3. Распределение источников финансирования проекта

При разработке модели примем, что для реализации проекта фирма задействует 15% сметной стоимости собственных средств, а остальная часть стоимости погасится за счет привлеченных средств, а именно, за счет кредитов банков и вложений дольщиков. Таким образом, учитывая, что общая сметная стоимость комплекса равна 280 450 тыс. руб., источники финансирования проекта распределятся как на рисунке 1 и 2.

Рис. 1 – Структура распределения видов финансирования проекта

Рис.2 – Диаграмма распределения источников финансирования проекта

Из рисунка 1 видно, что основную долю источников финансирования (50%) составляет кредит банка, собственные же средства – наименьший по объему источник.

На рисунке 2 отображены способы финансирования строительства в натуральном выражении.

4. Распределение капитальных вложений по времени и видам работ

Капитальные вложения (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта представлены на рисунке 3 и приложении 3.

Рис. 3 – Диаграмма капитальных вложений (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта

На основании рисунка 3 можно сделать вывод о том, что наиболее капиталоемким является комплекс по производству надземных работ, наименьшие затраты подразумевает подготовка к сдаче и сдача в эксплуатацию.

Для получения данных, необходимых при расчетах эффективности инвестиционно-строительного проекта распределим капитальные вложения в строительство по месяцам (приложение 3).

Работы по подготовке к строительству (разработка ПСД, оформление аренды участка, получение заключений экспертиз, получение разрешения на строительство, освобождение участка, расселение и т.д.), осуществляемые в прединвестиционной фазе, в дальнейших расчетах моделей реализации квартир и офисов учитывать не будем, т.к., согласно федеральному закону № 214-ФЗ, продажа площадей возможна лишь после получения разрешения на строительство и оформления всех документов на земельный участок под строительство, что, как отмечалось выше, и составляет цикл подготовительных работ. Следовательно, распределим инвестиции в строительство, начиная с подземных работ (рисунок 4).

Рис. 4 – Гистограмма распределения капитальных вложений на строительство дома в процентах по месяцам реализации проекта

Из приведенной выше гистограммы (рис.4) видно, что наиболее высокие затраты застройщик осуществляет с 17 по 31 период реализации строительного проекта.

5. Оценка рыночной конъюнктуры

Для определения финансовых потоков от реализации проекта проанализируем стоимость 1м² реализуемой площади в аналогичных жилых домах по данным открытой печати на момент проведения исследования.

С целью выявления стоимости 1м² реализуемой площади, необходимой для дальнейших расчетов, провести исследование рыночной конъюнктуры новостроек, являющееся составной частью коммерческого анализа проекта.

Исследуемые категории жилья должны быть расположены в районе строительства рассматриваемого объекта и относиться к высотным зданиям.

При проведении анализа необходимо рассматривать квартиры, в соответствии с предложенной в задании экспликацией квартир.

Исследование рынка первичного жилья предлагается проводить по материалам периодических городских печатных изданий.

Анализ динамики средней стоимости 1 м² общей площади в кирпичных и каркасно-монолитных высотных домах показал, что прирост цены в районе застройки комплекса за 2013-2014 гг. с декабря 2013 по декабрь 2014 года – 61,2% или 5,1% в месяц, а за июнь 2013 – июнь 2014 – 60% или 5,0% в месяц.

Таблица 4 – Динамика средней стоимости 1м² площади на первичном рынке г. Ростова-на-Дону

Средняя стоимость 1 м2 общей площади, руб.				Изменение, %
Декабрь 2013 года			Декабрь 2014 года
44786			72195	61,2
Июнь 2013 года			Июнь 2014 года	-
34185	54696			60

Применительно к исследуемому проекту проведенный анализ позволил выделить следующие тенденции:

1. самыми востребованными на ростовском рынке жилья являются квартиры средней площади, а именно 1- и 2-комнатные (общей площадью соответственно 40-45 кв.м. и 50-65кв.м.);

2. намечается тенденция развития рынка деловой недвижимости – торговых и офисных помещений. Они на 20-30% выше в стоимости по сравнению с жилой недвижимостью.

На основании изученного материала, можно прогнозировать дальнейшее подорожание стоимости 1м² жилья и деловой недвижимости.

Предполагается нацеленность рассматриваемого проекта на покупателей с доходом выше среднего и высоким достатком, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо на покупателей, использующих недвижимость как способ хранения и преумножения своих капиталов.

Важным моментом является не только покупательная способность населения, но и действия по стимулированию спроса строительной организации, предлагающей первичное жилье в конкретном доме. Для выхода на рынок, привлечения к себе «положительного» внимания потенциальных покупателей, а затем успешной реализации всех квартир, строительной организации необходимо провести рекламную кампанию с использованием средств массовой информации.

6. Моделирование вариантов реализации проекта

Распределим доходы и затраты по месяцам реализации моделей проекта.

Определимся с моделями реализации проекта.

Для оценки экономической эффективности рассматриваемого инвестиционно-строительного проекта, сравним три модели его реализации, согласно которым продажа жилых и административных площадей начинается:

1. с момента оформления всех документов и получения разрешения на строительство;

2. с начала возведения надземной части;

3. на этапе отделочных работ.

В первой модели рассмотрим ситуацию, когда реализация квартир и офисных помещений жилого дома осуществляется с момента начала подземных работ, при имеющихся документах на землю и разрешении на строительство. На продажу «выставляются» сразу все квартиры и офисные помещения (приложение 4). Планируемые затраты и расходы по объектам показаны на рисунке 5.

Вторая модель предполагает реализацию квартир и административных помещений в строящихся объектах с начала осуществления надземных работ.

При этом в жилом доме сначала предполагается продажа наименее ликвидных квартир – 3-х комнатных (в виду их большой площади и, соответственно, стоимости), а затем пользующихся наибольшим спросом 1 и 2-х комнатных (приложение 5). Это позволит организации выиграть в цене на 1 и 2-х комнатных, т.к. нами принято, что стоимость 1м² с каждым месяцем дорожает на 5,05 %, а так же уже на начальных этапах строительства реализовать многокомнатные квартиры, продажа которых с течением времени становится затруднительной, вследствие роста рыночной стоимости 1м². При построении модели учитывалось, что продажа офисных и торговых помещений происходит длительнее, нежели квартир. Распределение доходов и затрат по жилому дому и торгово-офисному блоку отражено на рисунке 6.

Рисунок 5 - Гистограмма распределения доходов и

по 1 модели, %

Третья модель предполагает реализацию жилых и административных помещений с момента начала отделочных работ. Т.к. отделочные работы выполняются на заключительном этапе строительства объект, то продажа квартир и офисов будет осуществляться и после сдачи дома в эксплуатацию (приложение 6).

Рисунок 6 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 2 модели, %

Рисунок 7 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 3 модели, %

Реализация однокомнатных квартир, как и в предыдущей модели «придерживается». На рисунке 7 показано распределение доходов и расходов по строительству жилого дома согласно данной модели.