Экономическая эффективность инвестиций в строительстве.

Инвестиции - это совокупность всех денежных, имущественных ценностей, вкладываемых в реализацию различных программ и проектов, в любую сферу, с целью получения прибыли. Для определения эффективности инвестиций в объект или предприятие разрабатывается инвестиционный проект, в котором дается обоснование экономической целесообразности, сроков осуществления капитальных вложений, определения источников финансирования, установления договорных отношений и практические действия по осуществлению инвестиций.

В инвестиционной деятельности участвуют физические и юридические лица(компания). Компания, занимающаяся финансовыми инвестициями с большей вероятностью обладает необходимыми финансовыми знаниями и навыками, чем мелкие инвесторы. Создаются инвестиционные фонды, которые представляют собой механизм, при помощи которого частные лица передают денежные средства в руки профессионалов-менеджеров. Вложения инвесторов затем управляются как единый портфель, в котором у каждого инвестора есть доля, пропорциональная его инвестициям. Среди инвестиционных фондов особо выделяются ПИФ(паевые инвестиционные фонды). Самими доходными были фонды нефтегазового сектора и российские телекоммуникации. При инвестиционной деятельности существует определенные риски. Основные причины, сдерживающие инвестиционную активность:

1. недостаток собственных средств

1. Отсутствие доступной системы долгосрочного кредитования, высокий процент кредитов

1. Несовершенство нормативно-правовой базы, регулирующей инвестиционный процесс

1. Низкая рентабельность

1. Высокие инвестиционные риски

Риск - вероятность возникновения убытков или снижение доходов по сравнению с прогнозируемым вариантом. Проводится оценка рисков на основе анализа.

Мероприятия по инвестиционной деятельности рассматриваются в бизнес-плане. Инвестиционную деятельность рекомендуется оценивать по следующим видам эффективности:

1. эффективность проекта в целом. Оценивается с целью определения привлекательности проекта для возможных участников и поиска участников финансирования

1. Эффективность участия в проекте. Определяется с целью проверки реализуемости и заинтересованности в нем всех участников.

Проект, как и любая финансовая операция, связанная с получением доходов и осуществлением расхода, порождает денежные потоки.

Денежный поток - это поступления и платежи за определенный промежуток времени в ходе реализации проекта.

Денежные потоки характеризуются:

1. притоком

1. Отток

1. Сальдо(остаток)

Эффективность инвестиций может выражаться при учете затрат и результата как в натуральной, так и в стоймостной форме. В зависимости от временного периода, учета результата и затрат, различают показатели эффективности:

1. за расчетный период

1. Показатель годовой эффективности

Показатели общей экономической эффективности инвестиций.

К показателям эффективности инвестиционного проекта относятся:

1. нормы рентабельности

1. Срок окупаемости

1. Оценка коммерческой эффективности проекта

Нормы рентабельности - представляет ту норму дисконта, при которой величина приведенной разности результата и затрат равна приведенным капитальным вложениям.

Норма рентабельности:

Ер=(R-З)/Ко

Полученную расчетную величину Ер сравнивают с требуемой инвестором нормой рентабельности.

Вопрос о принятии инвестиционного проекта может рассматриваться, если значение Ер не меньше требуемой инвестором величины.

Если инвестиционный проект полностью финансируется за счет ссуды банка, то значение Ер указывет верхнюю границу допускаемого уровня банковской процентной ставки, повышение которой делает проект экономически неэффективным.

Если финансирование ведется с разных источников, то нижняя граница Ер соответствует цене авансируемого капитала. При этом по займам учитывается банковская ставка по займам, по собственным средствам - планируемая величина внутренней нормы прибыли.

Норма прибыли, показатели нормы рентабельности, инвестиций имеют также и другие названия:

1. внутренняя норма прибыли

1. Внутрення норма доходности

1. Норма возврата инвестиций

Срок окупаемости. Это срок возмещения или возврата затрат.

Срок окупаемости:

То=Ко/(R-З)

Ко - единовременные капитальные вложения.

З - затраты на себестоимость.

R - результат деятельности

Предпочтение среди всей совокупности показателей экономической эффективности следует отдать интегральному эффекту инвестиций. Годовой интегральный эффект определяется по формуле:

Эинт = R-З-Е*Ко

Е - норма дисконта

Коэффициент дисконта определяется по формуле:

Kg = 1/((1+Hд)^t)

В условиях рыночной экономики нормы дисконта устанавливаются в соответствии с применяемой для инвестора нормой дохода на вложенный капитал. Инвестор не будет вкладывать средства в проект, реализацию которого обеспечит нормы дохода меньше, чем величина депозитивного процента.

Фактор времени в строительстве.

При заключении подрядных договоров инвестор включает пункты, оговаривающие экономическую ответственность, экономическую заинтересованность подрядчика в сокращении нормативных сроков строительства. Такая заинтересованность создается обычно обязательством инвестора перечислять, в случае досрочного ввода объекта генподярдной организацией, конкретную сумму денежных средств. Досрочный ввод в эксплуатацию дает инвестору(заказчику) получить дополнительную прибыль. Экономический эффект от досрочного ввода в эксплуатацию здания определяются по формуле:

Эдв= Ен*К(Тд-Тф)

Ен - ожидаемая эффективность(соотношение результатов к затратам)

К - единовременные капитальные вложения

Тд - договорной(нормативный срок)

Тф - фактический срок выполнения работ

Средства на премирование за ввод в действие объекта предусматривается в сметах и не может быть использован заказчиком на другие цели.

Размер средств на премирование выделяется от 1-50%, если продолжительность строительства сокращается не менее чем на 30% по отношению к нормативному сроку. При сокращении менее 30% от нормативного срока, то премиальные доплаты не предусматриваются.