Тема 30. Оцінка об’єктів нерухомості

1. Основні показники класифікаційної характеристики будівель і споруд та їх зносу.

2. Методичні основи оцінки затратним методом.

3. Методичні основи прямого порівняльного аналізу продаж.

4. Методи оцінки житлової нерухомості.

5. Практична частина. Оцінити будівлю за методами: вартості витрат, вартості доходу, порівняльної вартості.

Тема 31. Оцінка земель несільськогосподарського призначення

1. Нормативно-методичний підхід до грошової оцінки земель населених пунктів.

   1. Процедура грошової оцінки земель населених пунктів.

2. Нормативно-методичний підхід до грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).

   1. Процедура грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення.

   2. Методика грошової оцінки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

3. Ринково-методичний підхід до оцінки землі.

4. Практична частина. Провести грошову оцінку земельної ділянки промислового підприємства.

Завдання для виконання практичної частини

Варіант 1

Визначення найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки, а також вартості земельної ділянки та будівлі.

Вихідні дані для розрахунку наведено у таблиці 4.

Таблиця 4

Варіанти забудівлі земельної ділянки.

Показники	Варіант 1	Варіант 2	Варіант 3
Вартість будівництва будівлі, грн.	112 500	180 370	144 250
Потенційний валовий дохід, грн.	25 000	62 500	37 500
Втрати від недовикористання площі зборів платежів, грн.	1 250	6 250	5 000
Інші доходи, грн.	750	2 500	1 250
Експлуатаційні витрати, грн.	8 250	32 500	13 750
Коефіцієнт капіталізації для будівель, %	13	14	13
Коефіцієнт капіталізації для землі, %	12	12	12

Визначте:

1. Варіант найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки.

2. Вартість земельної ділянки.

3. Вартість будівлі.

Варіант 2

Визначення вартості підприємства за методом вартості доходу як цілісного майнового комплексу на підставі його балансу.

Вихідні дані для розрахунку наведено у таблиці 5.

Таблиця 5

Скорочений баланс агрофірми ВАТ «Україна», тис. грн.

Розділи і статті	На початок періоду	На кінець періоду
АКТИВ
І. ОСНОВНІ ЗАСОБИ ТА ІНШІ ПОЗАОБОРОТНІ АКТИВИ
Основні засоби:
залишкова вартість	3310	4138
первісна вартість	4830	5970
Нематеріальні активи:
залишкова вартість	500	510
первісна вартість	590	900
Разом по розділу 1	5956	6936
2. ЗАПАСИ 1 ЗАТРАТИ
Разом запаси і затрати	4576	4752
3. ГРОШОВІ КОШТИ. РОЗРАХУНКИ ТА ІНШІ АКТИВИ
Короткострокові фінансові вкладення	130	180
Грошові кошти:
каса	1	1
розрахунковий рахунок	704	72
валютний рахунок	100	100
Інші грошові кошти	—	10
Разом по розділу 3	3944	5760
Збитки:звітного періоду	X
БАЛАНС	14476	17448
ПАСИВ
1. ДЖЕРЕЛА ВЛАСНИХ ТА ПРИРІВНЯНИХ ДОНИХ КОШТІВ
Прибуток:звітного періоду	482	1128
Разом по розділу 1	9756	12528
2. ДОВГОСТРОКОВІ ПАСИВИ
Разом по розділу 2	1200	1280
3. РОЗРАХУНКИ ТА ІНШІ ПАСИВИ
Разом по розділу 3	3520	3640
БАЛАНС	14476	17448

Завдання:

1. Оцініть підприємство за МВД як цілісний майновий комплекс на підставі його балансу (без оцінки земельних угідь).

2. Охарактеризуйте результати оцінки.

Варіант 3

Оцінка інвестиційного проекту.

Вихідні дані :

Агрофірма ВАТ «Україна» інвестує проект будівництва плодоконсервного заводу.

Характеристика проекту:

1. Продукція заводу - фруктові та овочеві консерви, натуральні соки; проектна потужність – 3000 туб на рік.

2. Початкові інвестиції:

протягом 1-го року - 2250 тис.грн.;

протягом 2-го року - 2750 тис.грн.

3. Основні показники виробничо-фінансової діяльності.

4. Ставка податку на прибуток - 30% від його суми.

5. Дисконтна ставка - 14% річних.

6. Норматив короткотермінової заборгованості заводу на кінець календарного року - 10% від річних поточних витрат.

7. Норматив середньо- і довготермінової заборгованості заводу - 20% від первісної вартості основних засобів на відповідну дату.

8. Імовірність отримання прибутку, передбаченого бізнес-планом, з урахуванням додаткових ризиків:

2-й рік - 0,765t;

3-й рік - 0,648t;

4-й рік - 0,530t;

5-й рік - 0,413t.

Визначити:

1. Чисту теперішню вартість (ЧТВ) проекту за 5 років.

2. Внутрішню ставку доходу (ВСД) проекту за той же період.

