2.4. Классификация земель по разрешенному использованию

Министерство экономического развития РФ разработало классификатор видов разрешенного использования земельных участков (Приказ Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»). Он подразделяет земельные участки по видам использования на 13 групп. Министерство также определило, что может делать собственник на своей земле.

Классификатор содержит следующие группы земель:

• сельскохозяйственная;

• жилая застройка;

• общественная;

• деловая;

• отдыха (рекреационного назначения);

• производственная;

• транспорт;

• оборона и безопасность;

• особо охраняемых территорий;

• лесная;

• водная;

• специальная;

• запас.

Приложение к приказу включает следующие сведения:

1. Наименование группы видов разрешенного использования земельных участков.

2. Наименование вида разрешенного использования земельного участка.

3. Деятельность правообладателя недвижимости, соответствующая виду разрешенного использования земельного участка

4. Код вида (группы видов) разрешенного использования земельного участка

Таблица. Выписка из приложения к Приказу.

Наименование группы видов разрешенного использования земельных участков	Наименование вида разрешенного использования земельного участка	Деятельность правообладателя недвижимости, соответствующая виду разрешенного использования земельного участка	Код вида (группы видов) разрешенного использования земельного участка
Сельскохозяйственная		Деятельность, связанная с производством предназначенной для употребления в пищу биологической продукции и ее первичной (неглубокой) обработкой.	10
	Зерноводство	Обработка пашни и паров для производства зерновых культур, в том числе пшеницы, ржи, овса, ячменя, кукурузы и т.д., а также деятельность, связанная с мелиорацией земель (орошением, осушением почв, планировкой или террасированием участков и т.п.).	11
	Животноводство	Возведение зданий, строений (хлевов, конюшен, птичников и т.п.) или сооружений (навесов, загонов и т.п.) для содержания сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, мелкого рогатого скота, птиц и других животных), содержание и разведение сельскохозяйственных животных, в том числе северных оленей с целью получения мяса, молока, яиц, племенного потомства и иной продукции животноводства.	12

2.5. Градостроительное зонирование территории

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительная деятельность включает в себя территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировку территорий, архитектурно-строительное проектирование.

Важным инструментом управления территорией при планировании градостроительства является зонирование территории (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений. В Градостроительном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных).

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (ГК РФ ст. 35).

В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

Итоговым документом зонирования территории является план зонирования земель – графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города.

Генплан – это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории, как правило, функциональное.

Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному признаку.

Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) – наиболее общая форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств). Функциональное зонирование – это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по функциональному назначению. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения – труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

Территориально-экономическое зонирование – это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориальное-экономическое зонирование связано с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города. Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) – относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы. Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.

Полезные ссылки на информационные ресурсы:

Информационно-правовой электронный справочник Консультант Плюс. http://www.consultant.ru/

Рекомендуемые дополнительные источники и литература:

1. Земельный кодекс РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 г. с последними изменениями.

2. Градостроительный кодекс РФN 190-ФЗ от 29.12.2004 г. с последними изменениями.

3. Приказ Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 года N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» с последними изменениями.

4. Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».