Вопрос 1. Основные понятия

ФЗ РФ №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 30.12.2004г. введен с 1.05.05.

Долевое строительство – это строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости за счет привлечения по договорам долевого участия денежных средств его участников.

Объектом долевого строительства выступает жилое или нежилое помещение подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Объектами долевого строительства могут выступать многоквартирные дома, гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости за исключением объектов производственного назначения.

Основными участниками долевого строительства выступают:

- застройщик;

- участник долевого строительства (дольщик).

Застройщик – это юридическое лицо, не зависимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства на данном земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Участники долевого строительства (дольщики) – это юридические или физические лица, передающие застройщику денежные средства на финансирование объекта долевого строительства и преследующие цель получить взамен право собственности на объект долевого строительства.

Вопрос 2. Требования, предъявляемые к застройщику

В соответствии с законом застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только при наличии в совокупности следующих факторов:

1. Наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, отведенный под строительство, выданных на имя застройщика; государственная регистрация прав собственности или право аренды на данный земельный участок.

2. Наличие разрешения на строительство, выданное на имя застройщика.

3. Наличие опубликованной проектной декларации.

Более подробно:

Первый пункт

1) на имя застройщика выданный документ на земельный участок, зарегистрированный в государственной регистрационной палате;

2) документ об аренде земельного участка так же зарегистрированного в регистрационной палате.

Второй пункт

Разрешение на строительство – это документ подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществить строительство, реконструкцию, а также капитальный ремонт.

Для получения разрешения на строительство необходимо предоставить в соответствующие органы местного самоуправления:

1. Документы, подтверждающие право застройщика на использование под строительство земельного участка;

2. Утвержденную и зарегистрированную в установленном порядке проектную документацию, заключение органа экспертизы проектной документации.

Третий пункт

Проектная декларация представляет собой информацию о застройщике и о проекте строительства, подлежит публикации в СМИ или размещению в интернете, и по истечении 14-ти дней с момента ее опубликования разрешается привлекать средства дольщиков.

За достоверность информации проектной декларации застройщик несет административную ответственность.

Проектная декларация состоит из двух частей:

1. Сведения о застройщике:

1. Фирменное наименование, место нахождения, режим работы.

2. Сведения о государственной регистрации застройщика.

3. Сведения об учредителях.

4. Информация о проектах в которых принимал участие застройщик в течение последних 3-х лет.

5. Сведения о наличии лицензий, сроков их действия и видов лицензирования их деятельности.

6. Информация о величине собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредитной задолженности.

Кроме того по требованию потенциального дольщика застройщик обязан предоставить для ознакомления следующие документы:

- учредительные документы;

- свидетельство о государственной регистрации;

- свидетельство о постановке на налоговый учет;

- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности в установленной форме;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы;

- счета распределения прибыли и убытков;

- аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности.

2. Информация о проекте:

1. Цель строительства. Этапы и сроки реализации проекта. Результаты государственной экспертизы проектной документации.

2. Разрешение на строительство.

3. Информация о правах застройщика на земельный участок. Сведения о собственнике земельного участка, границах и площади, а также об элементах благоустройства застраиваемой территории.

4. Сведения о месте положении строящегося объекта, его описание в соответствии с проектной документацией.

5. Количество самостоятельных частей в строящемся объекте и их описание.

6. Функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном доме.

7. Состав общего имущества в многоквартирном доме.

8. Предполагаемый срок получения на ввод в эксплуатацию объекта, а также состав участников государственной комиссии.

9. Информация о возможных финансовых и прочих рисках и мерах по их страхованию.

10. Информация об организациях, принимающих участие в строительстве.

По требованию дольщика застройщик обязан предоставить:

- разрешение на строительство;

- ТЭО проекта;

- заключение экспертизы проектной документации;

- проектную документацию;

- документы подтверждающие право застройщика на земельный участок.