3. Оцінити за МВД вартість майбутнього заводу на кінець 3-го, 4-го і 5-го років від початку будівництва.

Варіант 4

Визначення накопиченого зносу методом розбиття.

Вихідні дані:

1. Двохповерхова оцінювана будівля площею 600 м² розташована на ділянці площею 800 м².

2. Будівля збудована 20 років тому і має розрахунковий строк фізичного життя 100 років.

3. Поточна вартість відновлення будівлі складає 220 млн. грн.

4. Під час оцінки будівлі встановлена необхідність заміни покрівлі та косметичного ремонту інтер’єрів. На місцевому ринку будівельних послуг ці роботи оцінюються відповідно у 7 та 5,6 млн. грн., а повна відновна вартість складає 7 млн. грн. і 13 млн. грн.

5. Дані для визначення фізичного зносу, що не усувається для швидкозношуваних елементів наведені у таблиці 6.

6. В оцінюваній будівлі елементом усувного функціонального зносу вважається відсутність каміну, витрати на установку якого в існуючій будівлі на дату оцінки складають 1,2 млн. грн., а поточна відновна вартість установки каміну при будівництві будівлі – 0,5 млн. грн.

7. Аналіз місцевого рину нерухомості показав, що наявність електричного обігріву підлоги дає можливість збільшити річну орендну плату на 2400грн. за 1м² загальної площі (коефіцієнт капіталізації для будівель – 12%). Вартість установки системи електричного обігріву підлоги при будівництві будівлі складає 9,6 млн. грн.

8. В оцінюваній будівлі встановлений басейн, відновна вартість якого на дату оцінки складає 16 млн. грн. Поточні додаткові витрати власника на експлуатацію басейна складають 0,6 млн. грн., а його доходи від періодичного надання басейна у погодинну оренду – 0,72 млн. грн. Як зазначалось, коефіцієнт капіталізації складає 12%. Порівняння продажів аналогічних об’єктів свідчить, що наявність басейну збільшує вартість нерухомості на 10 млн. грн.

9. Збільшення рівня шуму та інші несприятливі наслідки, що пов’язані з перенесенням транспортної магістралі до межі оцінюваного об’єкта, зумовили зменшення орендної плати на 3 тис. грн. у рік за 1м² загальної площі.

Таблиця 6

Дані для визначення фізичного зносу, що не усувається для швидкозношуваних елементів

Назва роботи	Залишкова відновна вартість, млн. грн.	Фактичний вік, років	Строк фактичного життя, років	Відношення фактичного віку до строку фізичного життя, %	Невиправний фізичний знос, млн. грн.
Заміна покрівлі	0	0	25
Покриття підлоги	11	10	15
Обробка інтер’єрів	7,4	5	10
Заміна сантехніки	4	15	20
Всього

Визначте загальний накопичений знос будівлі та його поточну вартість з врахуванням зносу.

Варіант 5

Оцінка технічного стану обладнання ремонтно-технічної майстерні.

Вихідні дані: в ремонтно-механічної майстерні підприємства встановлено ковальський прес, 3 токарних, 2 свердлильних, та один фрезерний станки, 2 стенди по випробуванню двигунів. Обладнання характеризується різними строками служби, неоднаковою балансовою вартістю та інтенсивністю завантаження (таблиця 7).

Таблиця 7

Розрахунок фізичного зносу обладнання ремонтно-механічної майстерні.

Показники	Ковальський прес	Станки			Випробувальний стенд
		Токарні	Свердлильні	Фрезерний
Нормативний строк служби	10	10	8	10	8
Коефіцієнт, який враховує інтенсивність завантаження обладнання	1,8	1,5	1,3	1,6	0,9
Кількість обладнання в групі	1	3	2	1	2
Середній строк служби обладнання	3	5	6	4	5
Вартість одиниці обладнання	1200	1400	800	700	1000
Питома вага за вартістю групи обладнання в майстерні	0,123	0,434	0,165	0,072	0,206

Оцініть технічний стан обладнання ремонтно-механічної майстерні підприємства.

Варіант 6

Визначення вартості машин та обладнання на основі порівняльного підходу.

Оцініть вартість цифрової копіювальної машини Copy Printer 1230 фірми Rex Rotary (CP 1230, RR) на основі порівняльного підходу (методом заміщення).

Умови оцінки:

• передбачається передача машини в якості внеску в статутний капітал нового підприємства;

• рік випуску машини – 07.2008р.

• дата оцінки – 12.2010р.

• нормативний строк служби – 8 років;

• фактичний строк служби – 2,5 роки;

• коефіцієнт завантаження при експлуатації – 0,85.

Технічні характеристики машини наведені у таблиці 8.

Таблиця 8

Технічні характеристики об’єкта оцінки

Найменування параметрів	Величина
Розмів паперу, мм	325 х 447 / 90 х 148
Швидкість копіювання, копій/хв.	60, 90,120
Дозвіл сканеру, (гориз./верт.), крапок на дюйм	300/300
Зменшення, масштабування, %	-
Ємність лотка, листів	20
Габарити, мм	1297х607х656
Маса, кг	89

Варіант 7

Визначення вартості цілісного майнового комплексу на основі доходного підходу.

