Вопрос 2. Взаимоотношения инвестора с техническим заказчиком

На практике достаточно часто строительство объекта капитальных вложений осуществляет специализированная организация, способная организовать процесс строительства и вести контроль за его ходом. Такую организацию принято именовать «технический заказчик».

Взаимоотношения между инвестором и техническим заказчиком регламентируются договором. В зависимости от условий договора могут быть возложены обязанности только по осуществлению технического контроля или на заказчика, также могут возлагаться обязанности: по организации работы строительной площадки, финансированию деятельности подрядчика, обеспечению строительства материалами и оборудованием. В этом случае договор между инвестором и заказчиком носит признаки агентского договора, т. е. на инвестора возлагаются обязанности по своевременному перечислению денежных средств, а все остальные функции на себя берет заказчик, который передает инвестору готовый к эксплуатации объект.

При заключении договора между заказчиком и инвестором необходимо в полном объеме указать все функции заказчика, какие функции и за какое вознаграждение должен выполнить заказчик сам лично или передать по договору подряда.

Расчет заказанной заказчиком услуги может осуществляться в различной форме:

1. Процент агентского вознаграждения.

2. Оплата происходит согласно утвержденной сметы (касается службы гос. заказчика).

3. Установленная договором твердая сумма в соответствии со способом уплаты.

4. Как экономия средств при строительстве.

5. Ежемесячный процент от объема освоенных капитальных вложений в пределах норм сводного сметного расчета.

Вопрос 3. Функции заказчика

Технический заказчик наделяется инвестором правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных заключенным между заказчиком и инвестором договором.

Перечень функций технического заказчика в каждом конкретном случае определяется договором инвестирования (агентским договором) и подрядным договором. На заказчика могут быть возложены следующие функции:

1. При подготовке к строительству:

1. Выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование.

2. Разрабатывает бизнес-план или ТЭО проекта.

3. Выполняет подготовительные работы, получает необходимые согласования и разрешения для использования участка под строительство.

4. Изучает строительную площадку на предмет отсутствия факторов, опасных для окружающих.

5. Получение в установленном порядке разрешения на строительство.

6. Получение согласований и технических условий на подключение объекта к действующим сетям.

7. Получение в администрации населенного пункта района подтверждения выданных технических условий.

8. Выполнение подготовительных работ, получение необходимых согласований, разрешений и технических условий для проведения изыскательских, проектных и СМР.

9. Подготовка исходных данных для разработки проектной документации.

10. Выбор проектно-изыскательной организации и заключение договора с ней.

11. Организация экспертизы ПСД и ее утверждение в установленном порядке.

12. Получение разрешения на строительство и выполнение СМР.

13. Согласование архитектурно-планировочного решения с Градостроительным Советом.

14. Выбор поставщика оборудования, материалов и иных комплектующих, поставка которых возложена на заказчика.

15. Выбор страховой компании и согласование условий страхования строительной деятельности.

2. Подготовка к строительству:

1. Оформляются документы на отвод земли.

2. Назначается лицо, ответственное за строительную площадку или передается эта ответственность подрядной организации или иной организации.

3. Получает разрешение соответствующих эксплуатирующих органов на использование на период строительства временных коммуникаций.

4. Определяет объемы и места вывоза и завоза грунта, плодородного слоя почвы.

5. Оформляются документы на вырубку и пересадку деревьев, снос строений, мешающих строительству.

6. Создает геодезическую разбивочную основу для строительства.

7. Оформляет разбивку осей и трасс зданий и сооружений.

8. Проводят переговоры с владельцами домов, строений, сельхозугодий, подлежащих сносу.

9. Обеспечивает переселение граждан из строений подлежащих сносу.

10. Производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке насаждений или получает эту справку от владельцев.

11. Возмещает гражданам и юридическим лицам стоимость сносимых строений и изымаемых участков земель.

12. Получает разрешение на производство работ в зоне воздушных ЛЭП, железнодорожных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и др.

13. Обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений и материалов попутной добычи и вырубки деревьев.

14. Организует контроль за состоянием и деформации зданий и сооружений в зоне строительства.

3. При контроле и надзоре за ходом строительства

1. Утверждает перечень лиц, уполномоченных осуществлять контроль от имени заказчика.

2. Регистрация государственных органов, должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности.

3. Получение разрешения на выполнение СМР.

4. Передача подрядчику всей необходимой документации:

- отвод земли участка;

- согласования решения;

- разрешение на строительство.

(возможны копии)

5. Принимает на баланс или хранение временные здания и сооружения, возведенные на строительной площадке.

6. Создание и передача подрядной организации геодезической разбивочной основы, в том числе перенос в натуру всех красных линий строительной площадки, инженерных сетей.

7. Организация места складирования и вывоз грунта, мусора. Передача информации подрядчику о таких полигонах, а также точек подключения к действующим инженерным сетям.

8. Передача подрядчику необходимой ПСД, прошедшей экспертизу.

9. Утверждаются графики производства работ.

10. Согласуется с подрядчиком перечень планируемых поставщиков материалов и субподрядчиков.

11. Заказчик осуществляет проверку наличия необходимых лицензий у исполнителей работ и поставщиков материалов.

12. Осуществляет приемку, учет, хранение и контроль качества поставляемого оборудования, комплектующих и строительных материалов, поставка которого возложена на заказчика.

13. Устанавливает порядок ведения исполнительной и производительной документации, непредусмотренной нормативами, а также осуществляет контроль за полнотой и своевременностью оформления всей нормативной документации.

14. Осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ ПСД, договорным ценам и СНиПам, а также осуществляет приемку этих работ.

15. Производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций.

16. Осуществляет в необходимых случаях изменения в ПСД, осуществляет ее переутверждение и корректировку сроков завершения строительства и отдельных этапов.

17. По согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает сметы по консервации и осуществляет контроль за выполнением консервации.

18. Принимает на ответственное хранение законсервированный объект. Организует приемку работ.

19. Организует подготовку и ввод в эксплуатацию законченного объекта, готовит необходимый пакет документации для этого.

20. Заключает договора на шеф-монтажные и пуско-наладочные работы.

21. Передает документацию инвестору после сдачи объекта в эксплуатацию.

4. Функции заказчика связаны с финансированием, ведением финансового учета и отчетности:

1. Обеспечение своевременного открытия расчетного счета по согласованию с инвестором, осуществление движения денежных средств на нем.

2. Установление по согласованию с подрядчиком условий оплаты за выполненные СМР.

3. Перечисление обусловленного договором аванса и платежей за выполненные СМР, строительные и материальные конструкции и иные услуги.

4. Ведение бухгалтерского, оперативного и статистического учета, составление и предоставление отчетности в установленном порядке.

5. Компенсация подрядчикам убытков, возникших в результате нарушения заказчиком условий договора, а также иных затрат предусмотренных договором.

6. Предоставление инвесторам информации о расходовании финансовых средств, а в случае нескольких источников финансирования – информации о поступлении средств.

7. Привлечение заемных средств для финансирования строительства.

8. Составление и утверждение у инвестора сметы расходов на выполнение функций заказчика на строительство или на календарный год.

9. Осуществление по поручению инвестора реализации объекта незавершенного строительства.

10. Извещение органов государственного контроля о выявленных нарушениях в ходе строительства.

11. Осуществление контроля за исполнением подрядчиком предписаний государственной службы надзора.

Тема: «Система расчетов в строительстве»