- •Введение
- •1.Создание объекта недвижимости : малого предприятия ««Дока—хлеб в минске»
- •1.1.Техническое задание на разработку
- •Бизнес-плана
- •1.Техническое задание на разработку бизнес-плана.
- •Планирование бизнеса
- •Расчет параметров строительства придорожного комплекса
- •Оценка эффективности «Программы развития комплексного объекта недвижимости»
- •Оценка эффективности менеджмента недвижимости.
- •Интерпретация показателей эффективности.
- •3.Технико-экономические показатели менеджмента недвижимости
- •Заключение Список источников
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
БЕЛОРУССКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
ФАКУЛЬТЕТ ТЕХНОЛОГИЙ УПРАВЛЕНИЯ И ГУМАНИТАРИЗАЦИИ
КАФЕДРА МЕНЕДЖМЕНТА
Гусаков Б. И.
менеджмента объектов недвижимости
Минск 2012
УДК 621.002:658.152.011.46 (075.8)
ББК 65.304.15
Б 12
Рецензенты
Гайнутдинов Б. М., д.эн., профессор.
Примшиц В.В. к.э.н., доцент.
Гусаков Б. И.
Менеджмент объектов недвижимости: Метод. пособие по выполнению контрольной работы
для экономических спец. вузов. – Мн.: БНТУ, 2012. – 74 с.
ISBN
В пособии излагается методика разработки и экономического обоснования решений менеджмента объектов недвижимости при решении двухуправленческих задач:
создание малого предприятия;
реализации инвестиционной программы;
Даются рекомендации: расчету величины инвестиций, оборотных средств, издержек производства, определению цены изделия, финансовых показателей производства.
Приведена методика расчета потоков денежных средств, расчета экономических показателей объектов недвижимости, в том числе стоимости объектов недвижимости на начало и конец расчетного периода, эффективности управленческих решений,
Методическое пособие предназначено для студентов экономических специальностей вузов и слушателей системы повышения квалификации и переподготовки кадров.
УДК 621.002:658.152.011.46 (075.8)
ББК 65.304.15
ISBN Гусаков Б.И., 2012
БНТУ, 2012
|
|
|
|
Содержание |
3 |
|
Введение |
4 |
1 |
Создание объекта недвижимости : малого предприятия «Дока—хлеб» |
5 |
|
1.1.Техническое задание на разработку бизнес-плана |
5 |
|
1.2. Варианты индивидуального задания |
8 |
|
1.3.Демонстрационный вариант Создания объекта недвижимости: «Дока—хлеб». |
10 |
|
1.4.Выводы Резюме |
14 |
2 |
2.Программа развития комплексного объекта недвижимости |
15 |
|
2.1.Техническое задание на разработку программы |
15 |
|
2.2. Варианты задания |
16 |
|
2.3.Демонстрационный вариант:Программа развития комплексного объекта недвижимости: «Придорожный комплекс» |
18 |
3 |
Технико-экономические показатели менеджмента недвижимости |
26 |
|
|
|
Введение
Цель работы – выработать у студентов навыки принятия решений и расчетов технико-экономических показателей объектов недвижимости в соответствии с методикой ЮНИДО (UNIDO).
Задачи, которые должны быть решены в работе:
- составить резюме, поясняющее суть бизнеса и его эффективность;
- выполнить расчеты технико-экономических показателей объектов недвижимости на основании исходных данных по варианту;
- дать графическую интерпретацию основных показателей объектов недвижимости;
- составить краткое резюме по проекту, позволяющее получить комплексную информацию о содержании проекта, его эффективности и включающее в себя сводную таблицу базовых показателей проекта.