Визначте вартість цілісного майнового комплексу методом дисконтування грошових потоків.

Вихідні дані:

Об’єктом оцінки є цілісний майновий комплекс лікеро-горілчаного заводу .

До складу цілісного майнового комплексу входять:

-будівлі та споруди, ринкова вартість яких складає - 975000 грн;

- рухоме майно, ринкова вартість яких складає - 210000 грн;

• запаси та готова продукція - 100000 грн.,

• дебіторська заборгованість - 100000 грн;

• грошові кошти - 50000 грн;

• поточні зобов'язання - 180000 грн,

Валовий дохід на перший період планується в сумі 1075000 грн. без урахування ПДВ. Протягом 2-х наступних років валовий дохід буде зростати на 5% до попереднього року. З четвертого року валовий дохід цілісного майнового комплексу буде постійний.

Витрати на виробництво на перший прогнозний період плануються в сумі 910000 грн. Протягом 2-х наступних років витрати зростатимуть на 3% до попереднього року. З четвертого року витрати будуть постійними.

Амортизаційні відрахування складають:

• в перший прогнозний рік – 105000 грн.;

• в другий прогнозний рік – 98000 грн.;

• в третій прогнозний рік - 93000 грн.

Ставка дисконту – 20%.

Підприємство сплачує податок на прибуток - 16 %.

Варіант 8

Визначення інвестиційної привабливості підприємства та його вартості.

1. Проведіть аналіз фінансового стану підприємства ТОВ «Скіфія» з метою виявлення його інвестиційної привабливості, а саме:

• аналіз балансу підприємства;

• аналіз показників ліквідності;

• аналіз показників платоспроможності;

• аналіз рентабельності.

Проведення аналізу здійснюється за фінансовою звітність підприємства:

1. Баланс.

2. Звіт про фінансові результати.

3. Звіт про рух грошових коштів.

4. Звіт про власний капітал.

Зробіть висновки про фінансовий стан ТОВ «Скіфія».

2. Визначте вартість підприємства на основі показника «Чисті активи».

Варіант 9

Визначення вартості кондитерської фабрики на основі доходного підходу. Визначте вартість цілісного майнового комплексу методом дисконтування грошових потоків.

Вихідні дані:

Об’єктом оцінки є цілісний майновий комплекс кондитерської фабрики.

Валовий дохід на перший прогнозний період планується в сумі 1000000 грн. без ПДВ. Протягом 2 наступних років дохід буде зростати на 5%. З четвертого року валовий дохід постійний. Витрати на виробництво на перший прогнозний період плануються в сумі 775000 грн. Протягом 2 наступних років витрати будуть зростати на 3 %. З четвертого року постійні.

Амортизаційні відрахування складають:

• в перший прогнозний рік - 130000 грн.;

- в другий прогнозний рік - 125000грн.;

• в третій прогнозний рік - 120000 грн.

Ставка дисконту - 20% .

Податок на прибуток - 16 %.

Варіант 10

Визначення вартості об’єкта нерухомості на основі дисконтування грошових потоків.

Вихідні дані:

1. Чистий операційний дохід у найближчі п’ять років:

1-й рік – 160 тис. грн.;

2-й рік – 300 тис. грн.;

3-й рік – 500 тис. грн.;

4-й рік – 800 тис. грн.;

5-й рік – 1000 тис. грн.

2. Ціна перепродажу в кінці п’ятого року – 1300тис. грн.

3. Ставка доходу на власний капітал інвестора – 15%.

4. Інвестор отримав в банку кредит у сумі 900 тис. грн. на 15 років під 10%. Борг погашається щорічно рівними частинами з нарахуванням відсотків на залишок боргу.

Визначте обґрунтовану вартість нерухомості.

Варіант 11

Визначення ринкової вартості котеджу шляхом порівняльного аналізу продажів.

Визначте ринкову вартість котеджу площею 120 м², що розташований на земельній ділянці площею 10000 м².

Котедж має 6 кімнат та завершений підвал, гараж на дату оцінки відсутній. Для аналізу використовуються дані про п’ять продажів порівняльних об’єктів.

Вихідні дані наведені у таблиці 10.

Таблиця 10

Вихідні дані про об’єкти-аналоги

Показники	Об’єкт оцінки	Порівняльні продажі
		1	2	3	4	5
Ціна продажу,		65 000 $	78 000 $	56 000 $	70 000 $	54 000 $
Передані права на власність	повне володіння	повне володіння	повне володіння	повне володіння	повне володіння	повне володіння
Умови фінансування	ринкові	неринкові	неринкові	ринкові	ринкові	ринкові
Корекція по фінансуванню		- 3000 $	- 8000 $	0	0	0
Умови продажу	ринкові	ринкові	ринкові	ринкові	ринкові	ринкові
Строк продажу		2 тижні	6 тижнів	1 рік	1 рік	1 рік
Розмір ділянки, м2	10000	10000	12000	10000	12000	10000
Розмір будинку, м2	120	120	145	120	145	120
Кількість кімнат	6	6	7	6	7	6
Гараж	-	+	+	+	+	-
Підвал	+	-	-	-	+	-

Варіант 12

Визначення вартості житлової нерухомості порівняльним підходом.

