Часть 4 ст. 60 определяет, что в указанном случае жилое помещение сохраняется за отсутствующим в течение шести месяцев со дня окончания срока.

Часть 5 – если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлён наймодателем, а в случае спора – судом.

Часть 2 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства» от 03.04.1987 (ред. 30.11.1990) определяет: признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие его отсутствия сверх установленных сроков производится судом в случае возникновения об этом спора по иску заинтересованных лиц. Установив, что причина отсутствия нанимателя или члена семьи свыше установленных сроков является уважительной, суд отказывает в удовлетворении иска.

По задаче: следует считать уважительными причиной попытки договориться мирным путём урегулировать спор и удовлетворить иск о вселении.

Задача 4.

Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении.

В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (см. ст. 677, 679 ГК).

Наниматель несёт ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 671 ГК).

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями.

В случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, оплативший за жильё и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК).

Согласно части 3 статьи 678 ГК наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

По задаче. В первую очередь необходимо защитить права и законные интересы наймодателя. Сторонами договора коммерческого найма являются Радеев с одной стороны (наймодатель) и браться Кирсановы – сонаниматели. Таким образом, установлена солидарная ответственность троих братьев. Представитель Радеева вправе предъявить иск о взыскании задолженности ко всем братьям одновременно, все трое являются соответчиками.

Если один из братьев полностью оплатит задолженность по договору, у него возникает право регрессного требования к другим сонанимателям (братьям).

Вселение гувернантки противоречит ст. 679 ГК.

Во вторую очередь – после удовлетворения требований наймодателя сонаниматели (братья) могут самостоятельно (в судебном порядке) разрешить свои разногласия по поводу распределения долей оплаты договора.

Задача 5.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 ЖК никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Статья 90: выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом. Выселение производится в судебном порядке. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое жилое помещение (за исключением случаев, которые указаны в ЖК).

Ст. 96 ЖК: предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям статей 40 и 41 ЖК, находится в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого.

Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат.

Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека (ст. 38), а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учётом нормы дополнительной площадь.

Согласно Постановления ВЦИК и СНК РСФСР «О праве пользования дополнительной жилой площадью» от 28.02.1930 (ред. 02.07.1981) правом на дополнительную жилую площадь пользуются следующие категории граждан. Пункт 1:

б) работники, которые занимают ответственные должности, связанные с постоянной работой на дому; перечень этих должностей и общее количество должностей по каждому учреждению устанавливается горсоветами по согласованию с заинтересованными учреждениями; в случае недостижения согласия – разрешается администрацией субъекта РФ;

д) заслуженные деятели науки, искусства и техники;

и) научные работники, являющиеся членами секций научных работников, и аспиранты при вузах и научно-исследовательских учреждений;

к) работники изобразительных искусств высокой квалификации, если они выполняют работу по трудовым договорам, визированным органом профсоюза работников искусств, однако, в пределах специальных соглашений местных органов союза работников искусств с соответствующими органами мсу.

Пункт 2: дополнительная площадь, сверх установленной общей нормы жилой площади, предоставляется лицам, перечисленным в п. 1, в виде отдельнйо комнаты. При отсутствии отдельной комнаты дополнительная площадь предоставления в размере 10 м², а для научных работников, писателей и композиторов – в размере не менее 20 м².

Пункт 6: У лиц, имеющих право на дополнительную жилую площадь и фактически ею пользующихся, эта дополнительная жилая площадь не может быть изъята при всякого рода переселениях и уплотнениях.

По задаче – АО правильно предъявило иск, которых должен быть удовлетворён.

Задача 6.

ГК РФ. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Дополнительно на семинаре вопросы (03.10.2001)

Анализ статьи 73 Жилищного кодекса РСФСР.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается

Обмен жилого помещения не допускается:

1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

Бесспорно.

2) если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

Возможен и неравноценный обмен. Фиктивный характер – существует, например, документально произвели обмен, а фактически нет.

3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передаётся для государственных или общественных нужд;

Возможен судебный спор. Сторона вправе оспаривать необходимость сноса, переоборудования.

4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

Два варианта капитального ремонта:

• после окончания ремонта всё остаётся также;

• возможна перепланировка, уменьшение или увеличение площадей.

Как правило, происходит отселение на время капитального ремонта. Часто не соблюдаются требования об этажности, о площади. Наймодатель должен предупредить нанимателя о сроках ремонта, о возможности перепланировки. Если будут изменения – последствия одинаковы. Наниматель вправе обжаловать в административном, судебном порядке необходимость перепланировки.

Если в результате перепланировки помещения измени площади пи предполагается предоставление другого жилья – нельзя вселять в маневренный фонд, в другое жилое помещение.

Пока ремонт – договор не расторгается, а приостанавливается. Возможна компенсация морального вреда. Ссылки на ведомственные нормативно-правовые акты – на лекции.