МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

Краевое государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования

«КРАСНОЯРСКИЙ МОНТАЖНЫЙ КОЛЛЕДЖ»

Дневное отделение

Специальность: ЗИО

Группа: Д-291

КУРСОВАЯ РАБОТА

по МДК.04.01.Оценка недвижимого имущества

на тему: «Определение доходности от аренды помещений торгового центра ТЦ «Красноярье» »

Разработала: Булавкина А.А.

Руководитель: Лыхина С.М.

2014

КРАСНОЯРСКИЙ МОНТАЖНЫЙ КОЛЛЕДЖ

УТВЕРЖДАЮ:_____________

Зам. директора по учебной работе

Моор О. И.

«29»ноября 2014г.

ЗАДАНИЕ

НА КУРСОВУЮ РАБОТУ ПО СПЕЦИАЛЬНОСТИ

120714 Земельно-имущественные отношения

Студенту: Булавкиной Анне Андреевне

Курсовая работа на тему: Определение доходности от аренды помещений торгового центра ТЦ «Красноярье

Содержание курсовой работы:

Введение__________________________________________________________

1. Характеристика рынка коммерческой недвижимости __________________

2 Ипотечное кредитование объектов недвижимости ___________________

3. Определение доходности объекта недвижимости _____________________

3.1Участники процесса финансирования недвижимости___________________

3.2 Задание на оценку объекта недвижимости ___________________________

3.3 Характеристика объекта недвижимости_____________________________ 3.4 Анализ эффективного использования и развития объекта______________

недвижимости_____________________________________________________

4. Обоснование доходности объекта__________________________________

5. Определение финансовых составляющих ____________________________

5.1Инструменты ипотечного кредитования______________________________

5.2 Определение величины собственного и заемного капитала_____________ 6. Расчет чистого операционного дохода_______________________________

7. Характеристика доходности объекта________________________________ 7.1Расчет коэффициентов доходности__________________________________ 7.2Оценка эффективности привлечения заемного капитала________________

7.3 Определение стоимости объекта по истечении срока_________________

погашения кредита________________________________________________

Заключение_______________________________________________________

Список используемых источников____________________________________

1.Ардзинов В. Д., Ардзинов Д. В. Ценообразование и оценка недвижимости:

Учебник.- СПб: Питер, 2010 г._______________________________________

2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. – М: Юрайт-Издат, 2012 г.____________________________________________________________

3. Мурзин А. Д. Недвижимость: Экономика, оценка и девелопмент – М:_____ Феникс, 2013.______________________________________________________

4. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-__________

методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ, 2008.__________________

5. Щербакова Н. А. Оценка недвижимости: Учебник. – М: Омега-Л, 2012.__

6. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости - М: Техносфера, 2011. ____

Приложение________________________________________________________График выполнения работы:

29.11.14 - 10%

16.12.14 - 25%

29.12.14 - 50%

16.02.15- 75%

26. 02.15 -100%

Дата выдачи « 29» ноября 2014г.

Срок окончания «26» февраля 2015г.

Председатель цикловой комиссии:_______________Шелопугина Г.М

Руководитель работы: _____________Лыхина С.М.

Содержание

Введение ……………………………………………………………………….....4

1. Характеристика рынка коммерческой недвижимости……..…..…………....8

2. Ипотечное кредитование объектов недвижимости

3. Определение доходности объекта недвижимости

3.1Участники процесса финансирования недвижимости___________________

3.2 Задание на оценку объекта недвижимости ___________________________

3.3 Характеристика объекта недвижимости

3.4 Анализ эффективного использования и развития объекта недвижимости……………………………………………………………………13

4. Обоснование доходности объекта недвижимости…………………….........16

5. Определение финансовых составляющих

5.1 Инструменты ипотечного кредитования

5.2 Расчет чистого операционного дохода

5.3 Определение величины заёмного и собственного капитала……

6.Определение стоимости здания и земельного участка.

