4. Управленческая экспертиза
4.1. Общие положения
Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;
- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.[49]
Как объект управления недвижимость рассматривается в виде сложной системы и состоит из следующих подсистем:
Технико - технологическая подсистема. Техническое состояние объекта недвижимости может быть измерено и оценено при помощи специальных показателей, характеризующих теплоизоляцию, шумоизоляцию, степень деформации, долговечность, надежность и др.
Функционирование технико-технологической системы приводит к физическому износу объекта, его величина, выражаемая в процентах, исчисляется в зависимости от фактического срока эксплуатации объекта с даты его создания. Кроме физического износа технико-технологическая система изнашивается и морально (появление новых материалов, технологий и др.).
Управление недвижимостью как технико-технологической подсистемой заключается в решении вопросов ресурсоснабжения на этапе ее проектирования и создания, а так же в выборе способов восстановления состояния объекта в целях поддержания его в рабочем состоянии.
Социо – техническая подсистема. Люди, пользуясь и обслуживая объекты недвижимости вступают в целый комплекс отношений, в результате которого изменяется качество и количество недвижимости, что приводит к изменению демографических, политических, моральных и других параметров общества.
Состояние недвижимости как социо-технологическую подсистемы оценивают при помощи показателей, характеризующих социальную стабильность, деловую активность населения, безопасность жизнедеятельности, экологию, эргономичность объектов, комфортность пребывания, транспортную доступность, архитектурный облик и зонирование застройки.
Управление социо-технологической подсистемой сводится к прогнозированию социальных последствий создания и функционирования объектов данной сферы и к определению социально-экономических норм и нормативов.
Организационно-технологическая подсистема. Она состоит из законодательства и методического обеспечения определения цены и стоимости объекта. Стоимость объекта недвижимости определяется величиной затрат на его создание, содержание и эксплуатацию. Цена объекта недвижимости - количество денег, которые можно получить, передав каким-либо образом права собственника недвижимости от одного лица другому. Стоимость, цена и легальность сделки являются основными показателями, характеризующими состояние организационно-экономической подсистемы в денежном выражении. Важность функционировании недвижимости как организационно-экономической подсистемы состоит в том, что параметры любой другой подсистемы определенным образом можно перевести и представить в денежном выражении.
Управление недвижимостью как организационно-экономической подсистемой – процесс изменения стоимости, определение цены объекта и организация эффективного финансирования на всех стадиях жизненного цикла недвижимости в рамках существующего законодательства. Данный вид управления зависит от ситуации, в которой находится объект и субъект управления, цена, как и стоимость, могут быть выше или ниже фактической.
Все три подсистемы взаимосвязаны и решение об изменении одной из них приведет к изменению в других.