Визначте ринкову вартість квартири в рамках порівняльного підходу.

Вихідні дані наведені у таблиці 11.

Таблиця 11

Вихідні дані для розрахунку ринкової вартості оцінюваного об’єкта

Найменування показників	Оцінюваний об’єкт	Дані про продажі аналогічних об’єктів
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Загальна площа, кв. м.	49,1	40	44,4	42	44	39
Курс долару США
Вартість аналогу, $		22 000	21 000	22 000	18 000	23 000
Поверх/ поверховість	1/9	1/2	2/2	1/2	2/2	2/2
Розташування кімнат	окремі	окремі	окремі	окремі	окремі	суміжні
Технічний стан	добрий	житлове, м/п вікна	без ремонту	житлове	без ремонту	житлове
Матеріал стін	панель	цегла	цегла	цегла	цегла	цегла
Вид опалення	автономне	центральне	центр. відкл.,необх.установ. АГВ	автономне	центр. відкл.,необх.установ. АГВ	автономне
Додаткові поліпшення	-	підвал	-	підвал	-	-
Відстань до центру міста	2500м	500м	2500м	200м	2500м	центр
Вид вартості	угода	пропозиція продажу		пропозиція купівлі

Варіант 13

Визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості методом капіталізації доходу.

Використовуючи метод капіталізації доходу визначте ринкову вартість двохкімнатної квартири при її наданні в оренду за таких умов:

1.Квартира розташована на третьому поверсі п’ятиповерхового будинку.

2. Технічний стан - добрий.

3. Відстань до зупинки громадського транспорту 500м.

4. В результаті аналізу ринку нерухомості було виявлено, що вартість оренди двохкімнатних квартир, подібних до об’єкта оцінки, знаходиться в інтервалі 800 – 1500 грн., залежно від місця розташування, поверху та технічного стану квартири.

5. Розмір недозавантаження дорівнює одній місячній ставці орендної плати.

6. Операційні витрати – комунальні платежі.

Розрахунок ставки капіталізації здійснюється за даними про об’єкти-аналоги (таблиця 13).

Таблиця 13

Дані про об’єкти-аналоги

Показники	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Кількість кімнат	2	2	2	2
Відстань до зупинки, м	1000	500	800	500
Поверх/ поверховість	3/5	2/5	4/9	9/9
Технічний стан	добрий	добрий	добрий	задовільний
Орендна ставка	1100	1400	1200	800
Чистий операційний дохід, грн	12500	16000	13900	9000
Ціна продажу, грн	240000	260000	245000	210000

Варіант 14

Визначення ринкової вартості нерухомості, що здається в оренду.

Визначте ринкову вартість об’єкта нерухомості методом дисконтування грошового потоку від оренди приміщень з врахуванням інвестицій на проведення ремонту.

Вихідні дані:

1. Площа орендованих приміщень – 81кв. м.

2. Місячна орендна ставка – 10 $ / кв. м.

3. Курс долара - на рівні курсу НБУ на дату оцінки.

4. Термін надання приміщень в оренду – 5 років.

5. Експлуатаційні витрати постійні протягом всього періоду і складають 10% від потенційного валового доходу щорічно.

6. Ставка дисконту – 21%.

7. Інвестиції на проведення ремонту – 50000 грн.

8. Розмір знижки за недовикористання за роками в відсотках до потенційного валового доходу складає:

	1-й рік	2-й рік	3-й рік	4-й рік	5-й рік
Розмір знижки, %	10	0	5	0	5

Варіант 15

Визначення ринкової вартості жилої нерухомості методом відновної вартості.

Визначте відновну вартість двохкімнатної квартири за наступних умов:

1. Загальна площа квартири 40 м².

2. Квартира розташована на четвертому поверсі п’ятиповерхового цегляного будинку.

3. У будинку відсутні ліфт та сміттєпровід, санвузол у квартирі поєднаний, кімнати суміжні, висота приміщень 2,7м, площа кухні 5,8м².

4. Фізичний знос будівлі складає 20%.

5. Віддаленість від центру складає менше 1 км.

6. Коефіцієнт, що враховує екологічний стан, складає 1,0.

Варіант 16

Визначення вартості житлової нерухомості у рамках порівняльного підходу.

Визначте ринкову вартість однокімнатної квартири, розташованої на дев’ятому поверсі житлового дев’ятиповерхового будинку, що перебуває за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги,115.

Загальна площа приміщень об’єкта оцінки становить 34, 9 кв. м., у тому числі житлова – 16 кв. м.

Загальний стан – добрий.

Дані про об’єкти-аналоги наведені у таблиці 14.

