Права съёмщиков

Права съёмщиков и хозяев недвижимости регулировались законами, если в договоре об аренде не были оговорены особые условия.

Хозяин инсулы мог в любой момент выселить жильцов. Если съёмщик к означенному в договоре сроку, обычно в календы, не оплачивал квартиру, хозяин имел право немедленно его выселить^[147]. Вещи жильца, «ввезённое и внесённое», считались отданными хозяину в залог, обеспечивающий аккуратное внесение квартирной платы. В случае неуплаты хозяин имел право забрать те из них, которые стояли в квартире постоянно, а не оказались там случайно или временно^[24].

Съёмщик должен был оставить квартиру после окончания договора в таком виде, какой её снял, иначе хозяин также имел право взять всё имущество под залог на случай будущих затрат, например, на необходимые ремонтные работы^[148]. Если в инсуле проходил небольшой ремонт или даже снос части здания, то жильцы должны были мириться с ухудшением условий проживания, при этом оплата за жильё не уменьшалась. Только в случае, если работы затрагивали часть помещения, где съёмщик непосредственно проживал, он имел право потребовать снижения арендной платы.

Съёмщик квартиры платил вперёд^[149]. Если съёмщик оплатил аренду за весь год, а квартира через несколько месяцев вследствие пожара или обвала становилась непригодной для проживания, сумму за оставшееся время аренды он мог потребовать назад. Если хозяин инсулы решал использовать здание для себя, то он имел право расторгнуть договор. Если, однако, сдавший в аренду расторг договор без причины, то съёмщик имел право потребовать возмещения ущерба. В случае продажи недвижимости жильцов также могли выселить новые хозяева.

Съёмщик имел право в любое время расторгнуть договор, если в договоре не указывались иные условия. Договор об аренде мог быть расторгнут досрочно одной из сторон без выплаты штрафа, только в случае нарушения условий договора: при неуплате за жильё или значительном ухудшении условий проживания, например, если жильцу замуровали окна квартиры.

Инвестиции в инсулы и спекуляции

Спекуляция, наряду со спросом на жильё в Риме и высокими ценами на участки под строительство, имела значительное влияние на дороговизну столичных квартир.

Страбон писал о том, что в Риме «строятся непрерывно по причине обвалов, пожаров и перепродаж, которые происходят тоже непрерывно. Эти перепродажи являются своего рода обвалами, вызванными по доброй воле: дома по желанию разрушают и строят наново»^[150]. Владельцы участка пытались выстроить недорогой многоквартирный дом и быстро получить доход от съёма, сдав его за более высокую арендную плату или же выстроив на месте инсулы роскошный особняк^[24].

По закону хозяин обязан был вернуть съёмщику дома внесённую аренду и добавить к ней деньги, которые арендатор рассчитывал получить за квартиры и которых лишился с выездом жильцов. Хозяин также должен был возместить ущерб съёмщику, если он сдал квартиры с целью наживы, зная, что ветхий дом нужно сносить^[151].

Особенно выгодным предприятием являлась спекуляция готовым строительным материалом, прежде всего камнем и кирпичом: инсулу по желанию хозяина сносили, а строительные материалы выгодно распродавали. В 44 году указом было запрещено продавать городские дома «negotiandi causa» — «по соглашению сторон». Этот запрет был узаконен и в других городах — Таренте, Малаке, колонии Colonia Iulia Genetiva Urbanorum. После обрушений или пожаров некоторые предприимчивые римляне скупали у хозяина пострадавшего дома по сходной цене участок. На месте сгоревшего дома строились новые инсулы или особняки. По словам Плутарха, таким образом в руках Красса оказалось около половины земельной площади в Риме^[24].

Капиталовложения в даже солидно выстроенную инсулу могли стать рискованными из-за ветхих соседних построек. Хозяин инсулы также хотел поскорее вернуть вложенные в дом деньги, поэтому не имел долгосрочного интереса к отдельной инсуле^{[K 26]}. Несмотря на пожары и обвалы, владение инсулами было очень выгодным вложением денег, приносившим хорошие доходы, хотя и не все, учитывая многочисленные опасности, в том числе и нестабильную политическую ситуацию, вкладывали деньги в городское строительство. Состоятельные римляне с хорошими связями даже извлекали выгоду из пожара или обрушения инсулы, так как их друзья оказывали им в этом случае значительную финансовую поддержку, окупавшую потерю недвижимости.

Единичные попытки, например, императора Нерона^[152], предложившего жителям с латинским правом римское гражданство, при условии, если они вложат капитал в римские инсулы, не улучшили ситуацию с жильём в столице.

По мнению некоторых историков, архитектурные традиции имперского Рима можно было наблюдать в итальянских городах XIX и даже XX века^[153]. На фото: вид неаполитанского района Санта-Лучия, около 1895 года

Строительство инсулы в Риме в I веке н. э. стоило, по некоторым подсчётам, около 100 тысяч сестерциев^[154]. В своих письмах Цицерон указывает на то, что ежегодный доход с одной из его инсул составлял 80 тысяч сестерциев^[155].

Посредники и съёмщики зачастую извлекали выгоду из последующего поднаёма. Некоторые посредники снимали весь дом и затем предлагали для аренды отдельные этажи, съёмщики этих этажей, в свою очередь, сдавали уже отдельные квартиры. Съёмщики квартир затем за огромные деньги сдавали отдельные комнаты или углы. Для пересъёмщиков домов и квартир прибыль могла составить около 20—33 %^[156].