Расчёт функционального устаревания
1 этап |
Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) - системы эл ектроснабжения |
$ 5 000 |
2 этап |
Физическое ухудшение - (физический износ = 50% ) |
- $ 2 500 |
3 этап |
3а. Здесь учитывается стоимость замены системы электроснабжения в эксплуатируемом здании (с учетам специфики ремонтно-строительных мероприятий, демонтаж существующей системы электроснабжения учтен). |
+ $ 8 000 |
4 этап |
Здесь учитывается стоимость установки системы электроснабжения (той же самой), но как при новом строительстве. |
- $ 6 000 |
5 этан |
Полное функциональное устаревание |
$ 4 500 |
Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $1000 / 0.1=$10000 больше чем затраты на устранение функционального устаревания = $8000. В этой ситуаций или аналогичной, необходимо всегда учитывать любую стоимость элементов остающихся и старой системе или пион:, появляющуюся в результате повторного использования элементов, остающихся в старой системе или вновь появляющуюся в результате повторного использования элементов, т.е. надо учитывать стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину; будет уменьшаться.
При проведении капитального ремонта или реконструкции объекта практически всегда будут конструктивные элементы, которые требуют замены или их модернизации. К таким конструктивным элементам можно отнести; перекрытий, перегородки, полы, окна, двери, крыша и кровля, все технические системы (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, слаботочные системы).
Рассмотрим в качестве примера расчет устранимого функционального устаревания при замене окон в существующем здании при проведении капитального ремонта, Для упрощения задачи примем, что величина физического износа равна 50%, заменяем существующие окна на точно такие же. Проведём локальные сметные расчеты с учетом действующих нормативов согласно МДС 81-35.2004. Результат расчета приведен в таблице № 10 с учетом Локальных сметных расчетов № 1 -№ 4.
Таблица № 10
Расчёт устранимого функционального устаревания
V в -СФИ+ V д - V вм +( V мс - V мң )
№п.п. |
Замена Окон |
Обоснования расчёта |
Стоимость, руб |
Соотношения |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
1 |
Восстановительная стоимость существующего элемента (14 окон, площадью 25,2 кв.м)-в т.ч. стоимость материалов=36951 руб.(77,6%) |
Локальный сметный расчёт № 1 |
47614 |
100% |
2 |
Физическое ухудшение - 50% - обоснованием является описание технического состояния конструктивного элемента и соотнесением повреждений с методикой, изложенной в ВСН 53-86(р) и др. документах |
В соответствии с техническим состоянием элемента (47614×50%=)- для упрощения примера принято 50% (минус) |
-23807 |
50% |
3 |
Стоимость демонтажа элемента (окон) |
Локальный сметный расчёт № 2 (плюс) |
+7729 |
16,2% |
4 |
Стоимость возвратных материалов (допустим, что только 2 окна из 14 можно отремонтировать и продать) |
47614×(100%-22,4%)×15% = (минус) |
-5542 |
11,6% |
5 |
Стоимость монтажа нового конструктивного элемента в существующем здании (окна) |
Локальный сметный расчёт №3 (плюс) |
+49983 |
1,05 |
6 |
Стоимость монтажа нового конструктивного элемента при новом строительстве здания (окна) |
Локальный сметный расчёт № 4 |
-47614 |
|
7 |
Функциональное устаревание |
|
= 28363 |
|
В Локальных сметных расчетах специально взяты одинаковые везде окна (одного уровня по стоимости) с тем, чтобы реально можно было бы возможным оценить различия в разработанных сметах. Различия заключаются в величинах процентов - накладные расходы, сметная прибыль, в ременные здания и сооружения, зимнее удорожание, а так же в учете наличия стесненных условии при проведении ремонтных работ. Расценка по монтажу окоп за основу принята одна и таже.
ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ№ 1
Расчет восстановительной стоимости окон (Наименование работ и затрат, наименование объекта)
Основание: чертежи №№ осмотр объектов,
Технический паспорт - ресурсно-базисно-индексный метод
Составлена в ценах на: ноябрь 2005 года
Сметная стоимость: 47614 руб.
Нормативная трудоемкость: 47.53 чел.-час
Средства на оплату труда: 2546 руб.
