11

Жилищное право. Семинары

Тема 1: Жилищные фонды. Договор найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения.

1. Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания (ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).

Виды жилищного фонда (ст. 7 Закона):

1. Частный жилищный фонд

• фонд, находящийся в собственности граждан;

• фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников).

2. Государственный жилищный фонд

• ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в полном хозяйственном ведении ГУП или оперативном управлении ГУ, относящихся к федеральной государственной собственности;

• ведомственный фонд, находящийся в собственности субъектов РФ:

  • фонд, находящийся в ведении самого субъекта Федерации;

  • фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении ГУП или оперативном управлении ГУ.

3. Муниципальный жилищный фонд:

• фонд, находящийся в собственности и в ведении самого муниципального образования;

• фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении МУП или оперативном управлении МУ.

4. Общественный жилищный фонд – фонд, состоящий в собственности общественных объединений.

2. Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно он является основным договором жилищного права. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (п. 1 ст. 671 ГК).

Сторонами в этом договоре являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передаётся во владение и пользования для проживания в нём (наниматель). В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин) либо уполномоченные им лица. Нанимателем может быть только гражданин.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

В статьи 672 ГК выделяется особая разновидность договора найма – договор социального найма жилого помещения (договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фонда социального использования).

В соответствии со ст. 12 Закона «Об основах… политики» жилищный фонд социального использования – совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселённых на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них, т.е. выделен для социально слабозащищённых слоёв населения.

ГК не ставит задачу регулировать социальный наём: договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

В ГК содержится ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения (п. 3 ст. 672): форма договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение (675), обязанности нанимателя жилого помещения (678), вселение временных жильцов (680), ремонт сданного внаём жилого помещения (681), поднаём жилого помещения (а. 1-3 ст. 685).

Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В этих случаях нормы гражданского законодательство применяются субсидиарно к нормам жилищного, либо вовсе не применяются, если данные жилищные отношения урегулированы жилищным законодательством с достаточной полнотой или иным образом, чем в гражданском праве. Это относится, например, к нормам ГК об объекте договора найма (673), о составе лиц, имеющих право пользования жилым помещением (677, 679), о плате за жилое помещение (682) и др.

Основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения определены законом (ст. 12 Закона). Социальное назначение указанного жилищного фонда предполагает предоставление жилых помещений, находящихся в домах фонда, бесплатно в пределах нормы жилой площади. Конституция РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривает, что жилище предоставляется бесплатно (или за доступную цену) «малоимущим, иным указанным в законе гражданам», нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Право найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования имеют граждане, вновь получающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, которые уже проживают по договору социального найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (ст. 14 Закона).

Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлен особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью по предоставлению жилых помещения (ст. 13 Закона).

Задача 1.

Согласно п. 1 ст. 29 ЖК нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого органом исполнительной власти субъекта РФ. Установление низшего уровня обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи обычно выражается в виде установления особых учётных жилищных норм, в соответствии с которыми на учёт принимаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, указанного в этих учётных нормах.

В соответствии с п. 7 литера «а» Постановления Исполкома Новосибирского СНД и Президиума Облсовпрофа от 20.12.1984 (ред. 20.10.1986) нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи менее 8 м².

Например, в г. Москве на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий принимаются граждане, у которых обеспеченность жилой площадью, как правило, не превышает 5 м² на одного человека.

В соответствии с частью 2 пункта 7 Примерных правил учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР (утверждены Постановлением СМ РСФСР от 31.07.1984 № 335, ред. 28.02.1996) для инвалидов ВОв, семей погибших воинов и приравненных к ним в установленном порядке лиц, а также для других категорий граждан из числа имеющих право на первоочередное получение жилых помещений могут быть предусмотрены основания для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий, если обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи выше уровня, устанавливаемого соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

В соответствии с этим п. 7 литера «б»: нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются инвалиды ВОв, семьи погибших воинов и приравненные к ним другие инвалиды, рабочие и служащие, проработавшие длительное время добросовестно с сфере производства, проживающие в неблагоустроенном государственном жилищном фонде или в общих квартирах, независимо от их площади, заселённых несколькими семьями.

