3. Анализ рынка

3.1. Анализ рынка складской недвижимости

В ходе анализа рынка складской недвижимости было выявлено, что на территории Беларуси преобладают склады более низких классов, а именно склады класса «C» и «D». Этот факт дает возможность говорить о недостаче, а следовательно и востребованности складской недвижимости классов «А+», «А», «В+» и «В». Технические характеристики таких складов позволяют хранить продукцию, требующую индивидуальных условий хранения.

Для определения диапазона и среднего размера арендных ставок, был проведен анализ складской недвижимости и осуществлялся поиск объектов аналогов. Т.к. в г.Бресте существует только один объект аналогичной классности, поиск производился по Минску и Минской области.

При поиске объектов-аналогов использовали сайт realt.by.

Таблица 3.2 – Результаты анализа рыночных ставок арендной платы по объектам -аналогам

№ п/п	Наименование объекта	Адрес объекта-аналога	Общая площадь, м2	Ставка арендной платы в месяц, EUR./ м2
1	2	3	4	5
1	Производственно - складской комплекс класса "А"	Минская обл., г.Фаниполь	854	9
2	Складское помещение	г. Минск, ул. Бровки	320	8
3	Склад + офис	Минский район, н.п.Валерьяново	4000	8,5
4	Складское помещение	г.Брест, ул.Жукова	968	7,4
5	Склад	Минская область, п.Колодищи	791	8
6	Склад	г. Минск, ул. Машиностроителей	900	8,4

По результатам анализа рыночных ставок арендной платы складских помещений класса «А» было выявлено, что:

1. Средняя рыночная ставка арендной платы за 1 м² складской площади в г.Минск и Минской области составляет 8,4 EUR.

2. Рыночная ставка арендной платы за 1 м² складской площади находится в диапазоне 7,4-9 EUR.

3. Рыночная ставка арендной платы в Бресте за 1 м² составила 7,4 EUR.

4. Причём средняя рыночная ставка арендной платы за 1 м²складской площади составляет 8,2 EUR.

Проанализировав арендные ставки объектов недвижимости складского назначения в РБ, определили среднерыночную арендную ставку, равную 8,2 EUR, но поскольку рассматриваемый объект (склад) находится в г.Бресте, целесообразно принять арендную ставку равную 7,4 EUR/ м².

Данные, которые были получены в результате анализа рынка складской недвижимости, позволяют говорить о целесообразности формирования логистического цента. Поскольку на данный момент рынок г. Бреста насыщен предложениями по сдаче складских площадей в аренду, но их классность ниже рассматриваемого склада, то логично предположить, что данный класс будет востребован и приносить прибыль.

3.1. Swot- анализ местоположения

1- складской комплекс.

Рисунок 3.1. Местоположение склада на карте Бреста

Таблица 3.1 SWOT-анализ местоположения

Сильные: Наличие железнодорожной ветки(S1). Удобные подъездные пути (S2). 3.Наличие в городе большого количества фармацевтических компаний – потенциальных клиентов (S3). 4.Наличие площадки для маневрирования (S4).	Слабые: 5.Спальный район (W1). 6.Наличие конкурентов (завод «Цветотрон») (W2). 7. Малая плотность застройки (W3).
Возможности: А.Расширения за счет расположенных рядом свободных площадей (01) Б. Строительство предприятий фармацевтики на прилегающей территории (02)	Угрозы: В. Строительство новых складов в непосредственной близости (T1) Г. Увеличение плотности застройки – ухудшение возможности маневрирования большегрузных автомобилей (T2)

Как видно из таблицы 3.1: преобладают сильные стороны, а это говорит о том, что местоположение объекта складской недвижимости выбрано верно. Угрозы в данном случае также присутствуют, т. к. в непосредственной близости от склада есть большая площадь незастроенной территории, что не исключает появление новых проектов, аналогичных данному.

Для анализа возможностей проекта делается матрица возможностей (табл. 3.2) и угроз (табл. 3.3).

Таблица3.2 Матрица возможностей

Вероятность реализации	Влияние
	Сильное	Умеренное	Малое
Высокая	Увеличения площадей за счет пристройки к основному зданию дополнительных на при-легающей незанятой территории
Средняя		Строительство предприятий производственного назна-чения на прилегающей территории.
Низкая

Таблица 3.3. Матрица угроз.

