10. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты – сравнительная оценка

При среднесрочных и долгосрочных инвестициях, ссуда от заложенной недвижимости является чрезвычайно эффективным механизмом для завершения покупки, пока недвижимость еще не достроена.

Говоря финансовыми терминами, получение средств для преобретения недвижимости, является отношением уставного капитала к заемным средствам. Если имущество куплено в основном за счет заемных средств, то фактически оно является гарантом обеспечения ипотеки.

Основные преимущества финансирования из заемных средств

• Возможность финансирования тогда, когда у инвестора недостаточно ликвидных средств.

• Избегание замораживания крупных вложений в одном проекте.

• Возможность дальнейших инвестиций одновременно.

• Ипотечные выплаты проще финансировать при притоке капитала, чем финансировать изначальную цену покупки.

• Возможность воспользоваться разными процентными ставками в разных странах.

• Возможность воспользоваться преимуществами отдельных ипотечных продуктов, чтобы снизить риск процентных и фиксированных выплат.

• Возможности налоговых преимуществ в зависимости от страны.

• Отсутствие риска, связанного с курсом валют и разницей при продаже.

Главные недостатки финансирования из заемных средств

• Инвестор должен будет финансировать ипотечные выплаты.

• Финансирование может быть не разрешено иностранцам.

• Возможно инвестору понадобится доказать свою платежеспособность.

Рассматривая ипотеку и финансирование из заемных средств , важно учесть все возможные варианты, то есть поиск ипотеки в стране, где приобретается недвижимость, может быть не лучшим вариантом. Например, если в какой-либо стране процентные ставки очень высокие, и есть другая недвижимость в другой стране с низкими ставками, то логично взять ссуду там, где процентные ставки ниже. В этой связи, рекомендуется всегда советоваться с профессиональными финансовыми консультантами, у которых есть опыт в тех странах, в которых вы собираетесь инвестировать.

Рынок менее сложного финансирования

В таких странах северной Европы, как Великобритания, Ирландия и т.д., финансовый рынок можно охарактеризовать как сложный. Стабильная политическая, экономическая и имущественная обстановка позволяют банкам быть более смелыми и уверенным в своей кредитной политике. Ссуды в размере от 80% до 90% стоимости недвижимости обычно бывают доступны на процентной основе, так как кредиторы знают, что инвесторы будут использовать дополнительные средства для финансирования дальнейших инвестиций, но будут чувствовать себя спокойно, так как их имущество защищено ссудой. Ключевым фактором является доступность этих ссуд. Расходы могут быть очень низкими и поскольку ссуда дана только на процентной основе, ежемесячные выплаты тоже низкие, что делает эту форму финансирования действительно доступной для большинства владельцев домов. Для нынешних инвесторов, купивших и владеющих, это дает возможность получения дохода с аренды, покрывающего ипотечные выплаты. Цена самоокупающихся активов возрастает с каждым годом до тех пор, пока появляется возможность выпуска акций. Кроме того, существуют сертификаты и статус нефинансовых продуктов, которые позволяют быстро выпускать акции. Пожалуйста, запомните, что ваша недвижимость попадает под риск, если вы не сможете ежемесячно вносить ипотечные выплаты. Поэтому отнеситесь серьезно к ежемесячным выплатам.

Рынок сложного финансирования

На многих поднимающихся и даже устоявшихся рынках, таких как Испания и Италия, в прошлом был определенный уровень нестабильности. Это значит, что банки и кредиторы более осторожны в своей политики и часто ограничивают сумму займа или цели кредитования. На новых поднимающихся рынках еще может не быть финансирования для иностранцев. Многие инвесторы приобрели недвижимость заграницей в последние годы. Цены заметно выросли, и стало возможно получить чистую прибыль. Это идеальный вариант при рассмотрении последующих вариантов инвестиций. Однако имейте в виду, что чистую прибыль принимают во внимание на более сложных рынках. Следовательно, вы не сможете получить чистую прибыль в том объеме и так просто, как вам хотелось бы. Важно получить профессиональные экономические советы от опытного консультанта по ипотеке и финансам.

Альтернативное финансирование

Помимо ипотеки, есть и альтернативные способы финансирования. Другие возможные варианты это:

• Наличные вложения.

• Покупка и владение.

• Покупки компании.

• Долевые инвестиции.

• Пенсионные схемы.

• Покупка инвестиционного капитала.

Наличные

Очевидный и простой способ финансирования инвестиций, это наличие капитала как такового. В целом, лучше не использовать свой капитал если чужой, то есть банковский доступен. Это связано с тем, что, вкладывая только маленькую сумму в каждый проект и выплачивая остальное из кредита, можно сделать больше инвестиций и, следовательно, достигнуть потенциально большего дохода.

Покупка и владение

Популярный источник увеличения финансирования во многих странах – это получение финансирования от дохода с аренды. Другими словами, кредитор оценивает доход с аренды и предоставляет ссуду в зависимости от объема дохода с аренды. Кредиторы бывают осторожны в своих оценках, поэтому 100%-финансирование вряд ли будет возможно. Кроме того, имейте в виду, на поднимающихся рынках нет комплексных финансовых услуг, и этого вида услуг может просто не быть.

Покупки компании

У некоторых инвесторов есть свои компании, и они могут использовать эти компании для инвестиций. Это может быть логично, если компания правильно оформлена как инвестиционная. Тем не менее, инвестиции станут коммерческими активами компаниями. И следует проводить четкое налоговое планирование, чтобы быть уверенным, что при получении прибыли с компании не будет наложено двойное налогообложение. Те инвесторы, у которых есть торговые компании, могут законно использовать их, чтобы инвестировать в сфере недвижимости. Часто это бывает более привлекательно, так как компания может получить большее финансирование, чем частное лицо. Но в этом случае возникает масса вопросов, связанных с налогами, которые могут сказаться на доходности торгового элемента компании. Активы попадают под риск исходящий от обычных торговых кредиторов. Следовательно, рекомендуется не использовать этот механизм, если есть альтернатива.

Долевые инвестиции

Имеется в виду покупка с кем-нибудь из родственников, друзей или с группой друзей. Часто это бывает хорошим способом начала инвестирования в недвижимость, так как это снижает сумму, необходимую отдельному частному лицу для вложений. Большее число людей получают такую возможность. При долевом инвестировании с другими могут возникнуть разногласия и споры. Следовательно, важно составить изначальный договор между инвесторами с точным указанием всех вложенных сумм, доли каждого инвестора в прибыли и механизма принятия решений.

Пенсионные схемы

Некоторые пенсионные правила позволяют инвестировать в жилую собственность заграницей. Не все пенсионные фонды позволят такие инвестиции и, возможно, необходимо будет найти специалиста-менеджера пенсионного фонда. Пенсионные схемы строго контролируются законом и правилами налогообложения. Они отличаются в разных странах. Тем не менее, инвестиции по схеме покупка и владение могут быть привлекательными, так как существуют налоговые льготы. Инвестиции приносят доход, а продажа-прирост капитала. Поскольку это специализированные инвестиции, необходимо получить независимый финансовый совет по выбору подходящих инвестиций от квалифицированного консультанта.

Покупка инвестиционного капитала

В целом, это частные лица, которые собрались инвестировать в сектор недвижимости получив консультацию и поддержку коммерческого консультанта или финансового менеджера.