Согласно п. 3 Постановления Исполкома СНД и Президиума Облсовпрофа предоставление жилых помещений должно производиться из расчёта не менее 9 м² жилой площади на одного человека – норма предоставления. Также п. 42 – жилое помещение предоставляется гражданам в размере не менее 9 м² жилой площади на одного человека.

Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади (ст. 38 ЖК), за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ, но не менее размеров, устанавливаемых в порядке, определяемом Правительством РФ (ч. 2 ст. 40 ЖК).

Согласно ст. 38 норма жилой площади устанавливается в размере 12 м² на одного человека. Это общее правило. Указанная норма имеет значение при исчислении платы за жилое помещение (ст. 55 ЖК), при реализации права нанимателя на предоставлением ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого; при предоставлении нанимателю жилого помещения в связи с капитальным ремонтом жилого дома (ст. 82 ЖК); при выселения нанимателя с предоставлением другого жилого помещения; при регистрации временны жильцов и поднанимателей, при предоставлении квартир собственникам сносимых жилых домов и в некоторых других случаях.

Закон «Об основах… политики» устанавливает, что «социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов» (ст. 11) и даёт определение «социальная норма площади жилья – размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Таким образом, в НСО существует 3 категории норм жилой площади:

• норма учёта – не менее 8 м² на одного человека, т.е. если менее нормы – постановка на учёт нуждающихся;

• норма предоставления – 9 м² на одного человека

• федеральная норма жилой площади (при предоставлении социального жилья) – не менее 12 м² на одного человека.

Задача 2.

В соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.

Такие граждане признаются нуждающимися независимо от размера занимаемой жилой площади, в том числе и в коммунальной квартире.

Список заболеваний утверждён Приказом Министра здравоохранения СССР «Об утверждении списка заболеваний, дающим право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади» от 28.03.1983 № 330 (ред. 06.06.1991). В частности п. 2 Списка – психические заболевания с хронически течением, стойкой психотической симптоматикой и выраженными изменениями личности (шизофрения, маниакально-депрессивный психоз, эпилептическая болезнь, пресенильные и сенильные психозы).

Наличие заболевания подтверждается медицинским заключением, которое выдаётся лечащим учреждением по месту жительства или по месту работы больного.

Если гражданин попадает под одну из указанных категорий, он обладает правом встать на учёт на работе (в государственной или муниципальной организации), либо по месту жительства. Постановка – администрацией района города. Можно стоять на учёте в очереди и там, и там.

Для постановки на учёт подаётся заявление, к которому прилагаются документы:

• выписка из домовой книги;

• копия лицевого счёта (на предмет отсутствия задолженности);

• справка из БТИ о техническом состоянии и размере жилой площади;

• заключение медицинского учреждения.

Специальная жилищная комиссия рассматривает заявление и в течение месяца должен быть ответ – поставлен ли на учёт гражданин, или нет. Ежегодно проводится перерегистрация граждан, стоящих на учёте.

Таким образом, Парамоновым необходимо собрать документы для постановки на учёт и обратиться в соответствующий орган.

Задача 3.

В соответствии с п. 5 ст. 36 в первую очередь жилые помещения предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий инвалидам труда I и II групп…

Согласно п. 15 Постановления СМ РСФСР «О порядке учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР» учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведётся по единому списку, из которого одновременно в отдельные списки включатся граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений (аналогично – по НСО).

Согласно п. 22 Постановления жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очерёдности, исходя из времени принятия их на учёт и включения в списки на получение жилых помещений. Граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений, включатся в отдельные списки на предоставление жилой площади.

Постановление Исполкома Новосибирского СНД и Президиума Облсовпрофа от 20.12.1984 (ред. 20.10.1986) принято в соответствии с Постановлением СМ РСФСР и дополнительно определяет, что граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений, включаются в отдельную очередь с сохранением права остаться на общей очереди на получение жилья (п. 23).

