Тема лекции 1. Объединение предприятий (мсфо 3).

План лекции:

1.Основы применения и термины МСФО (IFRS) 3«Объединение бизнеса».

2.Метод учета объединения предприятий.

3.Признание, измерение стоимости и учет идентифицируемых активов, принятых и оценочных обязательств.

4.Определение гуд-вилла, возникающего при покупке.

5.Раскрытие информации в финансовой отчетности.

1. Объединения юридических лиц создаются с целью повышения координации предпринимательской деятельности и стойкости объединяемых организаций к изменениям конъюнктуры рынка, снижению издержек и расходов, а также для защиты общих имущественных интересов.

Объединение бизнеса – это соединение отдельных предприятий или видов коммерческой деятельности (бизнесов) в одно отчитывающееся предприятие. Практически во всех объединенных бизнесах одна из объединяющихся организаций получает контроль над другой объединяющейся организацией, который в дальнейшем не передается другим сторонам.

Если организация получает контроль над одним или несколькими организациями, не являющимися коммерческой деятельностью, то такое объединение не будет являться объединением бизнеса. 

Коммерческая деятельность – единый комплекс деятельности, который осуществляется и управляется для обеспечения:

а) дохода инвестора;

б) снижения затрат;

в) получения других экономических выгод.

Сделки по объединению предприятий должны учитываться в соответствии МСФО(IFRS) 3 «Объединение бизнеса». Основные определения, используемые в стандарте:

Объединение предприятий - это соединение отдельных предприятий или бизнесов в одно отчитывающееся предприятие.

Дата приобретения - это дата, когда покупатель действительно получает контроль над приобретаемым предприятием.

Дата соглашения - дата, на которую действительное соглашение достигнуто между объединяющимися участниками и в случае, когда акции предприятия свободно обращаются, то об этом открыто объявлено.

Датой обмена считается та дата, на которую признается каждая отдельная инвестиционная финансовая отчетность покупателя. Датой обмена при объединении бизнеса является:

а) дата приобретения актива или исполнение обязательства при единой операции обмена;

б) при более одной операции обмена.

Предприятие под общим контролем - объединение бизнеса, в котором все объединенные предприятия или бизнесы в конечном итоге контролируются тем же самым участником или участниками как до, так и после объединения бизнеса и этот контроль не является временным.

Контроль - это возможность управлять финансовой и хозяйственной политикой компании с тем, чтобы получать выгоды от ее деятельности.

Доля меньшинства - это та часть чистых результатов операций и чистых активов дочерней компании, которая приходится на долю, которой материнская компания не владеет прямо или косвенно через дочернюю компанию.

Материнская организация – это та организация, которая имеет одну и более дочерних организаций.

Дочерняя организация – это организация, которую контролируют другие организации, известные как материнская организация.

Отчитывающееся предприятие – это отдельная организация или группа, состоящая из материнской и всех ее дочерних организаций. Пользователи информации отчитывающейся организации полагаются на ее финансовую отчетность общего назначения, чтобы получить необходимые сведения для принятия правильных экономически обоснованных решений.

Совместная деятельность – договорное соглашение, по которому две или несколько сторон осуществляют экономическую деятельность, подлежащую совместному контролю.

Справедливая стоимость - это сумма, на которую можно обменять активы или исполнить обязательства при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию, независимыми друг от друга сторонами.

Объединения предприятий создаются с целью повышения стойкости организаций объединения к изменениям конъюнктуры рынка, снижению издержек и расходов.

К основным видам объединений предприятий относятся: концерн, межотраслевые объединения, ассоциации, консорциум, холдинг, финансово-промышленная группа, картель, трест и пул.

2. При объединении предприятий для определения содержания финансовой отчетности объединенным организациям необходимо руководствоваться рекомендациями МСФО (IFRS) 3 «Объединение бизнеса». Согласно МСФО 3, для учета объединения предприятий необходимо использовать метод приобретения (метод покупки).

Применение метода приобретения ведет к следующим шагам:

1) определение покупателя;

2) определение фактических затрат объединения бизнеса;

3) распределение на дату приобретения фактических затрат по приобретению на приобретенные активы, принятые обязательства и оценочные обязательства;

4) идентификация оценки справедливой стоимости приобретенных активов, принятых и оценочных обязательств.

