Расчет функционального устаревания

1 этап	Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) – нет элемента (системы)	$ 0,00
2 этап	Физическое ухудшение - нет элемента (системы)	- $ 0,00
3 этап	3а . Здесь учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха в экс плуатируемом здании (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий).	+ $12 000
4 этап	Здесь учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха (той же самой) как при новом строительстве.	-$ 10 000
5 этап	Полное функциональное устаревание	$ 2 000

Следовательно, полное функциональное устаревание объекта недвижимости = $2000.

В данной ситуации в расчете присутствуют только два этапа - 3-й и 4-й.

Раз системы нет, то её стоимость и физический износ равны нулю.

На третьем этапе определены все затраты:

- по монтажу данной системы (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий );

- затраты на демонтаж равен нулю (на самом деле сопутствующие демонтажные работы всегда будут присутствовать - их надо четко определить в каждом конкретном случае );

- стоимость возвратных материалов равна нулю (нет элемента, системы );

- учитывается стоимость установки системы кондиционирования воздуха (той же самой), но только как при новом строительстве.

В настоящее время во многих зданиях и сооружениях отсутствуют многие элементы (конструктивные элементы, системы и т.п.), которые в соответствии с современными требованиями должны быть.

К таким элементам можно отнести:

Элементы, обеспечивающие тепло-¹⁴, энерго-¹⁵ и ресурсосбережение¹⁶, например, пункты по учету потребляемых ресурсов на объект в целом (теплоснабжение, водоснабжение и т.п.), индивидуальные счетчики по горячему и холодному водоснабжению, газоснабжению, электроснабжению (двух тарифные счетчики), емкостные датчики по включению и выключению электроосвещения в помещениях, терморегуляторы по обеспечению поддержания заданных температурно-влажностных параметров в помещениях и многие другие. Соответственно при установке этих элементов возникают затраты по их установке, но одновременно с этим и процессе эксплуатации зданий (сооружений) снижаются эксплуатационные затраты (операционные расходы, которые учитываются в Доходном подходе в оценке объекта и эт о следует учитывать).

¹⁴ см. например, Распоряжение Губернатора СПб от 06.11.97 № 1139-р «Об установке приборов учета расхода энергоресурсов в эксплуатируемых зданиях».

¹⁵ Федеральный закон с изменениями от 5 апреля 2003 года № 42-ФЗ (Российская газета, № 67, 09.04.2003).

¹⁶ см. ГОСТ Р 52104-2003. Ресурсосбережение. Термины и определения. Согласно ГОСТ Р ИСО 9004-2001 к ресурсам относят работников, инфраструктуру, производственную среду, информацию, поставщиков и партнеров, природные и финансовые ресурсы; материальные ресурсы (усовершенствованные производственные и вспомогательные средства); нематериальные ресурсы (интеллектуальная собственность); ресурсы и механизмы, содействующие инновационным постоянным улучшениям.

2-й тип - «Замена»

Условие задачи: В здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127 / 220в, а должно быть 220 / 380в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 5000, Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% (по нормам для системы электроснабжения физический износ не должен быть больше 25%), т.е. равен 2500, Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1000. Допустим, для данного типа здания (сектора рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения и соответствие с современными требованиями составляют $8000. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остающихся элементов от существующей системы эл ектроснабжения, например, стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (т.е. стоимость возвратных - повторно используемых материалов или иных других). В нашем случае их стоимость равна нулю. Затраты на устройство аналогичной системы электроснабжения при новом строительстве составили бы $6000.

Таблица № 9