7. Характеристика доходности объекта недвижимости

7.1 Расчет коэффициентов доходности………………………………..........24

7.2 Оценка эффективности привлечения заёмного капитала……………..26

7.3 Определение стоимости объекта по истечении срока погашения кредита……………………………………………………………………………28

Заключение ………………………………………………………………………30

Список используемых источников……...……………………………………...31

Введение

Современная российская экономика неотделима от функционирования рынка недвижимости, развитию которого способствует законодательно установленный свободный переход прав собственности на недвижимое имущество.

Затраты на приобретение недвижимости, реализацию проектов по ее развитию и реконструкции высоки, часто требуют привлечения заемных средств. Поэтому необходим обоснованный выбор приемлемых методов финансирования сделок купли-продажи по коммерческому использованию недвижимости.

Целью курсовой работы является определение целесообразности приобретения инвестором доходной недвижимости. Для этого определяется предполагаемая доходность объекта и целесообразность привлечения заемного капитала.

При оценке объекта используется доходный подход, позволяющий рассчитать денежные потоки, чистую операционную прибыль и коэффициенты доходности.

Анализ коэффициентов и денежных потоков позволяет сделать выводы о прибыльности коммерческой деятельности.

Источниками финансирования сделки по приобретению объекта являются заемный и собственный капиталы.

В качестве заемных средств используется ипотечный кредит. Который составляет большую часть инвестируемых средств.

Эффективность привлечения заемного капитала характеризуется положительным финансовым левереджем.

Завершающим этапом при оценке доходности объекта является расчет предполагаемой суммы реверсии, получаемой по истечении срока погашения кредита.

При расчетах используются следующие методы:

1. нахождение ипотечной постоянной метом Элвуда;

2. расчет стоимости недвижимости методом остатка;

3. метод прямой капитализации;

4. расчет коэффициента капитализации методом инвестированной группы

5. расчет коэффициента капитализации методом Инвуда.

1.Характеристика рынка коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость Красноярска и Красноярского края активно развивается. Сегодня на тысячу красноярцев приходится более 200 кв. м коммерческих площадей, столица региона вошла в тройку лидеров среди городов-миллионников по вводу новых торговых центров.

В последние годы в Красноярске были открыты крупные торговые центры – «Атмосфера дома», MetroCash&Carry на Правобережье; «Республика» и «Комсомольский» на Левом берегу. Ряд значительных девелоперских проектов с предложениями офисов, площадей для торговли и предприятий сферы обслуживания находятся на стадии проектирования и строительства.

Сегодня на рынке Красноярска 16 действующих и 2 строящихся торговых центра (ТЦ). Наиболее крупные – «Огни», «Мега», «Июнь Красноярск», «Оптима», «Планета», «Торговый квартал на Свободном» – занимают территорию в 354 тыс. м2.

У рынка ТРЦ Красноярска сегодня есть потенциал роста. Строительства новых небольших (площадью в 5-10 тысяч м2) ТЦ, скорее всего, будут проводить местные игроки. Коммерческая недвижимость в Красноярске обогатилась большим количеством иностранных брендов. Как показывает опыт, вслед за ними в город приходят логистические склады. Возможно, в 2012-13 годах появятся проекты по их строительству.

Арендные ставки в городских ТЦ за 2011 г. выросли на 7-10%. Средняя ставка в новых современных ТЦ 2200 – 2600 руб./ м2 в месяц. Средняя ставка аренды в ТЦ старой застройки 1400-1800 руб./ м2 в месяц. В современных ТЦ остается пустующими 10-15% площадей. В ТЦ старого образца вакантные площади составляют порядка 30%. Связано это с оттоком компаний-арендаторов в современные и крупные ТЦ, где проходимость значительно выше.

Посещаемость ТЦ увеличивается за счет развлекательных программ. Однако, оборот коммерческой недвижимости в Красноярске повышается и другими способами. Так, на территориях ТЦ и ТРЦ проводятся показы мод, выставки и прочие мероприятия. Они способны увеличить посещаемость на 20-30%.