Определение покупателя

Покупателем является объединяющее предприятие, которое получает контроль над другими объединяющими предприятиями или предприятиями. Обычно считается, что предприятие получает контроль над другим предприятием, когда оно приобретает более половины голосующих акций другого предприятия, если только не может быть продемонстрировано, что такое владение не обеспечивает контроль. Даже когда одно из объединяющихся предприятий не приобретает больше половины голосующих акций другого объединяющегося предприятия, все еще может оставаться возможность определить компанию-покупателя, когда одно из объединяющихся предприятий в результате объединения приобретает:

а) право распоряжаться более чем половиной голосующих акций другого предприятия путем соглашения с другими инвесторами;

б) право определять финансовую и операционную политику другого предприятия на основании устава или соглашения;

в) право назначать и смещать большинство членов совета директоров или аналогичного органа управления другого предприятия;

г) право представлять большинство голосов на собраниях совета директоров или аналогичного органа управления другого предприятия.

Определение фактических затрат объединения предприятий

Покупатель должен определить себестоимость объединения предприятий. Себестоимость объединения предприятий равна справедливой стоимости на дату обмена переданных активов, понесенных или принятых обязательств и долевых инструментов, выпущенных покупателем в обмен на контроль над приобретаемым предприятием. Себестоимость объединения предприятий также включает прямые издержки, связанные с объединением бизнеса, такие как вознаграждения, выплачиваемые бухгалтерам, юристам, оценщикам и другим консультантам за профессиональные услуги, относящиеся к объединению бизнеса.

Применение метода покупок приводит к тому, что приобретение предприятия учитывается так же, как и покупка других активов. Это является правомерным, так как при приобретении возникает сделка, при которой активы передаются, обязательства появляются или капитал выпускается в обмен на контроль над чистыми активами и деятельностью другого предприятия.

Распределение фактических затрат

Покупатель должен распределить фактические издержки по объединению предприятий посредством отдельного признания идентифицируемых активов, обязательств и оценочных обязательств, которые удовлетворяют нижеследующим критериям:

1. Активы. Есть уверенность в том, что покупатель в будущем получит экономическую выгоду от этих активов, при этом справедливая стоимость этих активов может быть надежно измерена (исключая нематериальные активы).

2. Обязательства. Существует уверенность в том, что для погашения обязательства потребуется выбытие ресурсов, заключающие экономическую выгоду и при этом их справедливая стоимость может быть также надежна измерена.

3. Нематериальные активы и оценочные обязательства. Справедливая стоимость нематериальных активов или оценочного обязательства определяется отдельно, данная оценка также должна быть надежно измерена.

3. Идентификация приобретенных активов, принятых и оценочных обязательств

Общими указаниями по определению идентифицируемой стоимости приобретенных активов, обязательств и оценочных обязательств являются:

1. Рыночные ценные бумаги по их текущей рыночной стоимости.

2.Нерыночные ценные бумаги по оценочной стоимости, которая учитывает такие характеристики, как соотношение прибыли и цены, дивиденды и предполагаемые темпы роста сопоставимых ценных бумаг предприятия с аналогичными характеристиками.

3.Дебиторская задолженность по приведенной стоимости сумм, подлежащих получению, определяемая по соответствующим текущим процентным ставкам, за вычетом оценочных резервов на покрытие безнадежных долгов и затрат на взыскание, если это необходимо.

4. Запасы, в том числе:

- готовая продукция и товары - по продажной цене, за вычетом сумм затрат на выбытие и обоснованного оценочного резерва прибыли на усилия компании-покупателя по продаже, основываясь на прибыли от аналогичной готовой продукции и товаров;

- сырье и материалы - по текущей стоимости замещения.

5. Незавершенное производство - по продажной цене готовой продукции, за вычетом сумм затрат на завершение, затрат на выбытие и обоснованного оценочного резерва прибыли на усилия по завершению и продаже, основываясь на прибыли от аналогичной готовой продукции.

6. Основные средства - по их рыночной стоимости, либо по амортизированной стоимости замещения.