№ п.п. |
Шифр норматива |
Наименование работ и затрат, материалов, изделий и конструкций единица измерения |
Кол-во |
Стоимость единицы, руб |
Общая стоимость, руб |
Затраты труда рабочих-строителей, чел-ч. |
|||||
ВСЕГО |
экспл. машин. |
ВСЕГО |
Основной заработной платы |
экспл. машин в т.ч. з/пл |
|||||||
Основной з/пл |
в. т.ч. з/пл машинистов |
На единицу |
всего |
||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
|
Раздел 1. Окна (восстановительная стоимость). |
|||||||||||
1 |
10-01-027-1 |
Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплётами: спаренными в стенах каменных площадью проёма до 2м2 100м2 |
0,252 |
|
|
1480,86 |
521,37 |
|
188.6 9.01 |
47,53 2,27 |
|
|
(101-9411) |
Скобяные изделия компл. |
14 |
(152) |
|
(2128) |
|
|
|
|
|
|
203-0025 |
Блоки оконные двустворные ОР 6-12 (пл.0,66м2) Строй- Цена 112005м2 |
25,2 |
(1318,31) |
|
(33221,41) |
|
|
|
|
|
|
|
Прямые затраты в базовых ценах руб. |
|
|
|
1481 |
521 |
|
|
|
|
|
|
Индекс на з/п рабочих строителей (монтажников) |
4,887 |
|
|
2546 |
|
|
|
|
|
|
|
Индекс на эксплуатацию машин |
4,209 |
|
|
972 |
|
|
|
|
|
|
|
В т.ч. з/п машинистов |
4,887 |
|
|
161 |
|
|
|
|
|
|
|
Индекс на материалы |
2,197 |
|
|
1602 |
|
|
|
|
|
|
|
в том числе материалы за расценкой |
1 |
|
|
0 |
|
|
|
|
|
|
|
Материалы за расценкой в текущих ценах |
1 |
|
|
35349 |
|
|
|
|
|
|
|
Итого прямым затрат: руб. |
|
|
|
40469 |
2546 |
|
|
|
|
|
|
Накладные расходы (от сметной з/п) с К=118×0,94% |
110,92 |
|
|
3003 |
|
|
|
|
|
|
|
Итого (с накладными расходами): |
|
|
|
43472 |
|
|
|
|
|
|
|
Плановые накопления от фактического ФОТ% |
63 |
|
|
1705 |
|
|
|
|
|
|
|
Итого: |
|
|
|
45177 |
|
|
|
|
|
|
|
Временные здания и сооружения % |
1,8 |
|
|
813 |
|
|
|
|
|
|
|
Итого: |
|
|
|
45990 |
|
|
|
|
|
|
|
Зимнее удорожание % |
1,5 |
|
|
690 |
|
|
|
|
|
|
|
Итого: |
|
|
|
46680 |
|
|
|
|
|
|
|
Резерв средств на непредвиденные расходы % |
2 |
|
|
934 |
|
|
|
|
|
|
|
Итого: |
|
|
|
47614 |
|
|
|
|
|
|
|
Всего по смете: |
|
|
|
47614 |
2546 |
|
|
47.53 |
|
ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 2
Демонтаж окон
(Наименование работ и затрат, наименование объекта)
Основание: чертежи №№
Составлена в ценах на; ноябрь 2005 г.
Сметная стоимость; 7729 руб.
Нормативная трудоемкость: 52.26 чел.-час
Средства на оплату труда: 2527 руб.
№ п.п. |
Шифр норматива |
Наименование работ и затрат, материалов, изделий и конструкций единица измерения |
Кол-во |
Стоимость единицы, руб |
Общая стоимость, руб |
Затраты труда рабочих-строителей, чел-ч. |
||||||
ВСЕГО |
экспл. машин. |
ВСЕГО |
Основной заработной платы |
Экспл. машин в т ч з/пл машинистов |
||||||||
Основной з/пл |
в. т.ч. з/пл машинистов |
На единицу |
всего |
|||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
Раздел № 1. Демонтаж окон. |
||||||||||||
1 |
ТЕР 46-04-012-1 |
Разработка деревянных заполнений проёмов: оконных с подоконными досками 100м2 |
0,252 |
|
|
521,36 |
469,89 |
|
188.54 7.74 |
47,51 1,95 |
||
|
|
Прямые затраты в базовых ценах руб. |
|
|
|
521 |
470 |
|
|
|
||
|
|
Коэфф на стеснённость (общая часть, п. 1.29, А) |
1,1 |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
Итого с учётом стеснённости: руб. |
|
|
|
573 |
517 |
|
|
|
||
|
|
Индекс на з/п рабочих строителей (монтажников) |
4,887 |
|
|
2527 |
|
|
|
|
||
|
|
Индекс на эксплуатацию машин |
4,209 |
|
|
236 |
|
|
|
|
||
|
|
в т.ч. з/п машинистов |
4,887 |
|
|
137 |
|
|
|
|
||
|
|
Индекс на материалы |
2,197 |
|
|
0 |
|
|
|
|
||
|
|
в том числе материалы за расценкой |
1 |
|
|
0 |
|
|
|
|
||
|
|
Материалы за расценкой в текущих ценах |
1 |
|
|
0 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого прямых затрат: руб. |
|
|
|
2763 |
2527 |
|
|
|
||
|
|
Накладные расходы(от сметной з/п) с К=0,94×110=% |
103,4 |
|
|
2755 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого (с накладными расходами): |
|
|
|
5518 |
|
|
|
|
||
|
|
Плановые накопления от сметного ФОТ % |
70 |
|
|
1865 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого: |
|
|
|
7383 |
|
|
|
|
||
|
|
Временные здания и сооружения ГСН p -2001% |
1,2 |
|
|
89 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого: |
|
|
|
7472 |
|
|
|
|
||
|
|
Зимнее удорожание % |
1,41 |
|
|
105 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого: |
|
|
|
7577 |
|
|
|
|
||
|
|
Резерв средств на непредвиденные расходы % |
2 |
|
|
152 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого: |
|
|
|
7729 |
|
|
|
|
||
|
|
Налог на добавленную стоимость % |
0 |
|
|
0 |
|
|
|
|
||
|
|
Всего по разделу: |
|
|
|
7729 |
|
|
|
|
||
|
|
Всего по смете: |
|
|
|
7729 |
2527 |
|
|
52.26 |
||
ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 3
Расчет стоимости установки окон в существующем здании (Наименование работ и затрат, наименование объекта)
Основание: чертежи №№ осмотр объекта, Технический паспорт - ресурсно-базисно-индексный метод
Сметная стоимость: 49983 руб .
