Задание № 7.
В состав имущественного комплекса входит 10 офисов, каждый из которых сдаётся за 750 долл. в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если эксплуатационные расходы составляют 35070 долларов, а обслуживание долга 35000 долл.
Операционные расходы +обслуживание долга |
Аренда на 1 ед. в год (35070 долл. + 35000 долл. ) |
750 долл. х 12 |
Безубыточная загрузка =
=
= 7,79 единиц или 8 офисов.
Задание № 8.
Для приобретения имущественного комплекса предприятия был привлечён кредит в сумме 300000 долларов. Ипотечная постоянная (ставка капитализации на заёмный капитал) составляет 17,5% . Ожидается, что объект собственности принесёт чистый операционный доход (ЧОД) 65000 долларов. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19% ставку капитализации на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Оцените стоимость объекта.
Задание № 9.
Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса составляет 100000 долларов. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 450000 долларов. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 14% ставку капитализации земли и 17% ставку капитализации улучшении.
Оценить стоимость имущественного комплекса.
Задание № 10.
Текущая цена одной обыкновенной акции предприятия составляет 50 долларов. Ожидаемый размер дивиденда в следующем году 5 долларов . Ежегодный прирост дивидендов планируется в размере 6%. Рассчитать собственность собственного капитала.
Задание № 11.
.
Предприятие является относительно
стабильной компанией с величиной
.
Величина процентной ставки безрискового
вложения капитала равна 6%, а средняя по
фондовому рынку – 9%. Согласно ценовой
модели капитальных активов стоимость
капитала компании равна:
Се = 0,06 + (0,09 – 0, 06) х 7,5%
Задание № 12.
. Размер прибыли на одну акцию предприятия составил 5 долларов, а рыночная цена акции в среднем равнялась 45 долларов. Оценить стоимость собственного капитала.
Решение:
Се =
=
= 0,11 или 11%, где:
-
стоимость собственного капитала;
П – размер прибыли на одну акцию;
Р - рыночная цена одной акции.
Задание № 13.
Для
предприятия величина показателя
.
Текущая рыночная цена акции составляет
20 долларов, а величина прибыли на одну
акцию в прошлом году равнялась 2 долларам.
Величина дивиденда, выплачиваемого в
текущем году, составляет 1 доллар на 1
акцию, и ожидается ежегодный рост
дивидендов в размере 6%. Считая, что
процентная ставка безрискового вложения
капитала равна 6%, а средний доход по
всему рынку составляет 9% . Необходимо
вычислить стоимость собственного
капитала с использованием всех трёх
моделей.
Задание №14.
Расчет стоимости административного здания методом дисконтирования будущих доходов.
Этот метод доходного подхода предполагает расчет рыночной стоимости как текущей стоимости арендных платежей за прогнозный период и текущей стоимости реверсии, то есть выручки от продажи здания (неотъемлемой части метода).
Прогноз денежных потоков приведен в табл. 1. Для оценки в качестве показателя дохода принимается чистый операционный доход. Расчет того показателя предполагает определение величины потенциального валового дохода (ПВД) – дохода, который способна принести административное здание при условии сдачи 4000 кв. м в аренду.
Средняя арендная плата за 1 кв. м в год для района места расположения здания и класса административных помещений составляет 150 усл. Ед.
ПВД = Однако, следует учитывать, что всю площадь сдать в аренду проблематично. Средний уровень несвоевременного возобновления договора об аренде для района месторасположения оцениваемого объекта составляет 15%. Следовательно, с учетом простоя помещений действительный валовый доход составит:
ДВД =
Операционные расходы приблизительно составляют 10% от размера действительного налогового дохода, то есть 51000 долл.
Валовый доход собственника уменьшится на величину затрат на ремонт; так как окраска по штукатурке резко уменьшит размер арендных платежей, оказывая влияние на имидж административного здания.
Минимальный размер затрат на ремонт составит: 50 усл. Ед. 2500 кв.м = 125000 долл. Не учитываются площади коридоров, туалетов, лестничных клеток.
Таким образом, размер чистого операционного дохода (ЧОД – доход, остающийся после вычитания из ДВД всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации) составит:
Аналогично рассчитываются размеры чистого операционного дохода на все годы 5-летнего прогноза при постоянной арендной ставке 150 усл. Ед. за 1 кв.м в год.
Определение коэффициента дисконтирования.
Ставка дисконта определяется методом суммирования. Безрисковая ставка равна 14 процентам, что составляет доход на валютные депозитные вклады свыше 100000 долл. Поправка на риск составляет 5 процентов – средний уровень риска капиталовложений в административные помещения. Поправка на ликвидность составляет 3 процента, что соответствует 3 3-м месяцам экспонирования здания при его продаже. Поправку на менеджмент не учитываем, так как объект небольшой.
R =
Определение коэффициента капитализации.
Стоимость здания будет увеличиваться в будущем хотя бы в силу инфляционного процесса. За 5 лет прогноза с уровнем инфляции в 6 процентов за год стоимость объекта увеличится на30%.
В случае увеличения стоимости коэффициент капитализации определяется по формуле:
R = OH – DK,
Где: OH – ставка дисконта, стоимости объекта;
DK – отложенный доход, который рассчитывается как доля прироста стоимости, умноженная на фактор фонда возмещения;
R =
Расчет потоков денежных доходов
Показатели |
Периоды прогноза (годы) |
|||||
0-й год |
1-й год |
2-й год |
3-й год |
4-й год |
5-й год |
|
1. ПВД |
|
|
|
|
|
|
2. Поправка |
|
|
|
|
|
|
3. ДВД |
|
|
|
|
|
|
4. Операционные расходы (10% от ДВД) |
|
|
|
|
|
|
5. Расходы на ремонт |
|
|
|
|
|
|
6. Поддерживающий ремонт |
|
- |
|
|
|
|
7. Чистый операционный доход |
|
|
|
|
|
|
8. Текущая стоимость доходов |
|
|
|
|
|
|
9. Реверсия |
|
|
|
|
|
|
10. Текущая стоимость реверсии |
|
|
|
|
|
|
11. Сумма дисконтированных денежных доходов |
|
|
|
|
|
|
Определение 8 строки
1 год =
2 год =
3 год =
4 год =
5 год =
Определение 10 строки
Текущая стоимость реверсии:
Определение 11 строки
Определяем сумму дисконтных денежных доходов
Определение стоимости реверсии – выручки от продажи объекта.
Стоимость реверсии определяется методом прямой капитализации 5-го прогнозного года:
Стоимость здания определена в
Доходный подход к оценке административных зданий позволяет более точно получить обоснованную рыночную стоимость, так как развитие рынка административных помещений поддается анализу и прогнозу.