Таблиця 14

Вихідні дані про об’єкти-аналоги

Показники	Порівняльні продажі
	1	2	3
Вулиця	Перемоги	Перемоги	Перемоги
Ціна продажу, $	27 000	24 000	25 000
Технічний стан	добрий	добрий	добрий
Поверх	5	8	3
Поверховість	9	9	9
Загальна площа, м2	33	30	31
Житлова площа, м2	18	15	16
Кількість кімнат	1	1	1

Ввріант 17

Визначення ринкової вартості дорожнього транспортного засобу.

Вихідні дані:

• відсоток зносу двигуна – 40%;

• відсоток зносу шасі – 45%;

• відсоток зносу кузова – 50%;

• питома вага вартості двигуна до загальної вартості автомобіля – 30%;

• питома вага вартості шасі до загальної вартості автомобіля – 35%;

• питома вага вартості кузова до загальної вартості автомобіля – 25%;

• коефіцієнт морального зносу – 0,7;

• коефіцієнт економічного обезцінення – 0,85.

Варіант 18

Визначення ринкової вартості земельної ділянки.

Визначте вартість земельної ділянки методом залишку для землі в поєднанні з методом прямої капіталізації доходів на основі наступних даних:

Об'єкт оцінки – забудована земельна ділянка несільськогосподарського призначення.

Функціональне призначення ділянки – на ділянці розташоване підприємство роздрібної торгівлі.

На дату обстеження на ділянці розміщався магазин змішаної торгівлі з прибудовою.

Площа ділянки становить 733 кв. м, в тому числі 244 кв. м під забудовою, 489 кв. м – під двором.

Будівельний об'єм магазину – 930 м³. Площа забудови – 232,6 м².

За результатами натурного обстеження експертна група встановила наступні показники фізичного зносу: будинок – 15 %, устаткування 20 %.

Інформація про балансову вартість будівель відсутня.

Відновна вартість торговельного устаткування для магазинів подібного типу дорівнює 15% від повних втрат на відтворення об’єкту.

Місячний товарооборот магазину складає 150 тис. грн. Аналіз статистичних даних свідчить, що відношення балансового прибутку до валового доходу (товарообороту) по малим приватним підприємствам роздрібної торгівлі в середньому становить 6,5 %.

Відповідно до діючого порядку бухгалтерського обліку та виходячи із структури основних фондів, амортизація повинна нараховуватися за наступними нормативами: будинок – 5 % у рік, устаткування та інші основні фонди – 15% у рік. З огляду на нелінійний та неануїтетний характер амортизації, для використання методу прямої капіталізації її треба привести до середньорічного на протязі певного терміну значення. Експертна група вважає, що цей термін не повинен перевищувати 5 років – граничного із погляду типового дрібного інвестора періоду повернення авансованого капіталу. При цьому припускаємо, що амортизація нараховується один раз на рік.

Безризикової ставки відсотку – 12% річних.

Поправку на низьку ліквідність об'єкта - 3%.

Премія за інвестиційний менеджмент та маркетинг - 1 % .

На думку експертної групи, складовими потенційної прибутковості об'єкта є очікуваний чистий прибуток та амортизаційні відрахування на будинок та устаткування.

Варіант 19

Визначення вартості земельної ділянки методом порівняльного аналізу продажів.

Визначте ринкову вартість земельної ділянки за наступних умов:

1. Площа оцінюваної ділянки 1550 м2, зростання вартості земельних ділянок складає 4,8% в квартал.

2. Дані по порівнянних ділянках представлені в таблиці 15.

Таблица 15

Характеристики ділянок	Оцінювана дідянка	Ділянка № 1	Ділянка № 2	Ділянка № 3	Ділянка № 4	Ділянка № 5
Ціна продажу, грн.		85150	179550	140400	114400	101280
Площа ділянки, м2	1550	1300	1900	3600	2200	2400
Дата продажу		2 тижня	3 місяці	1 місяць	9 місяців	1 тиждень
Місце розташування	ближня околиця	центр міста	центр міста	дальня околиця	ближня околиця	ближня околиця
Інженерні комунікації	всі	всі	всі	електро та водо- провід	всі	електро та водо- провід
Умови під’їзду	зручні	зручні	зручні	незручні	незручні	незручні

Варіант 20

Визначення вартості земельної ділянки на основі врахування витрат на облаштування та забудову земельної ділянки.

Вихідні дані:

Фірма має намір придбати земельну ділянку для будівництва п'ятизіркового міжнародного готелю на 300 номерів. Згідно з розробленим бізнес-планом:

- вартість будівництва комплексу, включаючи інженерне облаштування та внутрішнє опорядження готелю, складатиме 50 млн. грн.;

- витрати, пов'язані з реалізацією проекту, будуть профінансовані за рахунок власних коштів фірми (40%) та за рахунок позики, яку надає міжнародна фінансова корпорація (60%). При цьому, ставка капіталізації на позичковий капітал становить 15%, а ставка капіталізації на власний капітал - 12%.