7. Нематериальные активы - по их справедливой стоимости, как установлено в МСФО(IAS) 38 «Нематериальные активы».

8. Чистые активы по вознаграждениям работников или обязательства пенсионных планов с установленными выплатами - по приведенной стоимости обязательства по установленным выплатам за вычетом справедливой стоимости активов плана.

9. Налоговые активы и обязательства - в размере налоговых выгод, возникающих от налогового убытка или налогов, подлежащих выплате в отношении чистой прибыли или убытка, оцениваемых с точки зрения перспектив объединенного предприятия или группы, возникающей в результате приобретения.

10. Счета и векселя к оплате, долгосрочная задолженность, обязательства, начисления и другие требования к оплате - по приведенной стоимости сумм, подлежащих оплате в счет выполнения обязательств, определенных по соответствующим текущим процентным ставкам.

11.Обременительные договоры и другие идентифицируемые обязательства приобретаемого компании - по приведенной стоимости сумм, подлежащих оплате в счет выполнения обязательств, определенных по соответствующим текущим процентным ставкам.

4. Компания-покупатель на дату приобретения должна признать гуд-вилл, возникший при объединении бизнеса, в сумме фактических затрат на приобретение над долей участия компании-покупателя в справедливой стоимости приобретенных идентифицируемых активов, обязательств и оценочных обязательств. Деловая репутация или гуд-вилл – это будущая экономическая выгода от активов, которые не поддаются отдельной идентификации и отдельному признанию от других активов.

Гуд-вилл, возникающий при объединении компаний, представляет собой уплаченную покупателем сумму сверх рыночной стоимости покупки в ожидании будущих экономических выгод. Будущие экономические выгоды могут возникнуть в результате эффекта синергии приобретенных идентифицируемых нематериальных активов или активов, которые по отдельности не подлежат признанию в финансовой отчетности, но которые являются частью стоимости покупки. Синергия означает совместное и однородное функционирование элементов системы.

Иначе говоря, гуд-вилл - это превышение стоимости покупки над приобретенной долей в справедливой стоимости идентифицируемых приобретенных активов, которое неотделимо от приобретаемой компании.

После первоначального признания, компания-покупатель должна измерять гуд-вилл по себестоимости за минусом любых накопленных убытков от обесценения. Гуд-вилл измеряется как остаточная стоимость объединения бизнеса после признания идентифицируемых активов, обязательств и оценочных обязательств приобретаемой компании. Фактическая стоимость гуд-вилла - это стоимость покупки за минусом разницы справедливой стоимости идентифицируемых активов, обязательств и условных обязательств.

Пример1 ( на определение гуд-вилла).

Организация «Альфа» приобрела 65% акций справедливого голоса у организации «Дельта» за 84млн. тенге, справедливая стоимость на дату покупки акций составила:

а) по идентифицируемым активам – 135млн. тенге,

б) по идентифицируемым обязательствам – 36млн. тенге,

в) по идентифицируемым оценочным обязательствам – 3млн. тенге.

Определение гуд-вилла осуществляется по следующей схеме:

1. Чистые идентифицируемые активы определяются как разность между идентифицируемыми активами и идентифицируемыми обязательствами и оценочными обязательствами:

135 – 36 – 3 = 96 млн. тенге

2. Доля организации «Альфа» в чистых идентифицируемых активах определяется пропорционально процентам приобретенных акций:

96 * 0,65 = 62,4 млн. тенге

3. Гуд-вилл определяется как разница между ценой приобретенных акций и суммой доли организации «Альфа» в чистых идентифицируемых активах.

84 – 62,4 = 21,6 млн. тенге.

В результате объединения как, отмечалось ранее, могут возникнуть между покупателем и приобретаемой организацией такие отношения, которые представляются в виде: «материнская компания ↔ дочерняя компания» или «головное предприятие ↔ зависимое товарищество». В основном, возникают такие отношения в результате покупки голосующих акций объединяемой организации. Экономическая самостоятельность объединяемой организации при этом сохраняется, но юридически она становится зависимой.

В консолидированной финансовой отчетности материнской организации необходимо отражать долю меньшинства.

Пример2 (на определение доли меньшинства).