Нормативная трудоемкость: 65.59 чел.-час
Составлена в ценах на: ноябрь 2005 года.
Нормативная трудоемкость: 65.59 чел.-час
Средства на оплату труда: 3514 руб .
№ п.п. |
Шифр норматива |
Наименование работ и затрат, материалов, изделий единица измерения |
Кол-во |
Стоимость единицы, руб. |
Общая стоимость, руб. |
|
Зарплаты труда рабочих-строителей, чел-ч. |
|||||
ВСЕГО |
экспл. машин |
ВСЕГО |
Основной заработной платы |
Экспл. машин в т.ч. з/пл машинистов |
||||||||
Основной з/пл |
в.т.ч. з/пл машинистов |
на единицу |
всего |
|||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
||
Раздел 1 |
Окна (замена). |
|
|
|
|
|
||||||
1 |
10-01-027-1 |
Установка в жилых и общественных зданиях блоков оконных с переплетами: спаренными в стенах каменных площадью проема до 2 м2 100 м2 |
0,252 |
|
|
1480,86 |
521,37 |
|
188.6 9.01 |
47,53 2,27 |
||
|
(101-9411) |
Скобяные изделия компл. |
14 |
(152) |
|
(2128) |
|
|
|
|
||
|
203-0025 |
Блоки оконные двустворные ОР 6-12 (пл. 0,66 м 2 ) Строй-Цена 112005 м2 |
25,2 |
(1318,31) |
|
(33221,41) |
|
|
|
|
||
|
|
Прямые затраты в базовых ценах руб. |
|
|
|
1481 |
521 |
|
|
|
||
|
|
Поправочный коэфф. к СМР |
1,2 |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
Коэфф. к з/п основных рабочих и трудозатратам |
1,15 |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
Коэфф. к эксплуатации машин, з/п машинистов и трудозатратам машинистов |
1,25 |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
Итого с учетом стесненности: руб. |
|
|
|
1940 |
719 |
|
|
|
||
|
|
Индекс на з/п рабочих строителей (монтажников) |
4,887 |
|
|
3514 |
|
|
|
|
||
|
|
Индекс на эксплуатацию машин |
4,209 |
|
|
1456 |
|
|
|
|
||
|
|
в т.ч. з/п машинистов |
4,887 |
|
|
244 |
|
|
|
|
||
|
|
Индекс на материалы |
2,197 |
|
|
1602 |
|
|
|
|
||
|
|
в том числе материалы за расценкой |
1 |
|
|
0 |
|
|
|
|
||
|
|
Материалы за расценкой в текущих ценах |
1 |
|
|
35349 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого прямых затрат: руб. |
|
|
|
41921 |
3514 |
|
|
|
||
|
|
Накладные расходы (от сметной з/п) с К=118×0,94×0,9% |
99,828 |
|
|
3752 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого (с накладными расходами): |
|
|
|
45673 |
|
|
|
|
||
|
|
Плановые накопления от фактического ФОТ с К=63×О,85 % |
55,25 |
|
|
2076 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого: |
|
|
|
47749 |
|
|
|
|
||
|
|
Временные здания и сооружения % |
1,2 |
|
|
573 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого: |
|
|
|
48322 |
|
|
|
|
||
|
|
Зимнее удорожание % |
1,41 |
|
|
681 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого: |
|
|
|
49003 |
|
|
|
|
||
|
|
Резерв средств на непредвиденные расходы % |
2 |
|
|
980 |
|
|
|
|
||
|
|
Итого: |
|
|
|
49983 |
|
|
|
|
||
|
|
Всего по смете: |
|
|
|
49983 |
3514 |
|
|
65.59 |
||
Локальный сметный расчет № 4 = Локальный сметный расчет №1.
3-й тип - «Сверхдостаточность»
(одновременно проводится «Модернизация» помещений)
Условие задачи: Предположим, что в офисном здании, в его двух помещениях расположены две дровяные печи для их обогрева (отопление). Каждая из печей в состоянии обогреть эти помещения в целом. Арендатору, который использует эти помещения под офис, требуется дополнительная площадь и он готов платить на $200 больше в месяц арендную плату, в случае если появится эта площадь за счет разборки одной из печей. Валовой рентный множитель = мультипликатор дохода равен 7.0 - определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Подрядчик оценивает все свои затраты в $7500 по разборке одной из печей и привидения помещений в соответствии с требованиями к офисным помещениям. Текущая (восстановительная) стоимость каждой из печей равна по $5000. Физический износ одной печи равен 80%, а другой 25%.
Таблица № 10