За результатами проведених досліджень сумарні доходи за рік можуть досягти 30 млн. грн. Щорічні витрати на утримання та експлуатацію готелю становитимуть 20млн. грн., в тому числі земельний податок - 150 тис. грн.

Освоєння земельної ділянки, обраної під будівництво готельного комплексу, не потребує значних витрат на інженерну підготовку, загальний обсяг яких не перевищить 400 тис. грн.

Інші витрати, пов'язані з реалізацією проекту забудови, включають:

- витрати на проектування та відведення земельної ділянки (7% вартості будівництва);

- витрати, пов'язані з інвестиційним менеджментом та маркетингом (4% вартості будівництва);

- прибуток, прийнятний для забудовника (20 % від сумарних витрат на реалізацію проекту).

Визначте вартість земельної ділянки для будівництва готелю.

Варіант 21

Визначення вартості земельної ділянки за методом розподілення доходу.

Вихідні дані:

Інвестор має намір вкласти кошти в спорудження офісної будівлі загальною площею 5000 м², оцінюючи свій інтерес у 25%.

Згідно проектно-технічної документації будівництво буде здійснюватися у центрі міста на земельній ділянці площею 3000 м². Виходячи з функціонального призначення будівлі, корисна тривалість її життя приймається на рівні 30 років.

Витрати на інженерну підготовку та благоустрій земельної ділянки і будівництво складатимуть відповідно 500 тис.грн. та 15000 тис.грн.

Встановлено, що інші витрати, пов'язані із забудовою, оцінюються відносно суми зазначених витрат: в 7% - на проектування та відведення земельної ділянки; в 4% - на менеджмент.

Дольова участь інвестора в розвитку інфраструктури міста встановлена у розмірі 150 000 грн.

Фінансове обслуговування будівництва складає 12% від сумарних витрат, перелічених вище.

Прибуток, прийнятний для забудовника, дорівнює 15% від усіх понесених витрат.

Плата комісійних агентству нерухомості, яке виконує посередницькі послуги з пошуку орендарів, складає 5% фактичного валового річного доходу від оренди.

За цінами, що склалися на ринку, орендна плата за офісні приміщення в даному районі становить 950 грн./м².

Вважається за нормальне, що фактичний валовий доход буде менше від потенційно можливого на 15% за рахунок неповної оренди та недобору платежів.

Річні витрати власника, які пов'язані з експлуатацією та утриманням будівлі, становлять:

- управлінські 250000 грн.;

- комунальні послуги 50000 грн.;

- пожежна сигналізація, охорона об'єкта 6000 грн.,

- поточний ремонт будівлі 3000 грн.;

- земельний податок 15000 грн.;

- інші витрати 60000 грн.;

Варіант 22

Визначення вартості права користування землею.

Визначте вартість права користування землею за наступних умов:

1. Власник будівлі загальною площею 1000 м², вартість якої становить 3400000 грн., орендує земельну.

2. Термін оренди складає 20 років зі щорічним платежем за землю 90000грн.

3. Податкова вартість земельної ділянки, визначена на підставі грошової (нормативної) оцінки, складає 600000 грн.

4. Чистий операційний дохід, що відповідає ринковій орендній ставці за офіс складає 840000 грн.

5. Загальна ставка капіталізації – 20%.

6. Вважайте, що корисний строк життя будівлі, що залишився, відповідає терміну оренди земельної ділянки.

7. Ризик, притаманний праву орендаря складає 3%.

8. Дохід від землі незмінний протягом усього строку оренди.

Варіант 23

Визначення вартості земель сільськогосподарського призначення.

Обчислити загальний рентний доход в натуральному виразі (у центнерах зерна) з 1 га орних земель під зерновими та з 1 га земель під багаторічними насадженнями. Здійснити грошову оцінку даних земель.

Вихідні дані:

- урожайність зернових з 1 гектара = 26 ц/га;

- ціна реалізації 1 центнера зерна = 62 грн;

- виробничі затрати на 1 гектар посіву зернових = 880 грн;

- коефіцієнт норми рентабельності = 0,25;

-диференційний рентний доход з 1 гектара земель під багаторічними насадженнями = 1800 грн.;

- абсолютний рентний доход на 1га угідь = 1,6 ц зерна;

- термін капіталізації рентного доходу = 33 роки.

Варіант 24

Визначення вартості підприємства у процедурі банкрутства.

