О Т Ч Ё Т рабочей группы при Кабинете Министров РТ по изучению проблем рынка ЖКХ Республики Татарстан тема: Анализ системы ЖКХ г. Нижнекамска Руководитель проекта: руководитель фракции КПРФ в Государственном Совете Республики Татарстан Миргалимов Х.Г. г. Казань 2013г.

Перечень вопросов:

1. Структура системы ЖКХ и общая характеристика состояния управления жилым фондом г. Нижнекамска ……………………………………………………………….. - 8

2. Дата создания управляющей организации и сроки существования в этом бизнесе. Опыт участия в конкурсах на управление жилищным фондом. Наличие утвержденного органом местного самоуправления протокола открытого конкурса о выборе проверяемой организации в качестве управляющей организации для управления МКД …………………………………………………………………………….…….... - 18

3. Взаимоотношения с городской и районной администрациями, жилищной инспекцией ……………………………………………………………………………………………- 21

4. Сведения о финансово-экономическом состоянии компании……………………… - 24

5. Руководитель организации. Штатное расписание (штаты, численность, оклады). Наличие и численность состава технического персонала для выполнения работ в доме. Каков опыт работы и квалификация сотрудников организации в сфере ЖКХ ……………………………………………………………………………………………- 48

6. Какими домами управляет организация, и где они находятся. Характеристика жилых домов, находящихся на управлении (паспорта и т.д.). Состав общего имущества МКД. Проведено ли межевание земельных участков под МКД …………………………………………………………………………………………….-51

7. Наличие материального обеспечения ведения работ в доме, в том числе специальной техники. Привлекает ли организация подрядчиков? Если привлекает, то на какие виды работ……………………………………………………………………………… - 51

8. Со всеми ли собственниками заключены договоры на управление. На какой срок организация заключила договор управления. (предоставить копию договора управления) ………………………………………………………………………………….…..- 53

9. С какой периодичностью и в какой форме организация отчитывается перед собственниками о выполнении договора управления……………………………………...- 53

10. Благоустройство ………………………………………………………………………. -54

11. Внедрены ли энергосберегающие технологии в МКД?............................................. - 55

12. Наличие нежилых помещений в каждом МКД. Наличие договоров аренды с собственниками нежилых помещений. Как оплачивают ЖКУ, включена ли плата за ЖКУ в арендную плату или выставляются отдельные счета. Наличие счетчиков учета коммунальных ресурсов ………………………………………………..………….… - 56

13. Оборудованы ли МКД общедомовыми и индивидуальными приборами учета потребления коммунальных ресурсов. Как организована работа по снятию показаний ПУ………………………………………………………………………………………. - 57

14. Информацию по ОДН (общедомовые нужды) по воде и электроэнергии. (Коэффициенты коррекции, каким образом раскидывается разница между показанием общедомового прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета и т.д.)……………………………………………….………………………………...…… - 58

15. Каким образом осуществляется перерасчет по теплу по итогам года……………...- 62

16. Количество должников в натуральном выражении и в процентах к количеству обслуживаемых метров. Вероятные причины возникновения долгов, работа с должниками……………………………………………………………………………………... - 63

17. Наличие у управляющей организации информации о техническом состоянии и проблемах каждого МКД, способах их решения. Наличие дефектных актов и другой технической документации, необходимой для выполнения работ по обслуживанию и ремонту. Какие работы по техническому ремонту проводились в текущем году в обслуживаемых домах и на какую сумму ……………………………………………… - 67

18. Наличие диспетчерской службы. Количество заявок от населения, жалоб, связанных с предоставлением ЖКУ. Количество удовлетворенных жалоб и заявок…………. - 72

19. Наличие проекта годовых и перспективных планов содержания имущества. Подготовка планов и графиков работ по техническому и санитарному обслуживанию и ремонтам. Какие работы по техническому ремонту проводились в текущем году в обслуживаемых домах и на какую сумму. Количество домов, в которых проведен капитальный ремонт. Качество капитального ремонта …………………………………...- 72

