Задание № 3.

Система горячего водоснабжения в новом доме стоит 20 000 долл., а чтобы становить ее в старом доме потребуется 25 000 долл. Значит, функциональный износ составит 5 000 долл.

Задание № 4

Рассмотрим неисправимое функциональное устаревание.

Производственное здание имеет высоту 24 м, и его восстановительная стоимость равна 1 200 000 долл. В данном секторе рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого же здания составят 1 000 000 долл. (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как соответствуют всем необходимым требованиям. Установлено, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного пространства, образованного излишней высотой здания, больше на 5 000 долл. В год, чем требуется для обогрева здания высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент капитализации для данного сектора рынка недвижимости – 12,5% Следует учесть, что затраты на изменение высоты здания с 24 до 16 м будут существенными (демонтаж элементов и новое устройство), и, естественно, они несопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание неустранимо (экономически нецелесообразно). Определение полного функционального устаревания дано в табл. 4.

Таблица 4.

Определение стоимости объекта с учетом функционального устаревания

Показатели	Результаты расчета, долл.
Стоимость существующего конструктивного элемента 1 200 000 – 1 000 000 Физическое ухудшение – 10 % от 200 000 Стоимость демонтажа Стоимость потери в ценности объекта недвижимости 5000/0,125 Полное функциональное устаревание	200 000 - 20 000 + 0,000 + 40 000 220 000

Задание № 5.

Допустим, вы анализируете объект за 100 000 долл. Валовой рентный мультипликатор у подобного объекта равен 4, у оцениваемого объекта – 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100 000 / 4 = 25 000 долл., а у оцениваемого 100 000 / 5 = 20 000 долл. Следовательно, внешний износ равен 5 000 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.

Модуль 4. Оценка финансового состояния предприятия

Задание № 1.

Метод связанных инвестиций. Необходимо определить стоимость земельного участка, а также рассчитать общий коэффициент капитализации и выбрать наиболее доходный сценарий его использования, если имеются следующие данные:

Сценарии использования
	Жилой многоквартирный дом	Офисное здание	Коммерческое здание, розничная торговля
Площадь возводимых зданий,	7300	8200	5800
Стоимость строительства зданий, S/	500	400	400
ЧОД	1 500 000	1 780 000	1 320 000
	13%	12%	14%
	10%	10%	10%

Задание № 2.

Применение метода капитализации годовой арендной платы (валового рентного мультипликатора). Расчёт дохода производится на основе полной арендной, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путём умножения валового рентного мультипликатора на величину годовой арендной платы. Валовой рентный мультипликатор равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости. Так, например, при получении дохода 40% в год показатель капитализации будет равен 1:0,4 = 2,5; для 50% в год соответственно 1:0,5 = 2,5. Например, годовая арендная плата за офис составляет 600 000 руб. Тогда при ожидаемом собственником офиса доходе только в виде арендной платы в размере 33% годовых (равной ставке рефинансирования) стоимость недвижимости составит:

С = 600 000 = 1 818 181, 82 руб.

Задание № 3.

В компании проводится финансовый анализ инвестиционного проекта, требующего 750000 дол. Первоначальных вложений, который предполагают эксплуатировать в течение 4 лет в условиях инфляционной экономики.

Анализ риска проекта позволил сделать вывод, что требуемая норма вознаграждения за инвестиции в реальном исчислении составит не менее 20 %. Ставка налога на прибыль 40 %. Ожидаемый темп инфляции стабилен и равен 10 % в год. Потоки денежных средств, рассчитанных по проекту в реальном исчислении до вычета налогов, приведены в таблице.

Годы	Потоки денежных средств	В том числе годовая амортизация
1	500000	375000
2	600000	187500
3	600000	93750
4	300000	93750

Ответьте на вопросы:

1. Каков «налоговый амортизационный щит» в реальном исчислении для года 3.

2. Какова ставка дисконтирования для расчета чистой приведенной стоимости методом «в реальном исчислении».

3. Какова чистая приведенная стоимость данного проекта методом «в реальном исчислении».

4. Рассчитывая чистую приведенную стоимость данного проекта двумя разными способами, в реальном и в номинальном исчислении, менеджер получит:

а) совершенно одинаковые значения чистой приведенной стоимости;

б) различные величины чистой приведенной стоимости, но обе положительные;

в) разные величины чистой приведенной стоимости, одну из них – отрицательное число.

Решение:

По условиям задачи инвестиционный проект – 750 тыс. дол.;срок эксплуатации – n=4; реальная норма эффективности – ir = 0.2 (20%); ставка налога на прибыль G= 0.4 (40%); ожидаемый темп инфляции j= 0,10 (105).Расчет показателей инвестиционного проекта приведен в таблице.