Вопрос 2. Формы имущественного обеспечения, предусмотренные в договорах подряда

В настоящее время используются следующие формы:

- поручительство;

- гарантия;

- залог;

- задаток;

-удержание.

Поручительство – это ответственность третьих лиц за надлежащим выполнением обязательств исполнителя. В качестве поручителя могут выступать юридические и физические лица, обладающие достаточной финансовой независимостью. Поручитель отвечает по обязательствам исполнителя в виде солидарной или субсидиарной ответственности. Солидарная ответственность – это совместная ответственность исполнителя и поручителя перед заказчиком. Последний в праве требовать исполнения обязательств, обеспеченных поручительством в полном объеме. Субсидиарная ответственность – это ответственность поручителя, при которой последний отвечает за определенную часть обязательств исполнителя.

Гарантия – это поручительство финансового института за надежное выполнение обязательств. Особенностями гарантии являются:

- выдают гарантию только специальные финансовые институты (банки);

- гарантия обязательно оплачивается принципалом (подрядчиком);

- гарантия имеет исключительно денежную форму исполнения;

- сумма обязательства по гарантии ограничивается определенным размером.

Залог – это форма обеспечения исполнения обязательств путем передачи определенного имущества в собственность или для покрытия компенсации потерпевшей стороне. В качестве залога используется имущество, обладающее высокой ликвидностью, стоимость которого покрывает размер обязательств и прочие затраты, связанные с размещением залога имущества и связанные с реализацией права залога. При передаче имущества в залог составляется акт, в котором указывается балансовая стоимость имущества, его износ, технические характеристики, рыночная стоимость, условия работы и хранения, оценка возможной потери стоимости имущества за время залога. Данная форма исполнения обязательств по отношению к другим имеет ряд преимуществ:

1. Отработанная законодательная база и практический механизм применения.

2. Не зависит от платежеспособности должника и его поручителя.

3. Дает возможность реально оценить размер возможных компенсаций.

В качестве недостатков можно отметить:

- достаточно ограниченный круг имущества, используемого в качестве залога;

- воздействие инфляционных и иных процессов, уменьшающих стоимость имущества;

- возникают дополнительные затраты.

Задаток – это денежное обеспечение исполнения обязательств, представляет собой заранее обоснованную сумму, перечисляемую противоположной стороне в обеспечение обязательств. При надлежащем исполнении обязательств задаток возвращается владельцу, в противном случае остается потерпевшей стороне.

Удержание – представляет собой удержание имущества или его части, принадлежащей заказчику в счет оплаты обязательств по договору.

Вопрос 3. Неустойки, предусмотренные по договорам долевого участия

В соответствии с ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в виде неустойки или штрафа (допускается возмещение убытков или их части).

Ответственность за нарушение застройщиком свойх обязательств устанавливается в следующих случаях:

(в виде пени)

1. Нарушение сроков ввода построенного объекта в эксплуатацию;

2. Нарушение срока подачи документов в компетентные органы для регистрации права собственности.

Размер неустоек определяется самим законом № 214 или законом «О защите прав потребителей»

Правонарушение застройщика	Ответственность
1.Привлечение денежных средств граждан лицом, не имеющим на это право.	Гражданин в праве потребовать немедленного возврата уплаченных денежных средств и уплаты процентов в двойном размере от ставки рефинансирования.
2.Нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства.	Неустойка в виде пени в размере 1/75 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.
3.Объект построен с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта или иным недостаткам, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования.	1)Безвозмездное устранение недостатков; 2)Соразмерное уменьшение цены договора; 3)Возмещение расходов на устранение недостатков. Помимо этого застройщик должен выплатить неустойку за время устранения недостатков (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки).
4.Существеные нарушения застройщиком требований к качеству объекта.	Дольщик в праве в одностороннем порядке расторгнуть договор, потребовать возврата денежных средств и получить неустойку от застройщика в размере 1/150 за весь срок действия договора.
5.Прекращение или приостановление строительства очевидно свидетельствующее о том, что срок строительства будет нарушен.	Неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день отступления от сроков.
6.В проект внесены изменения, которые существенно изменяют условия договора долевого участия.	Дольщик в праве требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты процентов за пользование денежными средствами (1/150).
7.Нарушение застройщиком требований проектной декларации.	Договор признается не действительным, застройщик обязан возвратить денежные средства и уплатить проценты (1/150) за пользование ими.

Правонарушение дольщика	Ответственность
1.Нарушение установленного договором срока внесения платежа.	Неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
2.При единовременном внесении всей суммы (просрочка более чем на 3 месяца) или при рассрочке платежей (просрочка более чем 3 раза в течении 12 месяцев или один раз, но более чем на 3 месяца).	Застройщик в праве в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Тема: «Долевое строительство»