8.Метод развития

Метод развития применяется для оценки улучшенных и неулучшенных земельных участков. В его основе лежат принципы ожидания и добавленной продуктивности, не связанной с земельными улучшениями.

К этому методу прибегают, если возникает потребность в определении стоимости земли, существующее использование которой не приносит доход или отличается от наиболее эффективного. Метод строится на посылке о возможности альтернативного, приносящего доход, использования земельной собственности путем ее развития, включая деление оцениваемого земельного участка на отдельные участки, меньшие по размеру, или его объединение с другими участками.

В таких случаях оценка стоимости земли осуществляется путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией наиболее эффективного использования земельного участка и определяется разницей между текущей стоимостью доходов от возможного использования и текущей стоимостью затрат, связанных с переходом к такому использованию:

Сущность этого метода отражает следующая формула:

,

Где V_L - стоимость земли; V_Pⁿ - стоимость доходов в n-ом году; V_Сⁿ - стоимость затрат в n-ом году. PVF (R_L, n) - фактор текущей стоимости единицы (реверсии). Следует обратить внимание, что полученный результат будет соответствовать рыночной стоимости при существующем использовании, т.к. наиболее эффективное использование имеет не оцениваемый участок, а вновь сформированные земельные участки.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры затрат, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

• расчет стоимости земли путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Типичной моделью перехода к наиболее эффективному использованию может стать деление собственником земли своего участка на отдельные, меньшие по размеру, участки, с последующей их продажей или предоставлением в аренду. При этом должны быть учтены все прямые и косвенные затраты, связанные не только с развитием земельной собственности, но и ее реализацией.

Анализ возможного развития земельной собственности, кроме установления рыночного уровня затрат, должен быть направлен на определение уровня доходов от продажи или аренды с последующей продажей типичных для конкретного рынка земельных участков, а также установление объема рыночного поглощения. Чистый доход от продажи определяется как разность между ожидаемой ценой продажи (валовых поступлений от продажи) и затратами на развитие и реализацию земельной собственности. Распределенные во времени (время определяется периодом разработки и реализации проекта и рыночным поглощением) доходы и затраты переводятся в текущую стоимость. Для их дисконтирования используются ставки отдачи на капитал, аналогичные ставкам капитализации для земли с учетом риска, приемлемого для данного рынка. Текущая стоимость ежегодных денежных потоков может быть рассчитана с помощью фактора текущей стоимости единицы (реверсии) или с использованием фактора текущей стоимости обычного аннуитета, если доходы и затраты приведены к одному году. Значения данных факторов определяются в зависимости от избранной ставки и периода разработки проекта и рыночного поглощения.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость земельного участка трамвайного депо, расположенного в районе усадебной застройки, для которого, в силу специализированного использования, не представляется возможным найти для сопоставления рыночную информацию о подобных участках.

При этом известно, что: наиболее эффективным использованием земельного участка для данного района является жилая усадебная застройка, которая обеспечивает отдачу на уровне 8%, затраты на переход к наиболее эффективному использованию составят 16500 руб., время на размежевание земельного участка с целью формирования 12 усадебных участков и организации для них необходимого инженерно-транспортного обслуживания составит 6 месяцев, период реализации вновь сформированных участков, учитывая сложившееся рыночное поглощение (ежегодно продавалось до 8 свободных участков по 2000 руб. каждый) займет 18 месяцев.

Если допустить, что цены на земельные участки за весь период реализации проекта не изменятся, то валовой объем поступлений составит 24000 руб.

	Всего	В том числе по периодам
		первый (1-6 месяц)	второй (7-12 месяц)	третий (13-18 месяц)	четвертый (19-24 месяц)
Количество проданных участков, ед.	12	0	6	4	2
Объем поступлений, руб.	24000	0	12000	8000	4000

Учитывая то, что затраты на развитие земельной собственности и продажу земельных участков будут неравномерно распределены во времени, так как это связано с очередностью выполнения работ по изменению характера использования территории и количеством продаваемых участков в разные периоды, можем установить временную структуру доходов и затрат.

	Всего	В том числе по периодам
		первый (1-6 месяц)	второй (7-12 месяц)	третий (13-18 месяц)	Четвертый (19-24 месяц)
Проектирование	300	300	0	0	0
Снос	2000	2000	0	0	0
Землеустройство	300	300	0	0	0
Строительство	7200	200	4900	2100	0
Местные налоги	400	160	120	80	40
Финансирование	1020	296	502	218	4
Маркетинг	480	120	120	120	120
Трансакционные издержки	1200	0	600	400	200
Прибыль инвестора	3600	0	1800	1200	600
Всего	16500	3376	8042	4118	964

Для определения стоимости земли необходимо чистый денежный поток, который сформируется после того, как из дохода будут вычтены все затраты, привести к текущей стоимости.

	Дата оценки	Периоды реализации проекта
		первый (1-6 мес.)	второй (7-12 мес.)	третий (13-18 мес.)	четвертый (19-24 мес.)
Общий доход от продажи участков, руб.		0	12000	8000	4000
Суммарные затраты, руб.		3376	8042	4118	964
Чистый денежный поток, руб.		-3376	3958	3882	3036
Фактор текущей стоимости единицы (реверсии)		0,960917	0,923361	0,887274	0,852596
Текущая стоимость, руб.		-3244	3655	3444	2588
Стоимость земли, руб.	6443

При таких условиях, стоимость земли оцениваемого земельного участка составляет 6400 руб.

Таким образом, стоимость земли может быть определена с помощью различных методов, которые являются либо непосредственным воплощением одного из подходов, либо строятся на сочетании элементов нескольких или всех подходов. При этом результат оценки, полученный по выбранным методам, всегда согласовывается с помощью сравнительного и причинно-следственного анализа с рыночными данными или результатами, которые могут быть получены по другим методам, на основании чего и формируется вывод относительно стоимости объекта оценки.