§ 3. Основания приобретения и прекращения права собственности

1. Приобретение и прекращение права собственности — две крайние точки, в границах которых реализуются правомочия предпринимателей. Обе точки отмечаются определенными юри­дическими фактами, влекущими приобретение или прекраще­ние права собственности, и тесно связаны между собой. Пре­кращение права собственности на имущество у одного субъекта предпринимательского права нередко означает возникновение права собственности на то же имущество у другого субъекта, и наоборот.

Основаниям возникновения права собственности посвящена гл. 14 ГК РФ. Изложенный в ней перечень оснований не явля­ется исчерпывающим. Право собственности может возникнуть и по иным основаниям, не противоречащим закону. Они клас­сифицируются на основания первичные и производные. К пер­вичным относятся основания возникновения права на имуще­ство, которое ранее не имело собственника и на которое, таким образом, право собственности возникает впервые. К производ­ным — на имущество, уже находившееся в собственности одно­го или нескольких лиц и перешедшее на законных основаниях к новому собственнику.

Необходимость знания различий между обоими основания­ми вызвана качественными отличиями правоустанавливающих документов на первичное и производное право собственности. Например, во владении лица могут находиться овощи и фрук­ты, иные вещи, произведенные им самим, украденные или куп­ленные на рынке. И нужно быть готовым представить доказа­тельства того, что лицо действительно занимается производст­вом этих вещей или имеет производное право собственности на них.

Производное право собственности обычно возникает вслед­ствие заключения договоров купли-продажи, мены, дарения и иной сделки об отчуждении имущества, имеющего собственни­ка, другому лицу. К производным основаниям приобретения права собственности относятся также переход в соответствии с завещанием или законом к другому лицу в порядке правопре­емства права собственности на имущество умершего, переход имущества реорганизованного юридического лица к юридиче­скому лицу — правопреемнику этого юридического лица. Чле­ны потребительского кооператива и другие лица, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, гараж, иное помеще­ние, предоставленное им кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Приобретая право собственности по производному основа­нию, надо быть предельно внимательным. К новому собствен­нику как правопреемнику прежнего собственника переходят все возможные обременения имущества — залоговые, арендные и т. п. В результате, став собственником имущества, можно по­лучить не выгоду, а понести убытки.

Особо выделены основания приобретения права собствен­ности, которые реализуются с участием органов государства и местного самоуправления. Например, наше государство все­мерно поощряет строительство, особенно жилищное. Собст­венник земельного участка, сказано в п. 1 ст. 263 ГК РФ, может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их пере­стройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Однако зачастую постройки возводятся само­вольно, вследствие чего лицо, осуществившее строительство, не приобретает на них право собственности, а значит, и не может реализовать полномочия собственника — продать постройку, передать в залог, сдать в аренду и т. д.

Возведение постройки считается самовольным в трех случа­ях, а именно когда оно осуществлено: на землях, не отведенных для этих целей; без получения на то необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строитель­ных норм и правил. Самовольная постройка по общему прави­лу подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем предусмотрена возможность приобретения права собственности на такую постройку. Ранее для этого тре­бовалось решение суда, принятию которого предшествовал долгий и весьма сложный процесс. В 90-е гг. XX в., когда в России менялся общественно-политический строй, возникала, подчас спонтанно, частная собственность, происходил слом со­ветской государственной машины, внимание к процедурам оформления права собственности, ответственность за их со­блюдение были ослаблены как со стороны органов государст­венной власти и местного самоуправления, так и со стороны самих граждан — потенциальных собственников. В результате самовольное строительство, особенно без получения соответст­вующего разрешения, получило массовое распространение, и миллионы людей в течение многих лет не оформляли свое пра­во собственности на постройки, хотя они длительное время яв­лялись их собственниками фактически.

