4.Метод капитализации земельной ренты (метод выгод)

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) применяется для оценки земельных участков, стоимость которых зависит от потенциального уровня прибыльности бизнеса, расположенного на них. То есть ценность данных участков определяется той прибылью (вернее ее частью, называемой земельной рентой), которую обеспечивает осуществляемая на участке деятельность.

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) основан на принципе добавленной продуктивности, связанной с землей как фактором производства.

В рамках этого метода стоимость земли определяется величиной ожидаемых в будущем доходов и рассчитывается как капитализированная земельная рента по формуле:

V_L = LR / R_L,

где: V_L - стоимость земли;

LR - земельная рента;

R_L - ставка капитализации для земли.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

• определение ставки капитализации;

• расчет рыночной стоимости земли путем капитализации земельной ренты.

Под земельной рентой понимается дополнительный доход, который возникает при использовании земли как фактора производства. Если при использовании участка собственник не получает земельной ренты или эта рента отличается от обычного рыночного уровня, то за основу берется возможный рентный доход от подобного участка за длительный период.

Перевод земельной ренты в текущую стоимость земли производится путем деления ее величины, за первый после даты оценки период, на соответствующую ставку капитализации.

Использование метода капитализации земельной ренты предполагает использование земли собственником. Однако значительная часть земельного рынка связана с участками, где собственность и пользование разделены. То есть пользователем земельного участка является не собственник, а лицо, заключившее с ним договор на право пользования за определенную сумму, как правило, арендную плату, а интерес собственника состоит в получении дохода от сдачи земельного участка в аренду.

В этом случае, когда доход с земли формируется арендными платежами, для оценки земельных участков используется инвестиционный метод.

5.Инвестиционный метод

Инвестиционный метод применяется для оценки неулучшенных земельных участков. В его основе лежит принцип ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Инвестиционный метод используется, чтобы оценить землю, если арендная плата отвечает инвестиционному интересу собственника земельного участка.

В рамках этого метода стоимость земли определяется:

• либо величиной ожидаемых в будущем доходов от сдачи земельного участка в аренду и рассчитывается по формуле:

V_L = I_L / R_L,

где: V_L - стоимость земли;

I_L - чистый операционный доход с земли;

R_L - ставка капитализации для земли.

• либо текущей стоимостью ожидаемых доходов от аренды в течение определенного срока и возможной продажи в конце периода владения:

где: - доход от продажи в конце периода владения;

PVF (R_L, n) - фактор текущей стоимости единицы (реверсии);

n - год продажи.

Иначе говоря, в стоимости земли отображается ее возможность приносить доход в будущем.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет чистого операционного дохода от сдачи в аренду оцениваемого земельного участка;

• определение величины соответствующей ставки капитализации чистого операционного дохода;

• расчет рыночной стоимости земли путем капитализации чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади земельного участка в аренду за вычетом недополучения арендных платежей и ежегодных затрат, которые несет арендодатель, исходя из сложившихся на рынке условий и сроков аренды, типичных скидок в арендной плате, уровня текущих затрат и качества управления.

Как правило, к ним относят затраты на управление земельной собственностью, на ее поддержание в надлежащем состоянии и оплату земельного налога. При этом в операционные затраты не включаются эксплуатационные затраты и налоги, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности на участке.

Ставка капитализации определяется типичным отношением чистого операционного дохода к цене продажи подобных земельных участков на конкретном рынке и отражает, как и в случае капитализации земельной ренты, норму отдачи на инвестированный в земельный участок капитал. Однако получение дохода, в случае сдачи в аренду участка, является менее рискованным, нежели получение дохода от использования земли самим собственником, поэтому ставка капитализации в данном случае будет ниже, чем ставка капитализации земельной ренты.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость земельного участка площадью 0,4 га, который сдается в аренду за 300 руб. в год, если сложившийся на рынке уровень риска недополучения арендной платы составляет 15% от потенциального валового дохода, а операционные затраты - 45% от действительного валового дохода

При этом известна рыночная информация о сделках купли-продажи и аренде подобных земельных участков в районе расположения объекта оценки:

Тип сделки	Площадь участка, га	Сумма сделки, руб.
Продажа	0,1	4700
	0,75	33000
	0,5	21000
Аренда	0,5	3800
	0,36	2500
	0,24	1800
	0,1	800

Используя данные о годовом доходе и уровне риска недополучения арендных платежей можно определить величину действительного валового дохода

3000 - (3000 × 0,15) = 2550

Зная действительный валовой доход и долю операционных затрат, определим величину чистого операционного дохода:

2550 - (2550 × 0,45) = 1147, 5 (округленно 1150)

Ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о ценах купли-продажи и аренды подобных земельных участков. Для этого потенциальный валовой доход от аренды переводится в чистый операционный доход.

	Площадь участка, га	Сумма сделки, руб.		В расчете на 1 га
Продажа	0,1	4700		47000
	0,75	33000		44000
	0,5	21000		42000
Средняя цена продажи, руб. /га					44333
Аренда	0,5	3800		7600
	0,36	2500		6944
	0,24	1800		7500
	0,1	800		8000
Средняя цена аренды, руб. /га					7511
Чистый операционный доход, руб. /га			7511 × 0,85 × 0,55		3511
Ставка капитализации, %			3511 × 100/44333		8

Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость земельного участка путем деления чистого операционного дохода на типичную для данного района ставку капитализации:

1400/0,08 = 17500

Таким образом, стоимость земельного участка составляет 17500 руб.

Инвестиционный метод является наиболее приемлемым для оценки земельных участков, приносящих доход от сдачи в аренду земли отдельно от зданий и сооружений. В то же время на рынке недвижимости чаще всего арендуются земельные участки вместе с земельными улучшениями. В этом случае требуется применение других методов оценки стоимости земли, которые учитывали бы вклад земельных улучшений в общую доходность застроенного участка.

К таким методам относятся метод остатка для земли и метод распределения дохода.