Порядок выполнения работы
Выбрать и изучить в приложении вариант исходных данных по варианту заданому преподавателем. Расчеты по проекту проводиться при следующих условиях:
период планирования технико-экономических показателей объектов недвижимости принимается по заданию;
в конце расчетного периода активы условно продаются (ликвидируются) по рыночной стоимости;
известен график осуществления инвестиций по годам:
определено - ожидаемый объем реализации в отпускных ценах (с НДС), затраты на производство и реализацию продукции (без НДС), величина входящего НДС по закупаемым ресурсам, срок службы оборудования, условия финансирования проекта, оценка риска проекта.
Примеры расчета технико-экономических показателей объектов недвижимости приведены по демонстрационным вариантам.
Исходные данные по вариантам расчета приведены в таблицах: 1.4; 2.1,
По результатам расчетов составляется краткое резюме, которое сопровождается таблицей «Базовые показатели.
1.Создание объекта недвижимости : малого предприятия ««Дока—хлеб в минске»
1.1.Техническое задание на разработку
Бизнес-плана
Создается предприятие по производству и продаже нового продукта «Дока—хлеб в Минске» на основе договора франчайзинга с фирмой ОАО «Дока—хлеб Интернешинел».
График строительства и расчета инвестора за предприятие. ОАО «Дока—хлеб Интернешинел» создает и запускает производство горячего хлеба в течении года. Инвестор рассчитывается с ОАО «Дока—хлеб Интернешинел» тремя платежами. Первый авансовый платеж производится в начале расчетного периода. Второй платеж производится через полгода. Третий окончательный платеж производится в конце первого года расчетного периода.
Объем производства принимается по результатам маркетингового исследования. Варианты объема производства приведены в табл. 4.
Схема финансирования. Инвесторами выступают: физическое лицо, которое обеспечит финансирование проекта (в том числе за счет кредита). Физическое лицо будет осуществлять руководство вновь созданным предприятием.
График погашения кредита. Кредит погашается равными долями в течении 4 лет работы предприятия.
Соотношение собственных и заемных ресурсов. Финансирование проекта собственными средствами производится исходя из возможностей инвестора. Варианты финансирования приведены в табл. 1.4.
Расчетный период принять по вариантам табл. 1.4.
Менеджеру по недвижимости необходимо:
2.1. определить инвестиции (затраты на формирование внеоборотных и оборотных активов) на создание объекта недвижимости;
2.2. определить чистые активы собственника по годам расчетного периода;
2.3. определить стоимость предприятия затратным методом на начало работы предприятия и заданный год;
2.4. определить стоимость предприятия методом доходности на начало работы предприятия и заданный год;
2.5. оценить эффективность менеджмента по норме прибыли;
2.6. оценить менеджмент по эффективности инвестиционной деятельности.