Организация «Альфа» приобрела 65% с правом голоса у организации «Дельта» справедливая стоимость:

а) по идентифицируемым активам – 135млн

б) по идентифицируемым обязательствам – 36млн

в) по идентифицируемым условным обязательствам – 3млн

Доля меньшинства определяется следующим образом:

1. Доля организации «Альфа» в чистых идентифицируемых активах 65% (по условию)

2. Доля меньшинства:

100 – 65 = 35%

3. Чистые идентифицируемые активы:

135 – 36 – 3 = 96 млн.

4. Доля меньшинства в справедливой стоимости чистых идентифицируемых активах:

96 * 0,35 = 33,6 млн.

В случае, когда доля компании-покупателя в справедливой стоимости чистых идентифицируемых активах, обязательствах и оценочных обязательствах превышает фактические издержки объединения бизнеса, то имеет место отрицательный гуд-вилл (бед-вилл). Отрицательный гуд-вилл (бед-вилл) - это стоимость доли покупателя в справедливой стоимости приобретенных идентифицированных активов и обязательств, превышающая стоимость приобретения.

Такое превышение должно быть признано немедленно в отчете о прибылях и убытках как прочий доход (прочая прибыль). Однако, до того как заключить, что это превышение имело место и признать прочий доход, компания-покупатель должна произвести переоценку измерения идентифицируемых активов, обязательств и условных обязательств приобретаемой компании.

5. Раскрывает информацию об объединении бизнеса организация - покупатель (материнская компания или головное предприятие). Покупатель обязан раскрывать такую информацию, которая позволит пользователям правильно оценить характер деятельности и финансовое положении организации:

а) в течение отчетного года;

б) после отчетной даты, но до даты утверждения и опубликования финансовой отчетности.

В финансовой отчетности компании-покупателя должна быть раскрыта следующая информация:

1. название и описание объединяющихся предприятий или бизнесов;

2. дата приобретения;

3. процент приобретенных голосующих акций;

4. выпущенные долевые инструменты (акции);

5. фактические издержки объединения бизнеса;

6. виды деятельности, от которых планируется избавиться;

7. сумма всех классов активов, обязательств и условных обязательств, признанных на дату приобретения (желательно также указать балансовую стоимость);

8. сумма отрицательного гуд-вилла, признанного как прочий доход;

9. описание факторов, которые обусловили признание гуд-вилла;

10. сумма прибыли или убытка приобретаемой компании со дня приобретения, признанная в финансовой отчетности компании-покупателя.

Тема лекции 3. Инвестиционная собственность (МСФО 40).

План лекции:

1. Понятие инвестиционной собственности и ее предназначение.

2. Первоначальное признание и оценка инвестиционной собственности.

3. Последующая оценка и прекращение признания объектов инвестиционной недвижимости.

4. Раскрытие информации об инвестиционном имуществе в финансовой отчетности.

1. МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» дает следующее определение инвестиционной собственности: это имущество, находящееся в распоряжении собственника или арендатора в финансовой аренде, с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала, либо того или другого.

К инвестиционной собственности относятся:

• земля, предназначенная для получения экономических выгод от повышения стоимости капитала в долгосрочной перспективе, но не для продажи в краткосрочной перспективе и в ходе обычной хозяйственной деятельности;

• земля, дальнейшее предназначение которой на данный мо­мент не определено:

• сооружение или здание, находящееся в собственности организации или по договору финансовой аренды, сданное в аренду по договору (договорам) операционной аренды;

- здание или сооружение, не занятое на данный момент, но предназначенное для сдачи в аренду по договору (договорам) операционной аренды.

Не являются инвестиционной собственностью следующие активы:

- объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности, в отношении которых применяются требования МСФО (IAS) 2 «Запасы»;

- занимаемая владельцем недвижимость, в отношении которой применяются требования МСФО (IAS) 16 «Основные средства»;

- объекты незавершенного строительства или находящиеся в процессе реконструкции по поручению третьих лиц, в отношении, которых применяются требования МСФО (IAS 11) «Договоры на строительство».

Таким образом, определяющим моментом в отнесении недвижимости к категории инвестиционной собственности является цель ее приобретения.