20. Наличие старших по домам……………………………………………………………- 75

21. Меры борьбы с несанкционированной рекламой на МКД (телефоны досуга на стенах и.т.д.). Затраты на закрашивание несанкционированной рекламы (сумма и в процентах от общих затрат), источники финансирования (текущий ремонт или иные) ……………………………………………………………………………………………- 77

22. Как осуществляется ведение бухгалтерского учёта и отчётности, расчёт налогов, сборов и обязательных платежей…………………………… ……………………….- 78

23. Результаты проведения аудиторской проверки…………………………...………...- 78

24. Организация работы по начислению платежей за ЖКУ населению и их расщеплению по поставщикам: кто начисляет, на какой счет направляются средства, кто раскидывает по поставщикам ЖКУ. Какие средства, используются для начисления и сбора платежей………………………………………………………...……………….- 79

25. Наличие договоров с поставщиками коммунальных услуг (предоставить копии) и договоров подряда, если какие-либо работы выполняется с привлечением сторонних организаций (предоставить копии) ……………………………………………………- 80

26. Тарифы и нормативы за жилищно-коммунальные услуги на 2008-2010 годы. Как организована работа по установлению тарифов на ЖКУ. Документы по расчету тарифов и нормативов ……………………………………………………………………….-80

27. Размер платы управляющей организации за услуги по управлению (доля в общем размере платежей). Его обоснованность……………………………………………... - 83

28. Проблемы управляющих организаций, требующие вмешательства извне. (Проблемы взаимоотношения с поставщиками коммунальных услуг, проблемы согласования точки раздела балансовой принадлежности имущества, проблемы подключения к коммуникациям, проблемы возмещения потерь коммунальных служб за счет населения и т.д.) …………………………………………………………………………….….- 86

29. Наличие «нулевых» квартир (с ноль зарегистрированных граждан, но фактически сдаваемых квартирантам) и принимаемые меры……………………………………. - 87

Выводы ………………………………………………………………………………. - 88

Предложения…………………………………………………………………………..- 93

Приложение……………………………………………………………………………- 95

В рамках работы Республиканской межведомственной комиссии по обеспечению прав и законных интересов граждан при предоставлении жилищных и коммунальных услуг в части проверки деятельности управляющих организаций и ТСЖ в муниципальных районах Республики Татарстан (далее РМК при КМ РТ), рабочей группой был проведен анализ материалов и документов, представленных управляющими компаниями г.Нижнекамска в соответствии с вопросником, разработанным членом рабочей группы - главным советником аппарата Государственного Совета Республики Татарстан Михайловой Е.А.

Состав рабочей группы:

Руководитель группы:

председатель Союза домовых комитетов г.Казани, член Республиканской межведомственной комиссии по обеспечению прав и законных интересов граждан при предоставлении жилищных и коммунальных услуг при Кабинете Министров Республики Татарстан Г.М. Сомов

Члены рабочей группы:

1. Главный советник отдела по обеспечению деятельности фракций в Государственном Совете Республики Татарстан и организационной работы Организационного управления Аппарата Государственного Совета Республики Татарстан Е.А. Михайлова

2. Член правления Союза домовых комитетов г.Казани, помощник депутата городской думы г. Казани Файзрахманова И.Р.

3. Член правления Союза домовых комитетов г.Казани, помощник депутата городской думы г. Казани И.А. Волкова

4. Член ревизионной комиссии Союза домовых комитетов г.Казани Л.И. Зяббарова

Объектом данного анализа являлись договоры управляющих компаний г. Нижнекамска с подрядными организациями, Единым расчётным центром города, Муниципальным унитарным предприятием «Департамент строительства, ЖКХ и благоустройства города Нижнекамска» и другими специализированными организациями, представляющими услуги в сфере ЖКХ, а также другие документы и материалы, характеризующие деятельность управляющих компаний (протоколы общих собраний собственников МКД, сведения об ОДН и др.).

