5.Глоссарий

Анализ затрат и выгод - метод анализа инвестиционного проекта путём сопоставления затрат на его осуществление с ожидаемыми экономическими результатами (доходы, прибыли) и другими выгодами (социальными, политическими и т. д.).

Анализ затрат и эффективности - метод анализа, применяемый в основном при оценке инвестиционных программ и проектов в социальной области (здравоохранении, образовании и т.п.), когда результаты проекта не могут быть представлены в стоимостном выражении.

Анализ участка - изучение экономических и физических характеристик участка земли.

Бизнес-план - план развития предприятия, предпринимательской деятельности, инвестиционного проекта на определенный период; система мероприятий, направленных на достижение поставленной цели. Бизнес-план инвестиционного проекта - основной документ, позволяющий обосновать и оценить возможности проекта, определить доходы и расходы, способствовать самофинансированию в будущем, рассчитать поток реальных денег, проанализировать безубыточность, окупаемость и прочие показатели.

Бизнес-план инвестиционного проекта - отчет, содержащий расчет и обоснование показателей доходности и эффективности проекта на основе анализа и прогнозирования ситуации на рынке.

Бюджет проекта - смета расходов по инвестиционному проекту. Составляется сразу после утверждения проекта и принятия инвестиционного решения.

Внутренняя норма доходности - норма дисконта, при которой дисконтированные потоки денежных средств по проекту равны дисконтированным оттокам. Экономический смысл данного показателя - это максимальный процент за кредит, который можно выплатить за срок, равный горизонту расчета, при условии, что весь проект осуществляется только за счет этого кредита.

Внутренняя ставка отдачи - IRR - критерий для сравнения и выбора инвестиционных проектов. Представляет собой ставку дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость проекта равна нулю. По этому критерию следует принимать проекты с внутренней ставкой отдачи, превышающей альтернативные издержки применения капитала. В некоторых случаях его использование связано с определенными трудностями, например, проект может иметь не одну, а несколько таких ставок.

Девелопмент - развитие недвижимости - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях. Операции с недвижимым имуществом, не ведущие к изменению его качества (не носящие характера материальных изменений), не относятся к девелопменту.

Дисконтирование - процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвестор - (в жилой недвижимости) - компания, инициирующая строительство и осуществляющая основные инвестиции в строительство дома.

Заказчик строительства - может быть инвестор или другая компания, уполномоченная инвестором осуществить строительство дома.

Застройщик - может быть заказчик строительства или другая компания, которая получает в установленном порядке земельный участок под строительство и строит или организует строительство новостройки.

Методы оценки эффективности инвестиционных проектов - способы определения целесообразности долгосрочного вложения капитала(инвестиций) в различные объекты (отрасли, мероприятия и т.п.) с целью оценки перспектив их прибыльности и окупаемости.

Наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование актива, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо, финансово обосновано, и при котором оценочная стоимость актива будет максимальной. Также называется наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Отдача (доходность) инвестиций - показатель эффективности инвестиций, определяемый как чистая прибыль (доход), деленная на объем инвестиций за рассматриваемый год. Иногда определяется как частное от деления чистой прибыли (дохода) компании на сумму ее акционерного капитала и долгосрочного долга.

Оценка проекта - комплексная оценка количественных и качественных характеристик разработанного инвестиционного проекта, на основе которой принимается решение о его принятии или отклонении.

Подрядчик - специализированная фирма, выполняющая строительно-монтажные работы при сооружении объектов на основании договоров подряда. Ответственность за выполнение всех работ несет фирма, именуемая генеральным подрядчиком, которая на договорной основе может привлекать для выполнения отдельных работ другие фирмы, называемые субподрядчиками.

Реальная процентная ставка - фактическая процентная ставка за вычетом текущего темпа инфляции. Например, если банк выплачивает 5%, а темп инфляции равен 3%, реальный прирост размещенных в банке депозитов за год составляет 2%, что и является реальной процентной ставкой. Реальные процентные ставки используются при расчете доходности инвестированного капитала с учетом инфляции.

Рыночная арендная плата - доход в виде арендной платы, которую будет приносить недвижимость, будучи выставленной на рынок в течение разумного времени и взятой в аренду типичным (опытным) арендатором. Рыночная арендная плата аналогична рыночной стоимости за исключением того, что вместо цены продажи рассматривается арендная плата. Для недвижимостей, приносящих доход, обычно используется годовая рента.

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Понятие Рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и действия рынка и базу для оценки большей части ресурсов в экономике, основанной на рынке.

Рыночная цена - текущая цена (товара, услуги, ценной бумаги и т. п.) на рынке, т.е. цена, по которой была заключена последняя сделка на рынке.

Рыночный подход - любой подход к стоимости, основанный на использовании данных, которые отражают рыночные операции и рассуждения, который со­ответствует мышлению участников рынка. Общий способ расчета показателей стоимости для актива с использованием одного или большего числа методов, которые сравнивают рассматриваемый актив с аналогичными активами, которые были проданы.

Сметная стоимость строительства - размер всех затрат, связанных со строительством, реконструкцией предприятия, отдельного здания, сооружения или их комплекса (производственных комбинатов, узлов, жилых кварталов, транспортных магистралей и т.п.); цена продукции в строительстве.

Срок жизни проекта - период от момента принятия решения об инвестировании в определенный проект до конца предполагаемого экономического срока службы объекта (предприятия, сооружения), построенного в соответствии с данным проектом. Разделяется на инвестиционную и эксплуатационную фазы.

Срок окупаемости (инвестиций) - критерий для сравнения и выбора инвестиционных проектов. Его значение определяется путем подсчета числа лет, за которое суммарный (накопленный) прогнозный денежный поток от проекта станет равным первоначальным инвестициям. Суммарный денежный поток может определяться сложением дисконтированных или недисконтированных годовых денежных потоков - в первом случае получаемый на его основе срок окупаемости носит название "дисконтированного". Для реализации принимаются проекты, со сроком окупаемости, меньшим того, который фирма считает для себя максимально допустимым. Установление максимально допустимого срока неизбежно носит субъективный характер, что может приводить к ошибочным решениям.

Ставка дисконтирования - ставка, используемая для приведения к одному моменту денежных сумм, относящихся к различным моментам времени.

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, контроль за обслуживающим персоналом, создание условий, создание условий для арендаторов, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Функции и ответственность по управлению недвижимостью распределяются между собственником и арендатором в соответствии с условиями договора аренды. Собственник может делегировать все или часть функций профессиональному управляющему.