Таким образом, при признании инвалидом труда 2 группы Кадкин получил право на первоочередное получение жилого помещения и первым этапом реализации этого права является постановка на учёт в отдельную очередь первоочередников без снятия с учёта в общей очереди.

Действующее законодательство не содержит в качестве основания для снятия с учёта приобретение права на первоочередное получение жилья. Также так называемого «ускорения предоставления» в связи со сроком нахождения на учёте в общей очереди не предусмотрено.

Задача 4.

Согласно ст. 16 Закона «Об основах…политики», ч. 2 ст. 46 ЖК (п. 46 Постановления по НСО) освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых, гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).

Применительно к условиям задачи Касаткины:

• нуждаются в улучшении жилищных условий (не обязательно состоять на учёте);

• имеют жилую площадь менее установленной нормы на одного человека – по 6,83 м² на одного человека. Это менее уровня обеспеченности, нормы предоставления и федеральной нормы жилой площади в 12 м² на человека.

Жилая площадь всей квартиры составляет 42,8 м², на троих сумма жилой площади согласно федеральной норме – 36 м², соответственно излишки составляют 6,8 м², излишки на одного человека – 2,27 м².

Согласно ч. 2 п. 6 Постановления Пленума ВС РСФСР «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР» от 26.12.1984 № 5 (ред. 25.10.1996) иск нанимателя о предоставлении ему освободившегося в квартире, где он проживает, изолированного жилого помещения может быть удовлетворён при условии, что размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в обще сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 ЖК (12 м² на одного человека), кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо такое превышение незначительно. Вопрос о том, является ли превышение размера жилой площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учётом всех обстоятельств дела.

Кроме того, согласно ст. 16 Закона «Об основах…политики», Постановления мэрии «О порядке приобретения гражданами освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах…» от 04.05.1995 при отсутствии вышеуказанных категорий нуждающихся освободившееся изолированное жильё передаётся нанимателям из числа проживающих по договору купли-продажи.

Ст. 48 ЖК содержит в качестве основания признания ордера на жилое помещение – нарушение прав других граждан на указанное в ордере жилое помещение.

Задача 5.

См. выше – норма предоставления жилья в НСО – не менее 9 м², федеральная – не менее 12 м².

Согласно ст. 41 ЖК при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учётом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Согласно ст. 39 ЖК сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в виде дополнительных кв. м. Гражданам, страдающим тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний размер дополнительной площади может быть увеличен.

Согласно п. 1 литера «а» Постановления ВЦИК и СНК: правом на дополнительную жилую площадь пользуются лица, страдающие болезнями, перечисленными в особом перечне, издаваемом НКЗдравом РСФСР по соглашению с НКВД РСФСР.

Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользоваться дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью (утверждён Циркуляром НКВД РСФСР от 15.01.1928 № 27 и НКЗдрава РСФСР от 19.01.1928 № 15):

Б. Болезни, дающие право лицам, страдающим ими, пользоваться дополнительной жилой площадью:

3. Хронические тяжёлые органические расстройства сердечной деятельности (эндокардит, миокардит, грудная жаба и т.п.).

Таким образом, Лебедева В.И. имеет право на получение:

• 4-х комнатной квартиры жилой площадью не менее 46 м²;

• 3-х комнатной квартиры жилой площадью не менее 46 м², одна комната – 28 м².

Дополнительно на семинаре вопросы (24.09.2001).

Указ Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ» от 28.04.1997 № 425 (ред. 27.05.1998):

V. Федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

Абзац (часть) 3: Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья определяется исходя из следующих норм обеспеченности населения жильём:

18 м² общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трёх и более человек;

42 м² – на семью из двух человек;

33 м² – на одиноко проживающих граждан.

В будущем возможна повышенная оплата второго и более жилья, установление нормы потребления электроэнергии; оплата сверх нормы – повышенная.