Предметом исследования являлась оценка эффективности организации управления жилищным фондом г. Нижнекамска в части обеспечения прав и законных интересов граждан при предоставлении жилищных и коммунальных услуг.

Актуальность данного исследования подтверждается ситуацией в сфере ЖКХ, обострившейся в связи с введением в действие Постановления Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах», узаконившего введение платы для населения за ОДН, вызывающей у граждан нашей республики претензии, как к расчёту данного показателя, так и к причинам его возникновения.

Как показывает практика, данные проблемы наиболее остро воспринимаются населением г. Нижнекамска, что подтверждается высокой активностью граждан, выражающейся в участии в митингах, подготовке обращений, в том числе и президенту РФ, создании общественных движений.

1. Структура системы жкх и общая характеристика состояния управления жилым фондом г. Нижнекамска

Нижнекамск - третий по численности населения город Татарстана, административный центр Нижнекамского района, крупнейший в России центр нефтехимической промышленности. По официальным данным на начало 2012г. численность населения г. Нижнекамска составляет 250,6 тыс. жителей.

Нижнекамск многократно удостаивался звания «Самый благоустроенный город России» (в 2000, 2003, 2011 году), в категории «Города с населением от 100 тысяч человек и более».

Жилищный фонд Нижнекамского муниципального района составляет 5342,8 тыс.кв.м., в том числе: города Нижнекамска – 4477,8 тыс.кв.м., района – 571,7 тыс. кв.м., пгт. Камские Поляны – 293,3 тыс.кв.м.

Ниже приведена схема оперативного управления предприятий и организаций ЖКХ г. Нижнекамска и Нижнекамского муниципального района.

Из данной схемы следует, что отраслевое управление системой ЖКХ города и муниципального района осуществляет Муниципальное унитарное предприятие «Департамент строительства, ЖКХ и благоустройства города Нижнекамска» (далее МУП «ДСЖКХ и Б» г.Нижнекамска).

Директор МУП «ДСЖКХ и Б» г. Нижнекамска - Филиппов Василий Николаевич.

Контакты: тел.: 8 (8555) 42-43-70, факс 42-43-71;

e-mail: gkh-nk@mail.ru.

Деятельность МУП «ДСЖКХ и Б» координирует отдел жилищной политики Исполнительного Комитета г. Нижнекамска (далее ИК г. Нижнекамск), подведомственный непосредственно руководителю данного ИК.

МУП «ДСЖКХ и Б» г. Нижнекамска создано в мае 2011г. Постановлением № 44 от 20.05.2011г. Руководителя Исполнительного комитета г. Нижнекамска.

Целью создания МУП «ДСЖКХ и Б» согласно п. 2.1. Устава является удовлетворение общественных потребностей и получение прибыли.

Согласно Уставу, учреждение осуществляет единую политику в области жилищно-коммунального комплекса города и района, независимо от форм собственности, включая ведомственный жилой фонд, ТСЖ и ЖСК.

МУП «ДСЖКХ и Б» переданы функции по разработке принципов и методов управления жилищным фондом, коммунальной инфраструктурой, координации и контролю над деятельностью предприятий ЖКХ города и района, а также разработка нормативов потребления и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения в части полномочий исполкома МО «НМР».

Основными видами деятельности МУП «ДСЖКХ и Б» г. Нижнекамска являются:

• Управление недвижимым имуществом;

• Управление эксплуатацией жилого фонда;

• Управление эксплуатацией нежилого фонда;

• Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества.

Анализ устава МУП «ДСЖКХ и Б», показал, что Департаменту передан полный объём полномочий для исполнения возложенных на него функций в сфере ЖКХ, однако, рабочая группа усмотрела в Уставе следующие несоответствия.

