- •Практические задания для подготовки в зачету по блоку 2
- •5. Используя корреляционный анализ, выбрать наиболее значимый ценообразующий фактор на оцениваемый объект.
- •6. Используя корреляционный анализ, выбрать наиболее значимый ценообразующий фактор на оцениваемый объект.
- •7. Используя метод регрессионного анализа, рассчитать удельную стоимость объекта недвижимости (руб/м2) с учетом линейной зависимости ценообразующего фактора.
- •8. Используя метод регрессионного анализа, рассчитать удельную стоимость объекта недвижимости (руб/м2) с учетом линейной зависимости ценообразующего фактора.
- •9. Рассчитать стоимость объекта площадью 500 м2, затратным подходом с применение метода расчета износа методом разбивки на компоненты. Восстановительная стоимость объекта 18,5 тыс.Руб/м2.
- •10. Рассчитать стоимость объекта площадью 600 м2, затратным подходом с применение метода расчета износа методом разбивки на компоненты. Восстановительная стоимость объекта 22,3 тыс.Руб/м2.
- •15. Рассчитать стоимость объекта площадью 300 м2, затратным подходом с применение метода расчета износа методом срока жизни. Восстановительная стоимость объекта 22,8 тыс.Руб/м2.
- •16. Рассчитать стоимость объекта площадью 300 м2, затратным подходом с применение метода расчета износа методом срока жизни. Восстановительная стоимость объекта 22,8 тыс.Руб/м2.
- •25. Рассчитать стоимость коммерческого объекта, который может в будущем приносить доход 1 200 руб./м2 в месяц, доходным подходом, используя метод дисконтирования денежных потоков.
- •26. Рассчитать стоимость коммерческого объекта, который может в будущем приносить доход 1 000 руб./м2 в месяц, доходным подходом, используя метод дисконтирования денежных потоков.
15. Рассчитать стоимость объекта площадью 300 м2, затратным подходом с применение метода расчета износа методом срока жизни. Восстановительная стоимость объекта 22,8 тыс.Руб/м2.
Конструктивный элемент объекта |
ХВ, лет среднее |
ФЖ*, лет |
Износ, %
|
Уд вес в восстан. стоимости, % |
Износ, тыс. руб. |
Фундаменты |
15 |
50 |
|
19 |
|
Стены, перекрытия |
15 |
50 |
|
18 |
|
Перегородки |
15 |
50 |
|
8,2 |
|
Лестницы |
15 |
45 |
|
6,6 |
|
Лоджии, козырьки |
15 |
45 |
|
2,5 |
|
Крыша, кровля |
10 |
40 |
|
10,2 |
|
Полы, окна, двери |
10 |
35 |
|
9,8 |
|
Отделочные покрытия |
5 |
10 |
|
4,8 |
|
Инженерные коммуникации |
10 |
25 |
|
20,9 |
|
Всего |
|
|
|
100 |
|
16. Рассчитать стоимость объекта площадью 300 м2, затратным подходом с применение метода расчета износа методом срока жизни. Восстановительная стоимость объекта 22,8 тыс.Руб/м2.
Конструктивный элемент объекта |
ХВ, лет среднее |
ФЖ*, лет |
Износ, %
|
Уд вес в восстан. стоимости, % |
Износ, тыс. руб. |
Фундаменты |
12 |
50 |
|
15 |
|
Стены, перекрытия |
12 |
50 |
|
21 |
|
Перегородки |
12 |
50 |
|
8,2 |
|
Лестницы |
12 |
45 |
|
5,6 |
|
Лоджии, козырьки |
12 |
45 |
|
2,5 |
|
Крыша, кровля |
10 |
40 |
|
12,2 |
|
Полы, окна, двери |
10 |
35 |
|
9,8 |
|
Отделочные покрытия |
5 |
10 |
|
2,8 |
|
Инженерные коммуникации |
12 |
25 |
|
22,9 |
|
Всего |
|
|
|
100 |
|
17. Рассчитать стоимость коммерческого объекта, который может в будущем приносить годовой доход 15 000 тыс.руб. сравнительным подходом с применением валового рентного мультипликатора.
Сопоставимый объект |
Цена сделки, тыс. руб. |
Потенциальный годовой доход |
ВРМ |
Магазин №1 |
60 000 |
10 780 |
|
Магазин №2 |
78 000 |
12 580 |
|
Магазин №3 |
85 000 |
14 900 |
|
18. Рассчитать стоимость коммерческого объекта, который может в будущем приносить годовой доход 13 000 тыс.руб. сравнительным подходом с применением валового рентного мультипликатора.
Сопоставимый объект |
Цена сделки, тыс. руб. |
Потенциальный годовой доход |
ВРМ |
Магазин №1 |
55 000 |
10 700 |
|
Магазин №2 |
64000 |
11 800 |
|
Магазин №3 |
72 000 |
12 500 |
|
19. Рассчитать стоимость коммерческого объекта, который может в будущем приносить годовой доход 13 000 тыс.руб. сравнительным подходом с применением коэффициент капитализации.