Если недвижимость приобретается с целью использования ее в производственном процессе, поставке товаров, оказании услуг или административных целях, то недвижимость классифицируется как основные средства. Приобретаемое имущество для дальнейшей продажи рассматривается как запасы.

Примеры признания инвестиционной недвижимости:

Пример 1. В течение 2011 года организация строит производственный комплекс. 1 января 2012 года организация сдает комплекс в аренду. В течение 2011 года учет строительства ведется в соответствии с МСФО 11. С 2012 года комплекс учитывается как инвестиционная собственность в соответствии с МСФО 40.

Пример 2. Организации принадлежит право финансовой аренды здания. Срок аренды 10 лет. Здание состоит из 40 встроенных офисных помещений. Организация передает эти помещения в операционную субаренду третьим лицам. Здание признается инвестиционной недвижимостью.

Пример 3. Владелец бизнес - центра передает часть помещений в аренду. Сданные в аренду помещения учитываются по справедливой стоимости, как инвестиционная собственность.

Может возникнуть ситуация, при которой один и тот же объект используется и как объект инвестиций, и как недвижимость, занимаемая владельцем. Если данные части объекта могут быть проданы независимо друг от друга, то они должны учитываться как разные объекты учета. Если такое разделение невозможно, то объект может классифицироваться как инвестиционная недвижимость только в том случае, если незначительная его часть предназначена для производства или поставки товаров (работ, услуг) или административных целей.

Пример 4 (отнесения недвижимости к инвестиционной):

Организация «Альфа» занимается сдачей в операционную аренду офисных помещений. В 2010 году организация приобрела административное здание общей площадью 5000кв. метров, которые сдаются в операционную аренду. Часть здания, площадью 50кв. метров, используется организацией «Альфа» для размещения своего персонала.

В данном случае помещения, сдаваемые в операционную аренду, учитываются как инвестиционная недвижимость. Часть используемого здания для собственных целей организация должна учитываться как основные средства. Однако, учитывая тот фактор, что часть здания, занимаемая организацией «Альфа», имеет незначительную площадь по отношению к общей площади здания (50:5000=1%), все здание квалифицируется как инвестиционная недвижимость.

2. Инвестиционную недвижимость следует первоначально признавать в качестве актива, если:

1) вероятен приток в организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной недвижимостью; и

2) можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости.

Первоначальное признание инвестиций в недвижимость осуществляется по себестоимости, включающей все затраты по сделке.

В себестоимость включается сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов либо справедливая стоимость другого возмещения, переданного в счет оплаты стоимости актива, на момент его приобретения или сооружения.

Первоначальная стоимость недвижимости, переданной в аренду и классифицированной как инвестиционная собственность, должна соответствовать требованиям МСФО (IAS) 17 «Аренда», т.е. актив признается по наименьшей из двух величин:

1) справедливой стоимости объекта недвижимости; и

2) дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей.

Эквивалентная сумма подлежит признанию в качестве обязательства.

На первоначальную оценку инвестиционной собственности влияет способ приобретения. Если инвестиции в недвижимость представляют собой себестоимость недвижимости, сооруженной собственными силами, то первоначальная стоимость равна сумме капитализированных расходов в соответствии с требованиями МСФО (IAS) 16 «Основные средства». При отсрочке оплаты инвестиционной недвижимости в качестве себестоимости выступает цена объекта в денежном эквиваленте. Разница между данной суммой и итоговой оплатой признается как расходы на выплату процентов в течение срока кредита.

Пример5 (по определению первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости).

Организация «Дельта» имеет земельный участок с расположенным на нем сооружением. Земельный участок предполагается сдать в финансовую аренду. Сооружение не является инвестиционной недвижимостью. Земельный участок с сооружением приобретены за 39000 тыс.тенге, в том числе:

- стоимость приобретения земли 33750 тыс.тенге;

- стоимость сооружения 4500 тыс. тенге;

- затраты по благоустройству участка 300 тыс. тенге;

- сбор на оформление и регистрацию недвижимости 75 тыс.тенге;

- расходы по оплате услуг юриста и др. посредников 375 тыс. тенге.