Так, согласно Устава, МУП «ДСЖКХ и Б» предоставлено право на:

- организацию деятельности паспортных столов (ч. 40 п. 2.2.1 Устава);

- заключение договоров с поставщиками и потребителями на оказание ЖКУ, организацию учёта их объёмов, контроль качества предоставленных услуг, применение к поставщикам и потребителя услуг санкций за нарушения условий документов (ч. 56 п. 2.2.1 Устава);

- начисление и сбор платежей с потребителей за оказанные ЖКУ, в том числе с граждан, с учётом предоставления им льгот, а также осуществления расчётов с поставщиками ЖКУ (ч. 57 п. 2.2.1 Устава);

- регистрационный учёт граждан, проживающих в жилищном фонде (п.2.2.2 Устава).

По заключению рабочей группы, указанные и иные положения Устава МУП «ДСЖКХ и Б» свидетельствует о дублировании Департаментом функций УК и ООО «ЕРЦ», оплачиваемых из средств, собранных с населения за жилищные услуги.

Одновременно, осуществление МУП «ДСЖКХ и Б» регистрационного учёта граждан и организация паспортных столов противоречат п/п. 2.4. п. 2 Положения о федеральной миграционной службе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.07.2012 N 711 (ред. от 27.02.2013) "О вопросах Федеральной миграционной службы", согласно которого осуществление регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, контроля за соблюдением гражданами и должностными лицами правил регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации является задачей федеральной миграционной службы.

Управление жилым фондом в городе осуществляют 15 управляющих компаний (далее УК), создано 20 товариществ собственников жилья, жильцы дома 21 по пр. Химиков выбрали форму непосредственного управления домом.

МУП «ДСЖКХ и Б» представлен рабочей группе следующий перечень управляющих компаний, осуществляющих свою деятельность на территории г.Нижнекамска: ООО «УК ЖКХ – Вокзальная-1»; ООО «УК ЖКХ – Вокзальная»; ООО «УК ЖКХ «Мастерстрой»; ООО УК «ПЖКХ – 17»; ООО «УК ЖКХ Стройхимсервис»; ООО УК ЖКХ «Центр»; ООО УК «ЖКХ-8»; ООО УК ЖКХ «Жилтехсервис»; ООО УК «ЖКХ -11»; ООО УК «ЖКХ -10»; ООО УК ЖКХ «Кама»; ООО УК «ЖКХ -9»; ООО УК «ЖКХ +»; ООО УК «ЖКХ – Южное»; ООО УК «Жильё».

Информация о датах создания УК, их руководителях, адресах, контактах, количестве домов и площадях, находящихся в управлении, штатном расписании компаний отражена в Таблице 1.

Расчёт и начисления жилищно-коммунальных услуг осуществляет Муниципальное унитарное предприятие «Единый расчётный центр г.Нижнекамска» (далее МУП «ЕРЦ»).

Содержание жилого фонда города и района осуществляется 34 частными организациями (подрядными и специализированными организациями), находящимися с управляющими компаниями в договорных отношениях.

Структура взаимодействия предприятий ЖКХ г. Нижнекамска представлена на примере ООО УК «ЖКХ – Южное».

Для оперативного реагирования на претензии граждан по вопросам работы ЖКХ и контроля за их выполнением создана единая Служба учета претензий граждан, работающая круглосуточно по телефону «072».

Исходя из официальных данных и личных наблюдений рабочая группа подтверждает наличие у руководства города и района понимания важности налаживания эффективной работы в сфере ЖКХ, влияющей, в конечном итоге, как на улучшение общей социально-политической обстановки в обществе, так и на оценку работы власти любого уровня, в том числе и муниципального.

Данные выводы подтверждаются нижеизложенными фактами.

Общеизвестно, что на текущий момент, помимо роста тарифов, особую обеспокоенность населения вызывает проблема несправедливого начисления ОДН. Соответственно, качество работы коммунальных служб оценивается населением по уровню начисляемого ОДН и комплексу мероприятий, направленных на его снижение.

МУП «ДСЖКХ и Б» совместно с УК выявили следующие причины возникновения ОДН:

- отсутствие 100%-ой установки ИПУ по водо и электроснабжению;

- хищения ресурсов физ. и юр. лицами;

- наличие «нулевых квартир»;

- несвоевременное и некорректное снятие показаний ИПУ;

- наличие технологических потерь.

