§ 5. Житлові приміщення в будинках державного та громадського житлових фондів

Підставами для виникнення правовідносин по користуванню житловим приміщенням є два адміністративні акти: рішення про надання житлового приміщення та ордер на це приміщення. Для отримання права користування житловим приміщенням особі, що одержала ордер, необхідно вступити в договірні відносини з наймодавцем.

Житловий кодекс передбачає, що користування житловим примі­щенням у будинках державного та громадського житлового фонду здійснюється за договором найму житлового приміщення. Житлові зобов'язання виникають з двостороннього договору, в силу якого наймодавець на підставі адміністративного акта за плату надає в постійне користування наймачеві житлове приміщення, а наймач зобов'язується використовувати його за призначенням, забезпечити

Основи правознавства України__________________________________175

його збереження і вносити квартирну плату та плату за комунальні услуги.

Даний договір є двостороннім, консенсуальним, сплатним, безс­троковим.

Предметом договору найму житлового приміщення є окрема квар­тира або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з од­нієї або кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі (де визначено права та обов'язки сторін) на підставі типового договору.

Наймодавець за договором найму житлового приміщення зобо­в'язаний надати іншій стороні — наймачу — житлове приміщення для проживання в ньому; проводити за свій рахунок капітальний ремонт, якщо інше не передбачено законом або умовами договору.

Наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення лише для проживання в ньому, забезпечувати його збереження та утри­мання в належному стані, а також своєчасно вносити плату за кори­стування житловим приміщенням, здійснювати поточний ремонт за свій рахунок, при припиненні договору повернути житлове примі­щення в тому стані, в якому воно було надано з урахуванням норма­льного зносу, в разі допущення погіршення житлового приміщен­ня — повинен відшкодувати наймодавцеві збитки, завдані з його вини.

Однією з особливостей договору найму житлового приміщення є те що права і обов'язки за договором набуває не лише наймач, але і члени його сім'ї. Фактично суб'єктом договору є вся сім'я найма­ча. Житловий кодекс передбачає, що члени сім'ї наймача, які про­живають разом з ним, нарівні з наймачем користуються усіма пра­вами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору.

Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну відповідаль­ність за зобов'язаннями, що випливають з договору.

Усі члени сім'ї наймача мають право проживати в наданій квар­тирі, а у випадках смерті наймача квартири чи втрати ним права на житлове приміщення вони за спільною угодою можуть вимагати від наймодавця укладення договору найму з будь-яким іншим членом сім'ї.

Рівність прав наймача житлового приміщення та членів його сім'ї закріплена у нормах, що регулюють користування житлом,

176_______П. М. Каркач, В. О. Головко, Д. І. Барановський та ін.

його поділ, здачу в піднайом, збереження за тимчасово відсутніми, вселення нового члена сім'ї, зміни умов договору. Для забезпечення стабільності житлових прав членів сім'ї наймача законодавець вста­новив правило, згідно з яким вони не втрачають права на зайняте житло і в тому випадку, коли перестають бути членами сім'ї найма­ча, але продовжують проживати у наданому приміщенні.

Коло членів сім'ї наймача визначається Житловим кодексом. Такими є: дружина наймача, їх діти та батьки. Членами сім'ї найма­ча можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом із наймачем та ведуть з ним спільне господарство.

Житлове законодавство передбачає право наймача передавати частину, а в разі тимчасового від'їзду і все житлове приміщення в користування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім'ї наймача та наймодавця. Відносини піднайму оформляються відпо­відним письмовим договором між наймачем та піднаймачем з ре­єстрацією у житлово-експлуатаційній організації. Житлове примі­щення здається в піднайом без зазначення терміну, на визначений термін чи до вимоги звільнити житлове приміщення.

За користування житловим приміщенням наймач сплачує вста­новлену плату, яка обчислюється виходячи із загальної площі при­міщення.