Таблица 1.1. Технико-экономические показатели условий франчайзинга
ОАО «Дока—хлеб».
№ |
Показатели |
Ед. изм. |
Величина |
ТЕХНИЧЕСКИЕ показатели |
|||
1 |
Производительность оборудования при работе в одну смену за месяц |
Тыс. шт |
40,0 |
2 |
Производственно площадь для оборудования и оснастки, включая холодильник |
М2 |
30 |
3 |
Торговая площадь |
М2 |
15 |
4 |
Бытовая площадь на работника (норматив) |
М2 |
5,0 |
5 |
Время готовности текста (зависит от количества разрыхлителя и дрожжей) |
Час. |
2; 4; 8; 12; 16; 20; 24 |
6 |
Риск нарушения технологии (брак продукции) |
% |
3,0 |
7 |
Обслуживание оборудования (пекари) |
Чел/смену |
1,0 |
8 |
Срок службы оборудования |
лет |
10 |
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ показатели |
|||
1 |
Стоимость единицы оборудования |
Млн. руб. |
18,0 |
2 |
Стоимость ноу-хау |
Млн. руб. |
9.0 |
3 |
Расходы на содержание и обслуживание оборудования (РСЭО) в процентах от его стоимости |
% |
12 |
4 |
Распределение РСЭО 4.1.Постоянная часть 4.2.Переменная часть |
% |
40 60 |
5 |
Издержки на материалы |
Руб/шт |
300 |
Таблица 2. 1. ДИНАМИКА ОСВОЕНИЯ БИЗНЕСА, ПО МЕСЯЦАМ ПЕРВОГО ГОДА, %
Варианты |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
1,10,19 |
20 |
30 |
30 |
40 |
40 |
55 |
55 |
50 |
70 |
80 |
90 |
100 |
2,11,20 |
25 |
30 |
40 |
40 |
40 |
50 |
60 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
3,12,21 |
30 |
30 |
30 |
40 |
40 |
50 |
50 |
60 |
70 |
90 |
90 |
100 |
4,13,22 |
20 |
35 |
30 |
40 |
40 |
50 |
60 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
5,14,23 |
25 |
35 |
40 |
40 |
40 |
60 |
60 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
6,15,24 |
30 |
30 |
30 |
40 |
40 |
40 |
60 |
60 |
70 |
90 |
90 |
100 |
7,16,25 |
20 |
30 |
30 |
40 |
40 |
60 |
60 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
8,17,26 |
25 |
30 |
40 |
40 |
40 |
50 |
50 |
50 |
70 |
90 |
90 |
100 |
9,18,27 |
30 |
40 |
40 |
40 |
40 |
50 |
50 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
28,29,30 |
20 |
35 |
40 |
40 |
40 |
60 |
60 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
31,41,49 |
20 |
30 |
30 |
40 |
40 |
55 |
55 |
50 |
70 |
80 |
90 |
100 |
32,42,50 |
25 |
30 |
40 |
40 |
40 |
50 |
60 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
33,43,51 |
30 |
30 |
30 |
40 |
40 |
50 |
50 |
60 |
70 |
90 |
90 |
100 |
34,52,37 |
20 |
35 |
30 |
40 |
40 |
50 |
60 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
35,44,53 |
25 |
35 |
40 |
40 |
40 |
60 |
60 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
36,55, |
30 |
30 |
30 |
40 |
40 |
40 |
60 |
60 |
70 |
90 |
90 |
100 |
57,46, |
20 |
30 |
30 |
40 |
40 |
60 |
60 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
38,47, |
25 |
30 |
40 |
40 |
40 |
50 |
50 |
50 |
70 |
90 |
90 |
100 |
54, 40 |
30 |
40 |
40 |
40 |
40 |
50 |
50 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
59,60 |
20 |
35 |
40 |
40 |
