2. Факторы, влияющие на стоимость застроенного земельного участка.

На стоимость застроенного земельного участка влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

1. Социальные и демографические особенности;

2. Общая экономическая ситуация;

3. Правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

4. Природные условия и окружающая среда;

5. Физические и качественные характеристики земельного участка;

6. Расположение земельного участка;

7. Доход, который можно получить, используя земельный участок.

8. Застройка жилая не жилая оцениваемая по категориям (А,Б,С)

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении. К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

К застройкам относятся качество зданий и сооружениям по категориям

1. А - элитное качественное

2. Б - среднее , хорошие.

3. С - не очень или не пригодное , или с явными изъянами.

4. А также по виду качеству , площади и тд..

4. Этапы оценки застроенного земельного участка.

1.Определение задачи по оценке

Цель оценки

Вид определяемой стоимости

Установление оцениваемых имущественных прав

Дата оценки

2. Согласование плана и договора на проведение оценки

Календарный план или график по работе оценки

Затраты на проведение оценки

Договор на оценку

3. Сбор и анализ информации

Осмотр объекта и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические характеристики местоположения

Экономическая информация

Проверка достоверности собранной информации

Анализ и обработка информации

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка, как свободного

Анализ земельного участка с улучшениями

5. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

Оценка стоимости на основе сравнительного подхода

Оценка стоимости на основе доходного подхода

Оценка стоимости на основе затратного подхода

6. Согласование полученных результатов и ведение в введение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Проверка полученных данных о величине стоимости, выведение итоговой величины стоимости.