3.1.2.Анализ спроса рынка складской недвижимости
Данный проект предусматривает предоставление услуг по аренде складского помещения класса D площадью 400 м2, расположенным на ул. Пионерская. Наиболее вероятными арендаторами данной складской недвижимости могут являются:
Шиномонтаж, изготовление ключей , ул. Пионерская, 50
Частное предприятие «Планета Комфорта»,ул.Пионерская ,44
Магазины комиссионной одежды,ул.Пионерской,77
Фирменный магазин ОАО «Ковры Бреста» ,ул.Янки Купалы ,1
Магазин бытовой техники «5 элемент», ул.Московская, 202
ООО «БУГМОТОРССЕРВИС» ,ул.Янки Купалы, 1
ЧТУП «СтройПремиоЭксперт»,ул Московская ,202
Бар «Охотничий» ,ул.Пионерская, 39
Диско-бар «Планета Рок» ,ул.Пионерская, 48
Магазин «Сладкий Уголок» ,ул. Пионерская, 48
Медицинский центр «ЛОДЭ» ,ул.Пионерская, 50
Почтовое отделение №20 «Белпочта» ,ул.Пионерская , 42
Так как склад класса D пригоден лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, нетребовательных к условиям хранения, то потенциальными арендаторами будут являться:
Частное предприятие «Планета Комфорта»,ул.Пионерская ,44
Шиномонтаж, изготовление ключей , ул. Пионерская, 50
Магазины комиссионной одежды,ул.Пионерской,77
ООО «БУГМОТОРССЕРВИС» ,ул.Янки Купалы, 1
Медицинский центр «ЛОДЭ» ,ул.Пионерская, 50
Возможны следующие варианты сдачи площадей склада в аренду:
• сдача всей площади склада в аренду одному арендатору, нуждающемуся в больших объёмах складских помещений;
• сдача по частям площади склада нескольким арендаторам;
• сдача в аренду отдельных стеллажей или складо-мест.
3.2. Анализ swot местоположения
Одним из главных факторов оценки складской недвижимости является местоположение объекта. Склад расположен по ул. Пионерская, г.Брест. При помощи SWOT-анализа местоположения покажем сильные и слабые стороны, а также потенциальные возможности и угрозы (см. табл. 3.1).
Местоположение объекта складской недвижимости представлено на рисунке 3.1:
Рис.3.1 – Местоположение объекта
1 – склад
Таблица 3.1 SWOT-анализ местоположения объекта складской недвижимости
Сильные стороны |
Слабые стороны |
1.Непосредственная близость центральной магистрали 2. Близость торговых объектов 3. Небольшая плотность застройки 4.Удобные подъездные пути 5. Удаленность от центра города 6.Расположение склада под мед.центром «Лоде» |
7. Большой транспортный поток 8.Отсутствует паркинг 9.Наличие конкурентов 10.Нет возможности подъезда большегрузных автомобилей. |
Возможности |
Угрозы |
А.Строительство предприятий производственного назначения на прилегающей территории. |
В.Свободная территория для строительства новых складских помещений (конкурентов). |
В качестве дополнений к данной таблице, могут составляться так называемые, вспомогательные матрицы. Таких матриц две: матрица возможностей и матрица угроз. Матрица строится следующим образом: сверху по горизонтали откладывается степень влияния возможности на деятельность организации (сильное, умеренное, малое); слева по вертикали откладывается вероятность того, что организация сможет воспользоваться возможностью (высокая, средняя, низкая). Аналогичным образом строится матрица угроз (см табл. 3.2, 3.3).
Таблица 3.2 Матрица возможностей
Вероятность реализации возможностей |
Влияние |
||
Сильное |
Умеренное |
Малое |
|
Высокая |
- |
- |
- |
Средняя |
Строительство предприятий производственного назначения увеличит поток потенциальных арендаторов |
- |
- |
Низкая |
- |
- |
- |
Таблица 3.3 Матрица угроз
Вероятность реализации угроз |
Последствия |
||
Разрушительные |
Тяжелые |
Легкие |
|
Высокая |
- |
- |
- |
Средняя |
- |
- |
- |
Низкая |
- |
Уменьшение кол-ва потенциальных арендаторов при возможном появлении новых складских объектов-конкурентов |
- |
По результатам таблиц 3.2 и 3.3 произведём бальную оценку SWOT.
Значимость и оценка каждого из критериев анализа будем определять по 5-ти бальной шкале. Причём, значимость критерия, оценённая в 1 балл, означает отсутствие влияния критерия анализа на дальнейшее развитие складского комплекса, балл 5 – критерий имеет большое значение для дальнейшего успешного развития комплекса. Оценка критерия позволяет определить степень его проявления. Тогда оценка в 1 балл свидетельствует об отсутствии возможности проявления данного критерия, в 5 баллов соответствует максимальной степени проявления критерия анализа местоположения.