Для устранения выявленных причин возникновения ОДН, МУП «ДСЖКХ и Б» был разработан план мероприятий для управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций и «ЕРЦ» г. Нижнекамска на 2012год, копия которого прилагается ниже по тексту.

Рабочая группа констатирует, что в г. Нижнекамске проводится следующий комплекс мероприятий по устранению указанных негативных факторов.

Так с 2010 года в городе действует программа «Светлый подъезд». В рамках данной программы в подъездах МКД устанавливаются акустические светильники с датчиками движения. Такие приборы позволяют значительно экономить ОДН. В информации, представленной рабочей группе УК, содержатся сведения о реализации данной программы.

Большой объём работы, способствующей, в том числе, значительному снижению ОДН, проводится УК при выявлении фактов хищения ресурсов и обследовании «нулевых» квартир. Результаты обследований оформляются комиссионными актами, направляемыми в дальнейшем в ЕРЦ. Так из 4353 «нулевых» квартир в 2012 году акты составлены по 60% квартир, в результате данные по 40% владельцев «нулевых» квартир направлены в ЕРЦ для начисления платы за потреблённые коммунальные услуги.

Из информации, представленной рабочей группе, следует, что при достаточной активности УК (как, например ООО УК ЖКХ «Кама», ООО УК ЖКХ «Центр»), возможен 50% положительный результат, при котором собственники «нулевых» квартир устанавливают ИПУ, оформляют прописку, заключают договоры на поставку ЖКУ.

УК систематически выявляются факты хищения ресурса, возникающие либо путём вмешательства в работу ИПУ, либо несанкционированного подключения к потреблению ресурсов.

В городе создан и действительно функционирует институт старших по домам и Совет территориальных общественных самоуправлений (далее СТОС), способствующий выявлению фактов хищения ресурсов и корректному снятию показаний ОДПУ и ИПУ.

Снизить нагрузку жильцов при оплате коммунальных услуг помогает программа по установке приборов учета потребления электроэнергии, воды и тепла. По данным ООО «ЖилЭнергоСервис-Нижнекамск», в 2012 году в компанию поступило 133 тыс. заявок на снятие показаний со счетчиков, за аналогичный период в 2011 году поступило 130 тыс.заявок.

В целях снижения технологических потерь и во исполнение Федерального закона № 261-ФЗ от 23 ноября 2009 года «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Программы комплексного развития жилищно-коммунального хозяйства в городе Нижнекамске на 2011-2020 годы, Нижнекамский городской Совет Решением № 16 от 20.04.2012г. утвердил инвестиционные программы ОАО «Водопроводно-канализационное и энергетическое хозяйство» в сфере водоснабжения и водоотведения на 2012-2015 годы.

Из представленных рабочей группе материалов следует, что две трети УК г. Нижнекамска де-юре осуществляют свою деятельность с мая, июля 2012 года, а ООО УК ЖКХ «Кама» даже с 01.11. 2012г. Де – факто все УК не новички на рынке ЖКХ.

Столь одномоментное «омоложения» УК очевидно связано с реализацией с 01.07.2012г. в г. Нижнекамске новой муниципальной программы реформирования ЖКХ, якобы направленной на дальнейшее преобразование и совершенствование жилищно-коммунальной сферы.

Основными ее направлениями стали:

- разукрупнение управляющих компаний. Количество управляющих компаний, осуществляющих управление жилищным фондом г. Нижнекамска увеличилось с 10 до 15. Общая площадь жилищного фонда, который планировалось передать в управление вновь созданным компаниям, должен был составить в среднем 250 - 300 тыс.кв.м;

- размещение управляющих компаний в «шаговой доступности» для населения - в помещениях бывших домоуправлений, куда люди привыкли обращаться со всеми вопросами и проблемами;

-дальнейшее совершенствование института старших по домам, как связующего звена между населением, жилищниками и коммунальщиками.