Оцінити вартість підприємства, яке ліквідується, якщо відоме наступне:

• планований термін ліквідації - 1 рік (через рік очікується різке погіршення кон'юнктури для підприємства, наприклад зниження ринкової ціни продукції в результаті конкуренції, що посилюється);

• активи підприємства є реальними (не фінансовими) і діляться на: високоліквідні, які по їхній ринковій вартості можна реалізувати за термін до одного місяця; середньоліквідні, які по їхній оцінній вартості можна продати за термін до трьох місяців; малоліквідні, вартість яких оцінена як відновна вартість; неліквідні, які реалізувати неможливо (якщо це спеціальні технологічні

• устаткування і оснащення, то їх можна реалізувати за ціною лому за вирахуванням витрат на утилізацію);

• вартість високоліквідних активів - 380 тис. грн.; вартість середньоліквідних активів - 1240 тис. грн.; вартість малоліквідних активів - 700 тис. грн.; вартість неліквідних активів - 1840 тис. грн.;

• вага неліквідних спеціальних технологічних устаткування і оснащення складає 100 тонн; ціна металевого лому складає 70 тис. грн. за тонну; витрати на утилізацію однієї тонни спеціальних технологічних устаткування і оснащення підприємства 65 000 грн.

• дебіторська заборгованість підприємства (не включена в активи, що характеризувалися, вище) складає 750 тис. грн., з них 200 тис. грн. -прострочена заборгованість; дебіторська заборгованість з терміном закінчення в межах року - 440 тис. грн., у тому числі: з терміном закінчення через три місяці - 90 тис. грн., з терміном закінчення через дев'ять місяців -350 тис. грн.; середній ринковий дисконт по боргах дебіторів із зіставними термінами погашення (з урахуванням витрат трансакцій) - 40 %;

• виробнича потужність підприємства при забезпеченому попиті на його продукцію, якщо вона збувається за ринковою ціною, що склалася, дозволяє випускати 240 000 одиниць продукції в місяць у разі використання всієї готівки виробничих активів підприємства (надмірні активи на підприємстві відсутні); більш низькі рівні виробничої потужності досяжні при пропорційному скороченні всіх виробничих активів на одну третину і дві третини (в цих випадках виробнича потужність складе відповідно 160000 і 80000 одиниць продукції; проміжні рівні виробничої потужності неможливі унаслідок наявності на підприємстві тільки трьох основних технологічних агрегатів;

• питомі змінні витрати на одиницю продукції - 80 грн.; умовно-постійні витрати: 590000 грн. при виробничій потужності в 240 і 160 тис. одиниць продукції, 310 000 грн. при виробничій потужності при виробничій потужності в 80 тис. одиниць продукції, 65000 грн. при зупинці неліквідованого підприємства;

• ринкова ціна продукції, що випускається, - 85 грн. за одиницю продукції;

• кредиторська заборгованість підприємства - 600 тис. грн. з терміном закінчення в кінці першого кварталу року; процентна ставка по ній - 21 % річних;

• продовження випуску продукції обумовлює необхідність взяття нового кредиту строком на шість місяців по кредитній ставці в 19% річних; величина вказаного кредиту залежить від планованого на частину, що залишилася, року об'єму випуску, так що питома потреба в позикових засобах з розрахунку на одиницю продукції рівна 7 грн.;

• ставка податку на прибуток - 30 %; інші податкові платежі враховані при розрахунку перемінних і постійних витрат;

• безризикова ставка - 16 %,

• середньоринкова прибутковість на фондовому ринку - 22%,

• коефіцієнт «бета» для галузі підприємства - 1,9.

Варіант 25

Визначити вартість об’єкту незавершеного будівництва під час його приватизації на підставі кошторисної вартості.

Вихідні дані:

• коефіцієнт будівельної готовності об’єкта = 0,8;

• коефіцієнт, що відображає фізичний знос будівлі = 0,25;

• коефіцієнт зміни цін по відношенню до вартості в цінах 1984 р. =1,4;

• вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на майданчик = 120 тис. грн.;

• повна кошторисна вартість об’єкту в цінах 1984 року = 220 тис. грн.

Варіант 26

Визначення вартості інтелектуальної власності.

Визначте вартість заміщення об’єкта інтелектуальної власності за наведених умов.

Є локальна обчислювальна мережа, що обслуговується персоналом в кількості 10 чоловік. У зв'язку з розширенням організації виникає необхідність у вирішенні додаткових завдань управління. Для цього передбачається створення нового устаткування з підвищеними характеристиками, що дозволяє вирішити весь комплекс завдань управління, не збільшуючи кількість обслуговуючого персоналу.

Необхідно здійснити оцінку вартості заміщення устаткування, якщо відомо, розробка устаткування, що діє, продовжувалася 2 роки, була виконана 3 роки тому і її собівартість приведена до економічних умов розрахункового року, склала 8050 тис. грн. в розробці брало участь 50 чоловік основного виробничого персоналу організації-розробника. Устаткування, що діє, відноситься до третього покоління.

Планована чисельність основного виробничого персоналу організації-розробника по даному об'єкту складає 60 чоловік.

Варіант 27

Визначення вартості нематеріальних активів.

Вихідні дані:

Пропонують купити ліцензію за PVпредл = 20.000 $, з умовами необмеженого в часі терміну її дії і постійними по величині (фіксованими) відрахуваннями періодичних платежів на користь покупця ліцензії, по якій передано право на використання нової технології з щорічним об'ємом товарообігу продукції Q = 100.000$/рік, що забезпечує збільшення, на Рентдоп. = 0, 25 або на 25%, при первинній (базовою) рентабельності виробництва Рентбаз. = 0,10 або 10%.