Вероятностьреализации	Последствия
	Разрушительные	Тяжелые	Легкие
1	2	3	4
Высокая
Средняя		Увеличение плотности застройки – ухудшение возможности маневри-рования большегрузных автомобилей.
Низкая			Уход части предпола-гаемых клиентов из-за строительства но-вых складов в непосредственной близости на незаня-той территории

Таким образом, анализируя данные SWOT-анализа, приходим к выводу, что существующее местоположение объекта (склада) эффективно. В первую очередь это достигается благодаря удаленности объекта (склада) от центра города, а также относительно небольшой автомобильный поток являются благоприятными факторами для проезда и маневрирования большегрузных автомобилей. Все вышеперечисленное свидетельствует о перспективности местоположения данного объекта (склада).

Для окончательного заключения необходимо провести количественный SWOT-анализ, а так же матрицу анализа.

Таблица.3.4. Матрица анализа

	Возможности	Угрозы
Силы	Совокупность сильных сторон может способствовать увеличению территории склада	Угрозу потери потенциальных клиентов ослабляет отсутствие большого количества аналогичных складов в городе
Слабости	Возможность отсечения конку-рентами потенциальных клиентов	Строительство новых складов той же классности может привести к потере арендаторов.

Таблица 3.5 Количественный SWOT-анализ

	Интен-сивность	Возможности		Угрозы
		01	02	Т1	Т2
Вероятность появления	-	0,7	0,7	0,6	0,5
Коэффициент влияния	-	0,6	0,6	0,5	0,5
Сильные стороны
S1	4	0	1	1	1
S2	2	2	3	2	2
S3	2	2	3	2	3
S4	3	3	2	2	3
Слабые стороны
W1	2	1	2	2	2
W2	3	2	3	1	1
W3	3	2	2	3	1

Таблица 3.6 Количественный SWOT-анализ

	Интен-сивность	Возможности		Итого	Угрозы		Итого
		01	02		Т1	Т2
Вероятность появления		0,7	0,7	1,4	0,6	0,5	1,1
Коэффициент влияния		0,6	0,6	1,2	0,5	0,5	1,0
Сильные стороны
S1	4	0	1,68	1,68	1,2	1	2,2
S2	2	0,84	2,52	3,36	1,2	1	2,2
S3	2	1,68	2,52	4,2	1,2	1,5	2,7
S4	3	3,78	2,52	6,3	1,8	2,25	4,05
Итого		6,3	9,24		5,4	5,75
Слабые стороны
W1	2	0,84	1,68	2,52	1,2	1,0	2,2
W2	3	2,25	3,78	6,03	0,9	0,75	1,65
W3	3	2,25	1,68	3,93	2,7	2,25	4,95
Итого		5,34	7,12		4,8	4,0

Вывод:

Оценка основных полей матрицы показала, что сильные стороны и возможности местоположения преобладают над слабостями и угрозами, а анализ угроз не выявил явлений, о вероятности реализации которых приходилось бы говорить как о высокой и степени последствий как разрушительных. Но следует отметить, что анализ возможностей позволил оценить перспективу развития складского комплекса.

Таким образом, опираясь на результаты проведенного SWOT-анализа, можно сделать вывод о том, что местоположение данного объекта благоприятное и перспективное.

Данный объект складской недвижимости обладает хорошими характеристиками местоположения, которые соответствуют его классности. Этот факт повышает его конкурентоспособность на рынке логистики. Слабой стороной является наличие поблизости конкурентных складов классов «С» и «Д», но и это не сильно повлияет на прибыль, поскольку их классность значительно ниже рассматриваемого склада.

Анализируя приведенную выше таблицу 3.6, делаем вывод, что склад класса «А» с характеристиками, которые описаны в задании по курсовому проектированию, достаточно конкурентоспособен, т.к. в г.Бресте практически не существует аналогичных складов (нет конкурентов).

Исходя из вышеперечисленных выводов, принято решение о создании логистического центра, для чего потребуется приобретение транспортного средства для транспортировки грузов к конечному потребителю и автопогрузчика.

Повышение классности в нашем случае не целесообразно, т.к. склад и так высокой классности.