Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 ГК РФ).

Ипотека – это залог предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка (по тому же договору), на котором находится это здание или сооружение, либо части этого земельного участка, функционально обеспечивающей объект недвижимости, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возведенные на этом участке здания и сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 4 статьи 340 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 340 ГК РФ предметом ипотеки может быть предприятие - как имущественный комплекс. Для передачи предприятия в ипотеку необходимо наличие согласия собственника имущества, или уполномоченного им органа.

При ипотеке предприятия в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества.

Оценка предмета ипотеки (определение рыночной стоимости в денежном выражении) осуществляется по соглашению залогодателя с залогодержателем или стороны договора об ипотеке могут поручить оценку независимой профессиональной организации (статья 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Во избежание негативных последствий, из-за возможных разногласий по вопросам оценки, документы, касающиеся оценки предмета ипотеки (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, заключение независимой профессиональной оценочной организации), необходимо прикладывать к договору об ипотеке в качестве неотъемлемой части.

Банковская гарантия

Банковская гарантия (статьи 368-379 ГК РФ) означает, что банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате. Специфика банковской гарантии имеет одно существенное свойство. Она не зависит от оснований ее выдачи. Правда этот вопрос имеет нюансы в различных правовых системах.*(375) Что касается российского законодательства, то банковская гарантия рассматривается как абстрактная сделка, ибо ее реализация не зависит от оснований выдачи гарантии.*(376) Субъектный состав банковской гарантии: 1) гарант (кредитные учреждения (заметим, что банковское законодательство использует другой термин - кредитные организации), страховые организации); 2) принципал (лицо, обратившееся с просьбой к гаранту о выдаче банковской гарантии, то есть должник по основному обязательству; 3) бенефициар (получатель денег) - это лицо, которое получает право предъявлять требования к гаранту о выплате ему денежной суммы предусмотренной в гарантии (кредитор по основному обязательству). Смысл банковской гарантии состоит в том, что она обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства). При этом за выдачу банковской гарантии принципал уплачивает гаранту вознаграждение. Предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром не зависит в отношениях между ними от того основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она выдана, даже если в гарантии содержится ссылка на это обязательство. Это абстрактная сделка. Однако это еще не означает, что банковская гарантия может выдаваться при отсутствии основного обязательства. Кроме того, гарант может отказаться от исполнения требований бенефициара если докажет, что бенефициар действовал сознательно в ущерб гаранту. На этих позициях находится зарубежная практика, которая исходит из того, что доказательство обмана - единственное исключение из принципа независимости банковской гарантии.*(377)

Срок, на который выдана гарантия, является существенным условием гарантийного обязательства. При отсутствии в документах, содержащих гарантийное обязательство, указаний о сроке, на который оно выдано, гарантийного обязательства не возникает. Банковская гарантия отличается от поручительства, во-первых, по субъектному составу (гарант, принципал, бенефициар). Во-вторых, она хотя и связана с основным обязательством, но все же имеет самостоятельное значение. В-третьих, она является односторонней сделкой. И в этом смысле она предпочтительней для бенефициара, так как в правоотношениях банковской гарантии не учитываются претензии и возражения принципала к бенефициару, которые касаются того обязательства, исполнение которого она обеспечивает. Применительно к понятию банковской гарантии существует ряд нюансов в гражданском и банковском праве.*(378) Гарантом может быть только кредитная организация*(379) либо страховая организация.