются абсолютные значения. Качественные характеристики кодируются по принципу: чем лучше характеристика, тем выше код.

Этап 2. Относительная кодировка ценообразующих факторов - производится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение (на общую сумму кодов данного ценообразующего фактора). После приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице.

Этап 3. По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостный показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов. После этого рассматриваемые аналоги разбиваются на две группы:

к первой группе относятся объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относим объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. После такого разделения становится очевиден ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Получаемый при этом разброс значений определяется тем, что на стоимость недвижимости оказывают определенное влияние факторы, реакция рынка на которые не всегда может быть выявлена и оценена. Эти факторы могут быть связаны либо с особенностями самой недвижимости, либо являться следствием рыночной ситуации на момент продажи.

Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невозможно. Аналогичное положение и в случае, если объект оценки превосходит все объекты сравнения.

Этап 4. Для более точного расчета оценщики посчитали возможным воспользоваться следующими вычислениями. Если разделить цену 1 м² каждого аналога на суммарный коэффициент качества (сумму кодов) и результаты усреднить, то полученный коэффициент можно рассматривать как характеристику выбранного сектора недвижимости (аналог валового рентного мультипликатора). Правомочность такого предположения объясняется, прежде всего, тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене (чем выше коэффициент качества, тем больше цена объекта).

Для того чтобы получить стоимость 1 м² объекта оценки, необходимо умножить усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки.