Правове забезпечення реєстрацiї права власностi на об'єкти незавершеного будiвництва

В груднi 2005 року Законом № 3201-IV було внесено змiни до ст. 331 ЦКУ, що стосуються можливостi реєстрацiї права власностi на об'єкти незавершеного будiвництва. Цi змiни, зокрема, передбачають, що: "у разi необхiдностi особа... може укласти договiр щодо об'єкта незавершеного будiвництва, право власностi на який реєструється... на пiдставi документiв, що пiдтверджують право власностi або користування земельною дiлянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документацiї, а також документiв, що мiстять опис об'єкта незавершеного будiвництва".

В той же час, дiє норма Тимчасового положення про порядок реєстрацiї прав власностi на нерухоме майно, затвердженого Наказом Мiн'юсту вiд 7 лютого 2002 р. № 7/5, яка непрямо забороняє реєструвати право власностi на незавершенi об'єкти будiвництва: "реєстрацiї пiдлягають права власностi тiльки на об`єкти нерухомого майна, будiвництво яких закiнчено та якi прийнятi в експлуатацiю у встановленому порядку, за наявностi матерiалiв технiчної iнвентаризацiї, пiдготовлених тим БТI, яке проводить реєстрацiю права власностi на цi об`єкти" (п. п. 1.6 п.1).

Таким чином, якщо загальне законодавство (ст. 331 ЦКУ) допускає реєстрацiю права власностi на незавершене будiвництво, то спецiальне (п. п. 1.6 п.1 Наказу) визначає механiзм реєстрацiї прав на об'єкт будiвництва, i паралельно не передбачає реєстрацiю цих прав на об'єкт незавершеного будiвництва, що, власне, i становить правову колiзiю.

Колiзiя ця, iмовiрно, виникла iз внесенням змiн до Цивiльного кодексу України, а спецiальне законодавство – механiзм реєстрацiї – цих змiн не врахувало. Утiм, слiд зазначити, що в травнi цього року Мiнiстерство юстицiї спробувало роз'яснити ситуацiю Листом № 19-32/1, де описаний необхiдний механiзм та процес реєстрацiї права власностi на об'єкти незавершеного будiвництва. Але факт залишається фактом - Лист Мiн'юсту не має силу закону, а носить виключно рекомендацiйний характер.

Дане питання є дiйсно дуже суперечливим, оскiльки Тимчасове положення про порядок реєстрацiї прав власностi на нерухоме майно передбачає реєстрацiю права власностi тiльки об'єкту, який було введено до експлуатацiї. Але законодавець внiс змiни до ст. 331 ЦКУ, за якими особа, яка ще не збудувала, але вже будує майно, має право зареєструвати об'єкт незавершеного будiвництва i вiдповiдно взяти витяг iз реєстру.

Реєстрацiя також вiдбувається i на основi Додатку № 1 "Перелiк правовстановлювальних документiв, на пiдставi яких проводиться реєстрацiя прав власностi на об`єкти нерухомого майна" Тимчасового положення, де зокрема не зазначено, що первинна реєстрацiя права власностi проходить на пiдставi дозволу iнспекцiї державного будiвельного контролю, мiсцевої ради чи держадмiнiстрацiї. Отож обов'язковою має бути належнiсть земельної дiлянки вказанiй особi. Якщо ж земельна дiлянка нiяким чином не вiдноситься до особи, яка здiйснює будiвництво, то на сьогоднiшнiй день неможливо зареєструвати чи подовжити навiть землекористування.

Зустрічаються випадки, коли завершується договiр iнвестування (пайова участь у будiвництвi), i коли ступiнь готовностi об'єкта є досить високою, власник окремого iнвестованого примiщення може звернутися iз позовом про визнання за ним права власностi на вiдособлену частину у цьому об'єктi. В даному випадку виникає колiзiя – будинок в експлуатацiю не введено, в БТI не зареєстровано, проте доля цiєї частини вирiшується в судi.

Також існує питання, яке часто розглядається судами – це призначення технiчної експертизи на визначення ступеня готовностi об'єкта, як у процентному вiдношеннi, так i у вартiсних показниках.

Наступнi проблеми, якi виникають при реєстрацiї прав на незавершений об'єкт будiвництва – будiвництво продовжувалося, ступiнь готовностi i вартiсть змiнилася, а подальшi змiни щодо введення об'єкта в експлуатацiю в БТІ не вносяться.

