6. Экспертиза местоположения он.

Экспертиза местоположения: это изучение градостроительной документации, относящейся к ОН, материалов маркетинговых и др. исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта его местоположению. Это оценка влияния факторов пространственной среды на стоимость ОН.

Принципы территориально-пространственного развития недвижимости: 1) Системно-иерархический подход(СИП), позволяет упорядочить изучение связей внутри системы. Сущность этого подхода заключается в том, что городская система с позиций градостроительства имеет три иерархически взаимосвязанных уровня, которые соответствуют трем областям деятельности человека в организации своей жизненной среды: архитектуре, градостроительству и районной планировке. (1 уровень: Архитектурно-планировочная система(АПС) и локальная система (ЛС),2 ур: городская система(ГС), 3 ур: региональная система(РС)).Множество факторов, существенно влияющих на саморазвитие города , обозримо (порядка одного десятка), но каждый из них может оказаться решающим для глобального изменения направления развития города и ценность месторасположения. Поэтому прогнозы относительно будущей ценности местоположения недвижимости носят, в основном, вид совокупности сценариев развития, различающихся не по степени вероятности, а по оптимистичности. При прогнозировании инвестиционной привлекательности территорий города, необходимо использовать след.критерии: 1) прогнозирование развития городской среды невозможно без учета истории развития города, его современного состояния, целеполагания.2) потребности функциональных подсистем города определяют его структурно- иерархическое устройство, а не наоборот.

2) Системно-функциональный подход (СФП) ЭМ является важным аспектом устойчивости всего города и этот подход предполагает, что в единой системе после исчезновения каких-то элементов, выполнявших определенные функции, другие элементы принимают их на себя либо опосредованно, либо, преобразуясь так, что принимают на себя новые для них функции.

И СИП и СФП описывают город как статичную систему.

3) Системно-диалектический подход (СДП) показывает систему в развитии и предполагает, что без учета целеустремленности города как системы и без знания истории невозможно прогнозировать ее будущее развитие.

Основные градообразующие функциональные зоны города:

1)селитебная зона, промышленная зона, внешний транспорт (инфраструктура), общественная зелень (зона реакриации).

Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть:

• состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);

• развитие строительства;

• классификацию района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);

• экологическую ситуацию; (уровень загрязнения атм.воздуха, степень загрязнения почвы, воды, уровень шумовых воздействий)

• репутацию района и его значимость в масштабах района, города;

• близлежащую застройку и ландшафт;

• внешний транспорт и улично-дорожную сеть;

• информацию о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.

Технология проведения экспертизы местоположения ОН: заключается в след: на основе ситуационной карты-схемы кадастрового квартала ОН составляется экспликация всех ЗиС, объектов культурно-бытового обслуживания, магазинов, ТЦ, офисов и т.д. На основе составляется матрица системы оценки критериев местоположения ОН. Матрица представляет собой таблицу, которая содержит критерии с расстановкой баллов. Каждому критерию начисляется определенное количество баллов (мин. 10). Полученные баллы суммируются. Затем рассчитывается удельный вес каждого показателя и всего критерия. После этого каждому критерию присваиваем балы по значимости (от 0 до 10).