40 |
60 |
60 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
Таблица 1.3. Маркетинговое исследование
Цена, руб/шт. |
Спрос, тыс.шт./ мес |
Оборот, млн. руб. |
1200 |
35,0 |
|
1900 |
20,0 |
|
2600 |
15,0 |
|
3600 |
11,3 |
|
4200 |
7,0 |
|
5400 |
5,0 |
|
6400 |
2,3 |
|
Таблица 1.4. Варианты индивидуального задания
Вар |
Фамилия |
Цена, руб/шт. |
Спрос, тыс.шт./ мес |
Ставка платы за кредит,% |
Доля кредита, % |
Расчетный период, лет |
|
1 |
|
1200 |
70 |
10 |
20 |
6 |
|
2 |
|
1800 |
40 |
18 |
19 |
7 |
|
3 |
|
2100 |
30 |
11 |
25 |
7 |
|
4 |
|
3000 |
22,6 |
12 |
30 |
8 |
|
5 |
|
3600 |
14 |
13 |
35 |
6 |
|
6 |
|
4200 |
10 |
16 |
45 |
9 |
|
7 |
|
4800 |
7 |
14 |
40 |
7 |
|
8 |
|
900 |
100 |
15 |
45 |
8 |
|
9 |
|
1100 |
70 |
16 |
50 |
9 |
|
10 |
|
1600 |
60 |
14 |
30 |
8 |
|
11 |
|
1400 |
50 |
10,5 |
50 |
6 |
|
12 |
|
1200 |
45 |
11,5 |
45 |
7 |
|
13 |
|
2400 |
25 |
9 |
27 |
7 |
|
14 |
|
3500 |
23 |
12,5 |
40 |
8 |
|
15 |
|
2600 |
21 |
13,5 |
35 |
9 |
|
16 |
|
3600 |
12 |
14,5 |
30 |
6 |
|
17 |
|
1800 |
90 |
10,5 |
30 |
8 |
|
18 |
|
900 |
80 |
15,5 |
25 |
7 |
|
19 |
|
1400 |
75 |
16,5 |
20 |
8 |
|
20 |
|
1500 |
70 |
9 |
60 |
9 |
|
21 |
|
2900 |
60 |
11 |
45 |
7 |
|
22 |
|
3500 |
55 |
15 |
35 |
8 |
|
23 |
|
4500 |
50 |
17 |
24 |
6 |
|
24 |
|
4300 |
45 |
13 |
39 |
9 |
|
25 |
|
5800 |
40 |
10 |
23 |
8 |
|
26 |
|
6900 |
25 |
14 |
29 |
7 |
|
27 |
|
1900 |
100 |
17 |
30 |
9 |
|
28 |
|
2600 |
70 |
18 |
35 |
7 |
|
29 |
|
5400 |
60 |
19 |
40 |
8 |
|
30 |
|
6200 |
50 |
29 |
45 |
6 |
|
31 |
|
5400 |
45 |
25 |
50 |
9 |
|
32 |
|
9480 |
25 |
28 |
55 |
8 |
|
33 |
|
5600 |
70 |
10 |
20 |
6 |
|
34 |
|
5640 |
80 |
18 |
19 |
7 |
|
35 |
|
2100 |
130 |
11 |
25 |
7 |
|
36 |
|
950 |
322 |
12 |
30 |
8 |
|
37 |
|
1800 |
114 |
13 |
35 |
6 |
|
38 |
|
2300 |
110 |
16 |
45 |
9 |
|
39 |
|
4400 |
87 |
14 |
40 |
7 |
|
40 |
|
5500 |
70 |
15 |
45 |
8 |
|
41 |
|
6600 |
55 |
16 |
50 |
9 |
|
42 |
|
7700 |
60 |
14 |
30 |
8 |
|
43 |
|
8800 |
65 |
10,5 |
50 |
6 |
|
44 |
|
9900 |
50 |
11,5 |
45 |
7 |
|
45 |
|
5600 |
55 |
9 |
27 |
7 |
|
46 |
|
6400 |
43 |
12,5 |
40 |
8 |
|
47 |
|
1300 |
71 |
13,5 |
35 |
9 |
|
48 |
|
1500 |
92 |
14,5 |
30 |
6 |
|
49 |
|
1800 |
80 |
10,5 |
30 |
8 |
|
50 |
|
2300 |
76 |
15,5 |
25 |
7 |
|
51 |
|
4400 |
75 |
16,5 |
20 |
8 |
|
52 |
|
5500 |
80 |
9 |
60 |
9 |
|
53 |
|
6600 |
60 |
11 |
45 |
7 |
|
54 |
|
5600 |
72 |
15 |
35 |
8 |
|
55 |
|
6400 |
69 |
17 |
24 |
6 |
|
56 |
|
1300 |
145 |
13 |
39 |
9 |
|
57 |
|
1500 |
140 |
10 |
23 |
8 |
|
58 |
|
1800 |
125 |
14 |
29 |
7 |
|
59 |
|
2300 |
100 |
13 |
40 |
8 |
|
|
Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы на полгода для одного человека (МБП) |
четные варианты
|
млн.руб. на человека |
0,6
0,8 |
|||
нечетные варианты |
|||||||
1.3.Демонстрационный вариант
Создания объекта недвижимости: «Дока—хлеб».
(В демонстрационном варианте использованы стоимостные
показатели 2000 года. Не применять.)