Сопоставимый объект |
Цена сделки, тыс. руб. |
Потенциальный годовой доход |
Коэффициент капитализации |
Магазин №1 |
55 000 |
10 700 |
|
Магазин №2 |
64000 |
11 800 |
|
Магазин №3 |
72 000 |
12 500 |
|
20. Рассчитать стоимость коммерческого объекта, который может в будущем приносить годовой доход 15 000 тыс.руб. сравнительным подходом с применением коэффициент капитализации.
Сопоставимый объект |
Цена сделки, тыс. руб. |
Потенциальный годовой доход |
Коэффициент капитализации |
Магазин №1 |
60 000 |
10 780 |
|
Магазин №2 |
78 000 |
12 580 |
|
Магазин №3 |
85 000 |
14 900 |
|
21. Рассчитать стоимость коммерческого объекта, который может в будущем приносить доход 1 000 руб./м2 в месяц, доходным подходом, используя метод капитализации доходов с учетом возмещения капитальных затрат.
Показатель |
Значение |
Расчет |
Площадь объекта, м2 |
2000 |
|
Ставка дохода, руб./м2 в месяц |
1000 |
|
ПВД |
|
|
Коэффициент недоиспользования |
0,05 |
|
ДВД |
|
|
Операционные расходы, руб/м2 в месяц |
250 |
|
ЧОД |
|
|
Безрисковая ставка дохода, % |
7 |
|
Ставка за риск, % |
10 |
|
Ставка дохода на инвестиции, % |
15 |
|
Норма возврата капитала, % |
10 |
|
Стоимость объекта, руб |
|
|
22. Рассчитать стоимость коммерческого объекта, который может в будущем приносить доход 1 200 руб./м2 в месяц, доходным подходом, используя метод капитализации доходов с учетом возмещения капитальных затрат.
Показатель |
Значение |
Расчет |
Площадь объекта, м2 |
3000 |
|
Ставка дохода, руб./м2 в месяц |
1200 |
|
ПВД |
|
|
Коэффициент недоиспользования |
0,04 |
|
ДВД |
|
|
Операционные расходы, руб/м2 в месяц |
300 |
|
ЧОД |
|
|
Безрисковая ставка дохода, % |
6 |
|
Ставка за риск, % |
8,5 |
|
Ставка дохода на инвестиции, % |
17 |
|
Норма возврата капитала, % |
12 |
|
Стоимость объекта, руб |
|
|
23. Рассчитать стоимость коммерческого объекта, который может в будущем приносить доход 1 000 руб./м2 в месяц, доходным подходом, используя методом капитализации доходов. Коэффициент капитализации рассчитать методом рыночной выжимки.
Показатель |
Значение |
Расчет |
|||||
Площадь объекта, м2 |
2000 |
|
|||||
Ставка дохода, руб./м2 в месяц |
1000 |
|
|||||
ПВД |
|
|
|||||
Коэффициент недоиспользования |
0,05 |
|
|||||
ДВД |
|
|
|||||
Операционные расходы, руб/м2 в месяц |
250 |
|
|||||
ЧОД |
|
|
|||||
Коэффициент капитализации |
|
|
|||||
Стоимость объекта, руб |
|
|
|||||
Показатель |
Сопоставимые объекты |
|
|||||
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
|
|||
Цена сделки, тыс. руб. |
150 000 |
250 000 |
300 000 |
290 000 |
|
||
ЧОД, тыс. руб. |
25 500 |
28 500 |
32 000 |
27 200 |
|
||
Коэффициент капит. |
|
|
|
|
|
||
24. Рассчитать стоимость коммерческого объекта, который может в будущем приносить доход 1 200 руб./м2 в месяц, доходным подходом, используя методом капитализации доходов. Коэффициент капитализации рассчитать методом рыночной выжимки.
Показатель |
Значение |
Расчет |
|||||
Площадь объекта, м2 |
3000 |
|
|||||
Ставка дохода, руб./м2 в месяц |
1200 |
|
|||||
ПВД |
|
|
|||||
Коэффициент недоиспользования |
0,04 |
|
|||||
ДВД |
|
|
|||||
Операционные расходы, руб/м2 в месяц |
300 |
|
|||||
ЧОД |
|
|
|||||
Коэффициент капитализации |
|
|
|||||
Стоимость объекта, руб |
|
|
|||||
Показатель |
Сопоставимые объекты |
|
|||||
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
|
|||
Цена сделки, тыс. руб. |
550 000 |
450 000 |
380 000 |
490 000 |
|
||
ЧОД, тыс. руб. |
45 500 |
38 500 |
35 000 |
47 200 |
|
||
Коэффициент капит. |
|
|
|
|
|
||