Обґрунтуйте ухвалення рішення про покупку (або відмова від покупки), якщо відомо, що стандартна частка відрахувань ліцензіару в додатковому прибутку ліцензіата для аналогічних умов зазвичай складає Д = від 5 до 15%, а ставка капіталізації альтернативних інвестицій на дату пропозиції складає К = 0,15, або 15% річних.

Варіант 28

Визначити експертну грошову оцінку земельної ділянки за методом порівняльної вартості.

Вихідні дані:

В Центральному районі міста пропонується під заставу земельна ділянка площею 590 м², призначена під індивідуальну житлову забудову. Позитивними ознаками ділянки є її прямокутна форма (23м х 30м), зручне розташування поблизу центру міста і станції метро, негативною - складний рельєф (схил 15°). Для порівняння вибрано п'ять подібних ділянок:

• ділянка №1 площею 600 м², розташована в Центральному районі міста поблизу станції метро, негативних ознак не має, продана місяць тому під індивідуальну житлову забудову за 46,6 тис.грн.;

• ділянка №2 площею 640 м², розташована в Центральному районі міста поблизу станції метро, до негативних ознак слід віднести високий рівень шуму, продана два місяці тому під індивідуальну житлову забудову за 44,4 тис.грн.;

• ділянка №3 площею 580 м², розташована в Західному районі міста поблизу зупинки швидкісного трамвая, негативних ознак не має, продана півтора місяця тому під індивідуальну житлову забудову за 38,8 тис.грн.;

• ділянка №4 площею 800 м², розташована в Зарічному районі міста, до негативних ознак слід віднести високий рівень ґрунтових вод та віддаленість від зупинки швидкісного транспорту, продана чотири дні тому під індивідуальну житлову забудову за 32,9 тис.грн.;

• ділянка №5 площею 790 м², розташована в Зарічному районі міста поблизу станції метро, продана 15 днів тому під індивідуальну житлову забудову в зв'язку з банкрутством власника ділянки за 36,2 тис.грн.

Окремі характеристики земельних ділянок (як позитивні, так і негативні) впливають на рівень цін таким чином:

• складний рельєф (крутий схил) знижує ціну продажу на 10%;

• високий рівень ґрунтових вод знижує ціну продажу на 20%;

• розташування земельної ділянки в Центральному районі підвищує ціну продажу порівняно з Західним районом на 12% і порівняно з Зарічним - на 22%;

• близька відстань до станції метро підвищує ціну на 10%, до швидкісного трамвая - на 7%;

• високий рівень шуму знижує ціну на 14%;

• за примусового продажу ціна знижується на 23% (в зв'язку з обмеженим часом операції).

Також відомо, що ціни на земельні ділянки в місті зростають щомісячно на 0,6%.

Варіант 29

Оцінити майно підприємства, що приватизуються, як цілісний майновий комплекс.

Вихідні дані:

• залишкова вартість основних засобів – 3200 тис. грн.;

• залишкова вартість нематеріальних активів, які відображені в балансі – 380 тис. грн.;

• незавершені капітальні вкладення з вирахуванням вартості незавершеного будівництва – 920 тис. грн.;

• вартість незавершеного будівництва з вирахуванням вартості незавершеного будівництва житла – 780 тис. грн.;

• устаткування (невстановлене) з вирахуванням вартості устаткування, придбаного для інженерного забезпечення незавершеного будівництва житла – 630 тис. грн.;

• усереднений індекс цін на промислову продукцію і будівництво – 1,2;

• затрати і запаси, які входять у валюту балансу – 2560 тис. грн;

• фінансові активи – 12700 тис. грн.;

• кредиторська заборгованість – 9800 тис. грн.;

• балансова вартість незавершеного будівництва житла та устаткування, придбаного для інженерного забезпечення незавершеного будівництва житла – 460 тис. грн.

Варіант 30

Визначення вартості будівлі за методами вартості витрат, вартості доходу, порівняльної вартості.

Вихідні дані:

Будівля - складське приміщення.

1.Внутрішні розміри, м: довжина- 100; ширина- 10; висота стін - 4,5.

2.Загальна площа - 1000м² (100 х 10)

3. Основні будівельні матеріали: фундамент - залізобетонні блоки; підлога - цемент; стіни, дах - сталеві конструкції, алюмінієвий лист.

4. Технічний стан - добрий.

5. Особливості - є під'їзна залізнична колія.

6. Термін використання, роки - 25.

7. Рік використання - 7к.

8. Первісна вартість, грн. — 250 грн/ м².

9. Ліквідаційна вартість, грн. — 25 грн/ м².

10. Характер зносу - рівномірний.

11. Річна орендна плата за користування аналогічними будівлями з становить 26 грн за м².

12. Ставка податку на нерухомість, % від орендної плати - 15.

13. Трансакційна ціна 1 м² аналогічних будівель (Ц_ТМ), становить 186 грн.:

;