Реакцией на сложившуюся ситуацию стал Федеральный за­кон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в не­которые законодательные акты Российской. Федерации по во­просу оформления в упрощенном порядке прав граждан на от­дельные объекты недвижимого имущества»¹, вступивший в силу с 1 сентября 2006 г. Изменен, в частности, п. 3 ст. 222 ГК РФ, и теперь право собственности на самовольную постройку может быть признано не только судом, но и в предусмотренных зако­ном случаях также в ином установленном законом порядке. Фе­деральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»² дополнен новой ст. 25³ об особенностях государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества. Основанием для регистрации являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Предоставление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистриро­вано в установленном законом порядке.

Бывает, что самовольная постройка возведена кем-то на зе­мельном участке, который на законных основаниях принадле­жит другому лицу. За последним и может быть признано право собственности, но оно обязано возместить осуществившему по­стройку лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако ни при каких обстоятельствах недопустимо призна­ние права собственности на самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

₂¹ СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.

² СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; последнюю редакцию см.: Феде­ральный закон от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 30. Ст. 3287.

Сходная неоформленность права собственности имеет место и на некоторые земельные участки. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ ввел упрощенный порядок государст­венной регистрации права собственности гражданина на зе­мельный участок, предоставленный для ведения личного под­собного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ин­дивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства; предоставления в собственность земельных уча­стков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим организациям.

2. Специфичным основанием получения права собственно- сти является приобретательная давность. Собственником чужо- го имущества в силу приобретательной давности может стать гражданин или юридическое лицо при наличии одновременно трех условий: владение должно быть добросовестным, откры- тым и непрерывным в течение 15 лет — недвижимым и 5 лет — движимым имуществом. Однако приобретательная давность не применяется в случаях, когда владение имуществом в течение длительного периода времени осуществлялось на основании договорных обязательств — аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.

Своеобразием отличается возникновение права собственно­сти на недвижимое имущество. Лицо, считающее, что стало собственником недвижимости в силу приобретательной давно­сти, может обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности. Решение суда об удовлетворении заявле­ния является основанием для государственной регистрации права собственности. С момента регистрации и возникает у этого лица право собственности на недвижимое имущество.

3. Основания прекращения права собственности установле- ны в гл. 15 ГК РФ. Различные основания влекут неодинаковые юридические последствия и по критерию воли собственника подразделяются на три группы. Первая. Независимо от воли собственника право собственности прекращается в результате гибели или уничтожения имущества от стихийных бедствий или по иным причинам. Собственник может рассчитывать лишь на возмещение по правилам обязательств вследствие причинения вреда (гл. 59 ГК РФ) убытков виновным в гибели или уничто- жении имущества либо на получение страховой суммы, если был заключен договор имущественного страхования (ст. 929, 930, 947-956, 960 и др. ГК РФ).

Вторая. Право собственности прекращается по воле собствен­ника в результате исходящих от него актов пользования и распо­ряжения. Это может быть потребление и правомерное уничто­жение вещей самим собственником, отчуждение имущества — продажа, дарение и т. п., когда оно собственником передается в собственность других субъектов гражданского права. Послед­ние основания обстоятельно регулируются в части второй ГК РФ применительно к отдельным видам гражданско-право­вых договоров (см., например, гл. 30—33).

Далее, воля собственника — гражданина или юридического лица может выразиться в отказе от права собственности на имущество путем публичного объявления об этом или соверше­ния других действий, определенно свидетельствующих о наме­рении не сохранять какого-либо права на имущество. Однако собственник при отказе сохраняет в отношении имущества все права и несет все обязанности, включая ответственность за вред, причиненный имуществом, до приобретения права собст­венности на него другим лицом.

Третья. Право собственности на имущество прекращается против воли собственника. Входящие в нее основания регулиру­ются в ГК РФ более обстоятельно, с тем чтобы правомерно со­вместить их с закрепленным в самом начале ГК РФ (п. 1 ст. 1) принципом неприкосновенности собственности. Следует под­черкнуть, что в п. 2 ст. 235 ГК РФ приведен исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права соб­ственности. Перечень не подлежит расширительному толкова­нию или дополнению иными законами. Этим основаниям при­сущи две яркие черты: как правило, возмездный характер; практически все они относятся к непубличным формам собст­венности.

