- •O ценка функционального (морального) устаревания задний и сооружений
- •Примеры соотнесения показателей физической и функциональной долговечности
- •Расчет величины Функционального устаревания
- •1 Устройство междуэтажных перекрытий по деревянным балкам с деревянным заполнением:
- •2. Устройство междуэтажных перекрытий из многопустотных железобетонных плит:
- •Параметры эксплуатационных показателей
- •Табличная форма определения функционального устаревания объекта
- •Формализованные зависимости определяющие различные виды функционального устаревания13
- •Расчет функционального устаревания
- •Расчёт функционального устаревания
- •Расчёт устранимого функционального устаревания
- •Расчет функционального устаревания
- •Расчет функционального устаревания
- •Расчет функционального устаревания
Расчет функционального устаревания
1 этап |
Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или здания в целом) - ($1 200 000 - $1 000 000) = Здесь учитывается только стоимость, приходящаяся на лишнюю высоту зда ния (лишний строительный объем здания = лишним конструкциям) |
$ 200000 |
2 этап |
Физическое ухудшение - 10% от $200 000 |
- $ 20000 |
3 этап |
3б. Стоимость потери в ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через валовой рентный множитель = мульти пликатор дохода и т.п.) - ($5000 / 0.125) = |
+ $ 40000 |
4 этап |
Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом. Его стоимость, если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, т.е. (рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения) в целом) - (стоимость замещения равна $1 000 000) |
- $ 0,000 |
5 этап |
Полное функциональное устаревание |
$ 220000 |
Обратите внимание, что разница в стоимостях существующего и нового зданий отвечает именно функциональному устареванию, возникшего только вследствие разницы высот зданий. Отсюда, величину физического износа надо исчислять только с этой разницы, а не со всей величины восстановительной стоимости существующего здания. Помимо этого, сущест вуют дополнительные эксплуатационные расходы, которые соотносятся на имеющееся неустранимое функциональное устаревание и естественно их тоже надо учитывать через капитализацию потери в ценности объекта недвижимости, отне сенные на их счет ($5000 / 0.125) = $40000. Кроме этого, в величине функционального устаревания необходимо учесть то, что собственнику приходится нести расходы, помимо эксплуатационных затрат, еще и налоговые (налог на имущество с лишней части здания равной денежному эквиваленту в $200000).