Общая сумма расходов составляет 750 тыс.тенге (300+75+375). Данные расходы относятся одновременно и к земельному участку и к сооружению. Они не могут быть отнесены на отдельный объект, поэтому подлежат распределению. С этой целью рассчитывается процент распределения, который составит 1,96% (750 тыс.тенге / (33750 тыс.тенге + 4500тыс.тенге) х 100%).

Произведем расчет стоимости объектов недвижимости после распределения расходов в следующей таблице:

(тыс.тенге)

Объекты	Цена	Распределение расходов в %	Распределение расходов по сумме гр.2 х итого гр.3:100%		Стоимость после распределения (гр.2 + гр.4)
1	2	3		4	5
Земельный участок	33750	-		33750х1,96%:100 =661,8	33750 + 661,8 =34411,8
Сооружение	4500	-		4500 х 1,96%:100 = 88,2	4500 + 88,2 = 4588,2
Итого:	38250	750:38250 =1,96%		749,7 (750)	39000

Последующие затраты подразделяются на затраты отчетного периода и затраты, увеличивающие балансовую стоимость инвестиций в недвижимость. Затраты, увеличивающие балансовую стоимость, возникают в случае, когда существует вероятность получения в будущем экономических выгод свыше нормативных показателей, первоначально рассчитанных для имеющихся объектов инвестиций в недвижимость. Другие последующие затраты признаются как затраты периода, в котором они произведены.

3. После признания последующая оценка объектов инвестиционной собственности должна производиться по одной из 2-х моделей:

1. Модель учета по справедливой стоимости.

2. Модель учета по себестоимости (по первоначальной стоимости).

Модель учета по справедливой стоимости заключается в том, что последующее отражение всех объектов инвестиционной недвижимости осуществляется по справедливой стоимости, за исключением случаев, когда достоверная оценка справедливой стоимости невозможна.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности - это стоимость в сделке между хорошо осведомленными и независимыми сторонами, желающими совершить такую сделку.

В качестве справедливой стоимости обычно выступает рыночная стоимость, так как, согласно определению, справедливая стоимость – это наиболее вероятная цена, действующая на рынке по состоянию на отчетную дату. Иначе говоря, это наилучшая цена, на которую может рассчитывать продавец, и наиболее выгодная цена, на которую может рассчитывать покупатель.

Наилучшим подтверждением справедливой стоимости, как правило, являются действующие на активном рынке цены на аналогичное имущество, расположенное на той же территории, находящееся в том же состоянии, и на которое распространяются схожие условия аренды и прочих договоров.

При применении модели учета по справедливой стоимости прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости необходимо отражать в отчете о прибылях и убытках того периода, в котором они возникли.

Пример определения справедливой стоимости комплекса инвестиционной недвижимости:

Организация заключает договор о краткосрочной аренде магазинов розничной торговли и передает их в субаренду под универсамы. Организация учитывает один объект (магазин) в качестве инвестиционной собственности. В этом случае весь комплекс магазинов, представляющий инвестиционную недвижимость, должен учитываться по справедливой стоимости.

При невозможности достоверной оценки справедливой стоимости следует применять модель учета по себестоимости (по первоначальной стоимости).

Модель учета по себестоимости (по первоначальной стоимости) установлена в качестве основной в МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Поэтому организация, избравшая данную модель учета, должна оценивать и учитывать всю свою инвестиционную недвижимость в соответствии с МСФО (IAS)16. Исключение составляет недвижимость, которая отвечает критериям классификации в качестве предназначенной для продажи. Такая недвижимость должна учитываться и оцениваться в соответствии с МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи и прекращенная деятельность».

Выбранная модель учета применяется ко всем объектам ин­вестиции в недвижимость. Принятый предприятием способ учета инвестиционной недвижимости после первоначального признания (по модели 1 и по модели 2) должен быть закреплен и раскрыт в учетной политике хозяйствующего субъекта согласно МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских расчетах и ошибки».

