Форма и государственная регистрация сделок

1. Форма сделок. Форма сделки - это определенный способ выражения внутренней воли вовне, способ волеизъявления. Права и обязанности по сделке возникают лишь в случае, если соблюдена требуемая законом форма. Для разных сделок законом установлена различная форма. Несоблюдение этой формы влечет неблагоприятные юридические последствия, вплоть до признания сделки недействительной.
Воля на совершение сделки может быть выражена тремя способами, указанными в ст. 158 ГК:
а) прямое волеизъявление, которое может иметь устную или письменную форму (простую или нотариальную);
б) конклюдентное волеизъявление (от лат. "concluderae" - совершать), т.е. такое поведение лица, из которого явствует его воля совершить сделку (например, в магазине самообслуживания взят определенный товар и за него молча уплачиваются кассиру деньги, и из этого поведения явствует воля купить товар, хотя в прямой форме эта воля не выражена);
в) волеизъявление посредством молчания, которое признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Государственная регистрация сделок. Государственная регистрация не относится к форме сделок, а представляет собой особый дополнительный акт признания и подтверждения государством совершения гражданско-правовой сделки. Государственной регистрации подлежат только те сделки, в отношении которых такая необходимость прямо установлена законом. Чаще всего законом предусматривается государственная регистрация сделок с недвижимостью. В этом случае она проводится по Закону о государственной регистрации прав на недвижимость*(150) соответствующим государственным органом, которым в настоящее время является Федеральная регистрационная служба, подведомственная Минюсту России*(151). В частности, обязательной государственной регистрации подлежат: продажа жилых помещений (ст. 558 ГК), продажа предприятий (ст.  560 ГК), аренда недвижимости (ст. 609 ГК), залог недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК). Правовое значение этого действия состоит в том, что сделки (договоры), подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, если иное не установлено законом (п.  3 ст. 433 ГК). Требование о государственной регистрации сделки с недвижимостью следует отличать от требования государственной регистрации права на недвижимость. Например, переход права собственности от продавца к покупателю по договору купли-продажи нежилого здания произойдет только после государственной регистрации права собственности покупателя (см. п. 2 ст. 8 ГК). Однако договор (сделка) купли-продажи нежилого здания сам по себе не требует государственной регистрации: он будет заключен и создаст соответствующие права и обязанности с момента подписания сторонами. Государственная регистрация сделок с движимым имуществом встречается крайне редко. В частности, она предусмотрена законом для лицензионных сделок (п. 5 ст. 13 Патентного закона), для договора коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК). Последствием несоблюдения требования о государственной регистрации является признание соответствующей сделки незаключенной (п. 3 ст. 433, ст. 165 ГК), если иное не установлено законом. Исключением из этого правила являются случаи, когда в законе прямо указано, что последствием несоблюдения требования о госрегистрации является недействительность (ничтожность) сделки. Это следует из п. 1 ст.  165 ГК, в соответствии с которым несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки лишь в случаях, установленных законом. Например, недействительным будет договор ипотеки, не прошедший государственную регистрацию (п. 4 ст. 339 ГК). Защита добросовестной стороны в случаях, когда другая сторона уклоняется от государственной регистрации, аналогична той, что установлена законом при уклонении от нотариального удостоверения сделки (ст. 165 ГК).