20) Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка (купля-продажа земельного участка).

При продаже земельного участка стороны не вправе изменять целевое назначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.

Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона:

эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности и т. п.

Перед началом совершения земельно-правовой сделки у сторон возникают информационные права и обязанности, т.е. потребность в сведениях о «чистоте» права собственности продавца на продаваемый им земельный участок (нет ли на этот участок прав третьих лиц, надлежаще и законно ли само право собственности у собственника на этот участок), о правоспособности и дееспособности сторон по совершению данной земельно-правовой сделки и др.

Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляются двумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли через конкурсные или аукционные торги. Последнее применяется лишь в случаях, когда действующее законодательство содержит прямое указание на данный способ осуществления сделки.

Если при свободной купле-продаже юридическое значение имеет свободное волеизъявление двух сторон — покупателя и продавца, то при аукционно-конкурсной продаже господствующей является воля покупателя – победителя данного конкурса (аукциона). При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на конкурс (аукцион), теряет юридическое значение, и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного конкурса (аукциона) и его последствия.

Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно.

Процедура свободной продажи земельных участков усложняется, если продается доля в объединенном земельном массиве, принадлежащем нескольким земельным собственникам, поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу остальным участникам обшей долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли. Следовательно, нарушение процедуры выявления волеизъявления сособственников на покупку продаваемой доли может быть признано судом по иску любого из них основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

21) Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка (аренда земельного участка).

Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами гражданского (ст. 606-625 ГК РФ) и земельного законодательства земельно-правовая сделка, основными признаками которой являются:

1) срочность, выражающаяся в передаче земельного участка на определенный в договоре аренды срок. Этим арендные отношения отличаются от правоотношений, основанных на праве пользования землей, срок которых не был оговорен в земельном законодательстве;

2) возмездность, поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор) обязан уплачивать собственнику (арендодателю);

3) целевой характер, определенный договором аренды земельного участка. В случае нарушения данного договора может наступить ответственность вплоть до расторжения его. В силу этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус: определенный согласно кадастровой документации государственными органами, регулирующими земельныеотношения, и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами.

4) самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условия договора. Незаконное вмешательство влечет за собой право арендатора и обязанность арендодателя возместить причиненные незаконным вмешательством убытки в хозяйственной деятельности.

1. Арендодатель обязан передать арендатору земельный участок. В этом случае арендодатель обязан обеспечить две группы своих рьязанностей:                                                   

а) своевременно осуществить передачу земельного участка в аренду арендодателю. Если по вине арендодателя задержана передача участка арендатору, то последний вправе взыскать с первого через суд неполученные задержкой передачи земли доходы.

б) передать в аренду арендатору земельный участок в надлежащем состоянии, т.е. в состоянии не хуже оговоренного в договоре (уровень плодородия по кадастровой оценке; чистота, отсутствие захламления; отсутствие помех и непредусмотренных договором сооружений на данном земельном угодьи и др.).                                  

2. Арендатор обязан надлежаще использовать земельный участок в соответствии с договором аренды земли, а именно:           

а) соблюдать целевое назначение его по кадастровой документации и дополнительные обязанности, определенные в договоре аренды;

б) соблюдать общие требования земельного законодательства, предусматривающие такие обязанности, как повышение плодородия почв и охрана земель, обеспечение и поддержание экологического благополучия на арендуемом земельном участке, соблюдение норм предельно допустимых концентраций вредных веществ в почвенном слое земли и др.;

в) соблюдать специальные требования арендного законодательства. В частности, не допускать субаренды земельного участка другими лицами без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. При этом, если арендатор произвел улучшение плодородия почв и другие мелиоративные улучшения арендуемых земель, то он вправе претендовать на возмещение понесенных расходов, поскольку к этим расходам его понуждало действующее законодательство.