Гражданское законодательство предусматривает принуди­тельное изъятие у собственника бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законода­тельством к особо ценным и охраняемым государством, если в результате такого содержания возникает угроза утраты ими сво­его значения (см. ст. 240 ГК РФ). Новой в российском законо­дательстве является норма о принудительном изъятии домаш­них животных в случае, когда собственник обращается с ними в явном противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отно­шения к животным (см. ст. 241 ГК РФ).

4. Особую заботу государство проявляет о недвижимости. Так, ст. 284 ГК РФ предусмотрено принудительное изъятие у собственника земельного участка, предназначенного для сель­скохозяйственного производства, жилищного или иного строи­тельства и не используемого для соответствующих целей в тече­ние трех лет (более длительный срок может быть установлен только законом), а ст. 285 — изъятие земельного участка, если его использование осуществляется с грубым нарушением пра­вил, установленных земельным законодательством, в частности не в соответствии с целевым назначением или использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохо­зяйственных земель либо значительному ухудшению экологи­ческой обстановки.

Часто на изымаемом земельном участке расположено недви­жимое имущество — жилые дома, производственные помеще­ния, находящиеся в собственности землепользователя. Оно подлежит изъятию у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов лишь при условии, что будет доказана невозможность целевого использования земельного участка без прекращения права собственности прежнего земле­владельца на это имущество.

Статья 293 ГК РФ допускает принудительное прекращение права собственности на жилое помещение, если собственник использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем (см. также ст. 35 ЖК РФ).

Государство иногда вынуждено обращать в свою собствен­ность и иное имущество, находящееся в собственности граждан и юридических лиц. Называется этот способ прекращения пра­ва собственности у последних и возникновения права государ­ственной собственности национализацией. Эта национализация не имеет ничего общего с той, что насильственно и безвозмезд­но проводилась после Октябрьской революции 1917 г. Нацио­нализация осуществляется на основе федерального закона, ко­торый пока еще не принят. При национализации лицам, у ко­торых изымается имущество, возмещаются его стоимость и другие понесенные убытки. В случае разногласий спор разре­шается судом.

Особенно тщательно регламентировано изъятие для государ­ственных и муниципальных нужд земельных участков (ст. 279—

283 ГК РФ). Изъятие производится по решению федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной вла­сти субъектов Российской Федерации. Органы местного само­управления такого права не имеют. Выкупаются земельные уча­стки теми, для чьих нужд они изымаются. Принудительно мо­жет быть выкуплен земельный участок в целом. Выкуп части участка допускается только с согласия собственника.

Согласно ст. 242 ГК РФ при обстоятельствах, носящих чрез­вычайный характер (стихийные бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и др.), имущество может быть у собственника рекви­зировано, т. е. изъято по решению государственного органа в интересах общества. Изъятие производится в порядке и на усло­виях, установленных законом, с выплатой собственнику стои­мости имущества. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми была произведена реквизиция, собственник вправе требовать по суду возврата ему сохранившегося имуще­ства. Как и в случае с национализацией, федеральный закон о реквизиции пока не принят.

Возмездно может быть отчуждено у собственника на основа­нии решения суда, вынесенного по заявлению государственно­го органа или органа местного самоуправления, имущество, ко­торое в силу закона не может ему принадлежать (ст. 238 ГК РФ), а при определенных условиях — недвижимое имуще­ство, находящееся на земельном участке, изымаемом для госу­дарственных и муниципальных нужд либо ввиду ненадлежаще­го использования земли (ст. 239 ГК РФ).

Безвозмездное прекращение права собственности допуска­ется в двух случаях: при обращении взыскания на имущество по обязательствам его собственника (изъятие производится на основании решения суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором — ст. 237 ГК РФ); при конфискации в виде санкции за совершенное преступление или иное правона­рушение.