-информирование населения о деятельности управляющих компаний, работе Советов территориальных общественных самоуправлений (СТОС), старших по домам, то есть всех структур, так или иначе задействованных в оказании и предоставлении услуг ЖКХ.

Обобщённая информация об УК г. Нижнекамска, включающая в себя сведения о руководителях УК, контактах, штатном расписании, о количестве домов и размерах площадей, находящихся в управлении и др. отражена в Таблицах 1, 2.

2. Дата создания управляющей организации и сроки существования в этом бизнесе. Опыт участия в конкурсах на управление жилищным фондом. Наличие утвержденного органом местного самоуправления протокола открытого конкурса о выборе проверяемой организации в качестве управляющей организации для управления МКД

УК, осуществляющие в настоящее время деятельность по управлению жилым фондом г. Нижнекамска, зарегистрированы в качестве УК в следующие периоды времени.

Четыре УК - ООО «УК ЖКХ «Мастерстрой»; ООО «УК ЖКХ Стройхимсервис»; ООО УК ЖКХ «Жилтехсервис»; ООО УК «ЖКХ +» зарегистрированы в 2006 году.

ООО УК «ЖКХ – Южное» зарегистрировано в 2010 году.

Десять УК - ООО «УК ЖКХ – Вокзальная-1»; ООО «УК ЖКХ – Вокзальная»; ООО УК «ПЖКХ – 17»; ООО УК ЖКХ «Центр»; ООО УК «ЖКХ-8»; ООО УК «ЖКХ -11»; ООО УК «ЖКХ -10»; ООО УК ЖКХ «Кама»; ООО УК «ЖКХ -9»; ООО УК «Жильё» зарегистрированы в период с мая по ноябрь 2012.

Таким образом, в 2012 году сфера ЖКХ г. Нижнекамска «омолодилась» на 67%.

Проведя анализ материалов, представленных УК, МУП «ДСЖКХ и Б» г.Нижнекамска, а также выложенных на официальных сайтах в сети Интернет, рабочая группа пришла к следующим выводам.

Из представленных данных следует, что УК г. Нижнекамска в открытом конкурсе по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами не участвовали, следовательно, осуществляют свою деятельность по управлению многоквартирными домами в нарушение ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей: «Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.»

Более того, только две управляющие компании - ООО УК «ЖКХ - 8», ООО УК «ЖКХ - 10» сообщили, что осуществляют свою деятельность на основании прямых договоров с жителями МКД. Копии протоколов общих собраний, копии договоров на управление, позволяющие оценить правомерность осуществления УК деятельности по управлению жилым фондом, рабочей группе не представлены.

Однако, информация, о заключении УК договоров с жителями МКД, вызывает у рабочей группы большие сомнения, поскольку сопоставление дат регистрации юридических лиц (УК) и заключения договоров на управление МКД имеют минимальный разрыв. Рабочая группа пришла к выводу, что провести работу по заключению договоров на управление с жителями МКД в месячный срок маловероятно.

В качестве примера приведена таблица с информацией по заключённым ООО УК «ЖКХ -11» договорам на управление жилым фондом с собственниками жилья на 06.12.2012г.

Из приведённых данных следует, что ООО УК «ЖКХ -11» за 5 месяцев своего существования (с 01.07.2012г. по 06.12.2012г.) заключило договора на управление жилым фондом по всем 34 домам, находящимся в управлении. Договоры заключены с 2941 из 4348 зарегистрированных собственников в данных МКД, что составляет 67.64%. Одновременно, как показывает практика, подобные договоры заключаются с существенными процессуальными нарушениями.

Для полного и более глубоко анализа данного вопроса рабочей группе необходимо изучение подлинников документов.

Сопоставление приведённых данных позволило рабочей группе, прийти к заключению, что поскольку органом местного самоуправления г.Нижнекамска открытый конкурс по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами не проводился, то УК г.Нижнекамска назначены муниципалитетом города, либо его полномочным представителем в сфере ЖКХ - МУП «ДСЖКХ и Б».