Здійснення корпоративних прав держави

   Корпоративні права держави — це акції, частки у статутному фонді господарських товариств, що належать державі.    Корпоративні права держави здійснюються визначеними законом центральними органами виконавчої влади та уповноваженими особами в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.    Основними нормативно-правовими актами, які регулюють здійснення корпоративних прав держави, є Господарський кодекс України та Постанова Кабінету Міністрів України “Про управління державними корпоративними правами” від 15.05.2000 р.    Держава здійснює свої корпоративні права через систему органів управління державними корпоративними правами, яка включає кілька рівнів.    Кабінет Міністрів України є вищим органом управління майном, що знаходиться у державній власності, приймає нормативно-правові акти з питань управління державними корпоративними правами, визначає органи, уповноважені управляти державними корпоративними правами, приймає рішення про передачу корпоративних прав з державної у комунальну власність.    Фонд державного майна України (ФДМУ) здійснює управління державними корпоративними правами при проведенні приватизації і корпоратизації державних підприємств до моменту закінчення цих процесів. ФДМУ здійснює управління акціями, які згідно з планом приватизації підлягають продажу, передає у встановленому порядку органам, уповноваженим управляти об'єктами державної власності, акції, які згідно з планом приватизації залишаються у державній власності.    Національне агентство України з управління державними корпоративними правами — центральний орган виконавчої влади, завданнями якого є: управління частками (акціями, паями), що належать державі у майні господарських товариств; оцінка вартості державних корпоративних прав; призначення уповноважених осіб з управління державними корпоративними правами та контроль за ефективністю їх діяльності тощо.    Уповноважені особи — це недержавні юридичні і фізичні особи, які здійснюють управління акціями, частками, паями, що належать державі.    Центральні органи виконавчої влади та уповноважені особи:    - здійснюють правомочності щодо участі в управлінні господарською організацією відповідно до частки (акцій, паїв) держави у статутному фонді цієї організації;    - ведуть реєстр державних корпоративних прав;    - проводять оцінку державних корпоративних прав;    - здійснюють контроль за ефективністю роботи господарської організації у частині реалізації належних держав і корпоративних прав.    Правомочності з участі в управлінні господарською організацією здійснюють уповноважені особи. Так, уповноважена особа зобов'язана приймати участь у зборах товариства, може бути членом наглядової ради, ревізійної комісії або виконавчого органу. Для участі у зборах з питань збільшення статутного фонду, внесення змін і доповнень в установчі документи, створення дочірніх підприємств, філій, представництв, реорганізації і ліквідації товариства, розподілу прибутку уповноважена особа одержує від органів виконавчої влади окрему довіреність.    Реєстр державних корпоративних прав веде ФДМУ за участю міністерств та інших органів виконавчої влади. Оцінка державних корпоративних прав здійснюється експертним шляхом на підставі відповідного рішення Національного агентства України з управління державними корпоративними правами. Агентство також здійснює контроль за ефективністю роботи господарської організації (бере участь у визначенні стратегії розвитку таких господарських товариств, здійснює контроль та аналіз результатів їх господарської діяльності, вносить пропозиції щодо відчуження державних корпоративних прав, реалізує їх тощо).    Правомочності з управління корпоративними правами держави здійснюються безпосередньо відповідними органами виконавчої влади у разі якщо:    - держава має сто відсотків часток (акцій) у статутному фонді господарської організації;    - суб'єкт господарювання, щодо якого здійснюються корпоративні права держави, бере участь у державних та регіональних програмах, що фінансуються з Державного бюджету України;    - не відбувся конкурс з призначення уповноваженої особи через відсутність претендентів, або якщо пропозиції конкурсантів не відповідають умовам конкурсу;    - в інших випадках, передбачених законом.    У цих випадках відповідним органом виконавчої влади зі свого штату призначається відповідальний представник, який безпосередньо реалізує права акціонера або учасника господарського товариства.    У решті випадків управління корпоративними правами держави здійснюється із залученням уповноваженої особи.    Уповноваженою особою з управління корпоративними правами держави може бути громадянин або юридична особа. Призначення уповноважених осіб здійснюється за конкурсом, який проводиться органом виконавчої влади, уповноваженим управляти державними корпоративними правами. Переможцем конкурсу визнається особа, яка запропонувала найкращі умови здійснення управління державними корпоративними правами, а у разі рівних умов — меншу винагороду за виконання цих функцій. Оформлюється призначення уповноваженої особи договором доручення на здійснення функцій управління державними корпоративними правами. Типова форма договору затверджується ФДМУ.    Уповноважена особа може здійснювати управління державними корпоративними правами одного чи кількох товариств.    Умови передачі повноважень та завдання з управління корпоративними правами держави, у тому числі щодо юридичної відповідальності уповноважених осіб, є обов'язковою частиною відповідного рішення Кабінету Міністрів України та договору з уповноваженою особою.    Договір доручення укладається органом виконавчої влади і уповноваженою особою, яка приймає на себе зобов'язання здійснювати від імені цього органу управління державними корпоративними правами. У договорі обов'язково вказуються умови передачі повноважень і завдання з управління державними корпоративними правами, тобто перелік показників, виконання яких забезпечує ефективну роботу товариства, у капіталі якого є частка держави. Завдання включають низку вимог і показників щодо: фінансово-економічних результатів діяльності товариства; зобов'язань з погашення його заборгованості; реалізації інвестиційної, технічної і цінової політики; умов кредитних договорів, договорів оренди, застави майна товариства тощо.    Управління корпоративними правами територіальних громад здійснюється у тому самому порядку, що й управління корпоративними правами держави, якщо інше не встановлено законом.    Формування і ведення Реєстру корпоративних прав держави здійснює Фонд державного майна згідно з постановою Кабінету Міністрів України “Про формування і ведення Реєстру корпоративних прав держави” від 29.10.2003 р.    Реєстр корпоративних прав держави (далі — Реєстр) є автоматизованою інформаційно-довідковою системою збору та обліку відомостей про акції, частки, паї, що належать державі у статутних фондах господарських товариств та інших суб'єктів господарювання, і створюється для оперативного обліку вказаних акцій, часток, паїв, забезпечення ефективного здійснення корпоративних прав держави, а також забезпечення гласності і відкритості інформації про державну власність, у межах встановлених законодавством.    До Реєстру включаються відомості про акції, паї, частки, що належать державі у статутних фондах господарських товариств — резидентів та нерезидентів.

від 6 червня 2007 р. № 803