В случае существенной корректировки оценки для подготовки финансовой отчетности, компания должна раскрывать информацию о сверке первоначальных данных и скорректированных. Компания должна дополнительно раскрывать следующую информацию:

1. описание объектов инвестиционной собственности;

2. объяснение, почему справедливая стоимость не может быть оценена;

3. при возможности, привести количественные границы справедливой стоимости по приблизительным оценкам;

4) при выбытии инвестиционной собственности, которая учитывалась не по справедливой собственности:

- факт того, что компания продала инвестиционную собственность, учитываемую не по справедливой стоимости;

• балансовую стоимость на момент продажи;

• сумму прибыли и убытка. |

Компания не включает затраты на ремонт и текущую эксплуатацию в стоимость инвестиционной собственности. Такие затраты отражаются в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения.

Примеры затрат, которые отражаются в качестве расходов и не могут быть капитализированы, т.е. включены в стоимость инвестиционной собственности:

- затраты, связанные с пуском предприятия;

- эксплуатационные расходы;

- сверхнормативная величина материальных расходов, расходов на оплату труда и других ресурсов, используемых в строительстве или реконструкции объектов собственности.

Признание объекта инвестиционной недвижимости подлежит прекращению (то есть объект подлежит списанию с баланса) при выбытии или окончательном выводе из эксплуатации, когда более не предполагается получение связанных с ним экономических выгод. Выбытие объекта инвестиционной недвижимости может осуществляться посредством его продажи или передачи в финансовую аренду.

Прибыли или убытки, возникающие от устранения или выбытия объекта инвестиционной недвижимости, должны определяться как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива и подлежат признанию в прибыли или убытке в периоде, в котором происходит такое устранение или выбытие.

Возмещение к получению при выбытии объекта инвестиционной недвижимости первоначально отражается по справедливой стоимости. В случае отсрочки оплаты за объект инвестиционной недвижимости полученное возмещение первоначально отражается по цене объекта в эквиваленте денежных средств. Разница между номинальной суммой возмещения и эквивалентом цены в денежном выражении признается как процентная выручка в соответствии с МСФО (IAS) 18 «Доход», с использованием метода эффективной ставки процента.

Компенсация, предоставляемая третьими сторонами в связи с обесценением, утратой или передачей инвестиционной недвижимости, подлежит признанию в прибыли или убытке, когда она назначена к получению. Обесценение или утрата объектов инвестиционной недвижимости, соответствующие требования на компенсацию или выплата компенсации третьими сторонами, а также любое последующее приобретение или сооружение замещающих активов являются отдельными экономическими событиями и должны учитываться отдельно.

4.Согласно МСФО (IAS) 17 «Аренда» владелец инвестиционной собственности должен раскрывать в своей финансовой отчетности информацию обо всех активах, сданных в аренду.

Компания, которая распоряжается инвестиционной собственностью на правах аренды, должна раскрывать информацию о финансовой аренде с позиции арендатора, а об операционной аренде - с позиции арендодателя.

Компания должна раскрывать в финансовой отчетности:

1. Какой метод учета она использует (по справедливой стоимости или по себестоимости).

2. При использовании метода учета по справедливой стоимости необходимо разъяснить, как классифицируется и учитывается имущественный интерес, связанный с операционной арендой.

3. Критерии, используемые компанией для разграничения инвестиционной собственности (недвижимости), предназначенной для собственных нужд и для продажи.

4. Способы и допущения, применяемые для определения справедливой стоимости (на основе рыночной информации или с учетом других факторов).

5.Была ли справедливая стоимость определена в результате проведения оценки независимым оценщиком. Если такой оценки не проводилось, то данный факт также подлежит раскрытию.

6. Суммы, признанные в отчете о прибылях и убытках, отражающие:

- доход от сдачи в аренду инвестиционной собственности;

• прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание);

• расходы, связанные с инвестиционной собственностью, по которой был получен арендный доход в отчетном периоде;

• прямые операционные расходы, связанные с инвестиционной собственностью, которая не принесла дохода от сдачи в аренду в течение периода;

-наличие и размер ограничений, связанных с продажей инвестиционной собственности;

- уменьшением дохода или поступлений, причитающихся компании при выбытии инвестиционной собственности;

- контрактные обязательства по приобретению, строительству объектов инвестиционной собственности или по ремонту, техническому обслуживанию, реконструкции.