Таблица 3.5 – Бальная оценка SWOT
Результаты SWOT |
Значимость |
Оценка |
Оценка с учетом значимости |
Сильные стороны |
|||
1.Непосредственная близость центральной магистрали (S1) |
4 |
5 |
20 |
2. Близость торговых объектов (S2) |
3 |
3 |
9 |
3. Небольшая плотность застройки (S3) |
5 |
5 |
25 |
4. Удобные подъездные пути (S4) |
4 |
5 |
20 |
5. Удаленность от центра города (S5) |
4 |
4 |
16 |
6.Расположение склада под мед.центром «Лоде» (S6) |
2 |
2 |
4 |
Итого: |
94 |
||
Слабые стороны |
|||
7.Большой транспортный поток (W1) |
5 |
4 |
20 |
8.Отсутствует паркинг (W2) |
4 |
5 |
20 |
9.Наличие конкурентов (W3) |
4 |
4 |
16 |
11.Нет возможности подъезда большегрузных автомобилей (W4) |
3 |
4 |
12 |
Итого: |
68 |
||
Возможности |
|||
А.Строительство предприятий производственного назначения на прилегающей территории. (О1) |
3 |
3 |
9 |
Итого: |
9 |
||
Угрозы: |
|||
В.Свободная территория для строительства новых складских помещений (конкурентов). (Т1) |
4 |
5 |
20 |
Итого: |
20 |
||
Оценка основных полей матрицы показала, что сильные стороны и возможности местоположения преобладают в значительной мере над слабостями и угрозами. Также анализ возможностей позволил оценить перспективы развития складского комплекса, которые окажут значительное влияние на успешность деятельности.
Таблица 3.4 – Количественный SWOT-анализ.
|
Интенсив ность(Аi) |
Возможности |
Угрозы |
О1 |
Т1 |
||
Вероятность появления(РJ) |
- |
0,6 |
0,6 |
Коэффициент влияния(КJ) |
- |
0,7 |
0,5 |
Сильные стороны |
- |
|
|
S1 |
4 |
0 |
0 |
S2 |
3 |
0 |
0 |
S3 |
5 |
4 |
4 |
S4 |
4 |
1 |
2 |
S5 |
3 |
4 |
1 |
S6 |
2 |
2 |
0 |
Слабые стороны |
- |
|
|
W1 |
5 |
0 |
1 |
W2 |
4 |
1 |
0 |
W3 |
4 |
5 |
2 |
W4 |
3 |
3 |
1 |
Таблица 3.6 – Преобразование матрицы количественного SWOT-анализа.
|
Интенсив ность(Аi) |
Возможности |
ИТОГО |
Угрозы |
ИТОГО |
О1 |
|
Т1 |
|
||
Вероятность появления(РJ) |
- |
0,6 |
0,6 |
0,6 |
0,6 |
Коэффициент влияния(КJ) |
- |
0,7 |
0,7 |
0,7 |
0,7 |
Сильные стороны |
- |
|
|
|
|
S1 |
4 |
0 |
0 |
0 |
0 |
S2 |
3 |
0 |
0 |
0 |
0 |
S3 |
5 |
8,4 |
8,4 |
6,0 |
6,0 |
S4 |
4 |
1,68 |
1,68 |
2,4 |
2,4 |
S5 |
4 |
5,04 |
5,04 |
0,9 |
0,9 |
S6 |
2 |
1,67 |
1,67 |
0 |
0 |
ИТОГО |
|
16,79 |
16,79 |
9,3 |
9,3 |
Слабые стороны |
- |
|
|
|
|
W1 |
5 |
0 |
0 |
1,5 |
1,5 |
W2 |
4 |
1,68 |
1,68 |
0 |
0 |
W3 |
4 |
8,4 |
8,4 |
2,4 |
2,4 |
W4 |
3 |
3,78 |
3,78 |
0,9 |
0,9 |
ИТОГО |
|
13,86 |
13,86 |
4,8 |
4,8 |
Таким образом, опираясь на результаты проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что местоположение данного объекта достаточно перспективно, т.к. сильные стороны в значительной степени преобладают над слабыми. Проведённый SWOT-анализ местоположения данного объекта, а также вышеперечисленные выводы, позволяют говорить о выгодном местоположении рассматриваемого складского помещения как в настоящее время, так и с точки зрения дальнейшего развития складского комплекса.
По результатам местоположения и на основании произведенного анализа услуг, можно сделать вывод о рациональности и целесообразности развития складских площадей.